Plafonnement du loyer commercial – Cour d’appel de Versailles, 7 janvier 2026, RG n° 23/06736.

📘 L’Essentiel

La cour a confirmé le jugement du juge des loyers commerciaux, fixant le loyer minimum garanti du bail renouvelé à 56.712,66 euros HT et HC par an. L’article 7-41 du bail a été jugé applicable, même en cas de changement de bailleur. La cour a rejeté la demande de fixation du loyer à la valeur locative de marché, considérant que le plafonnement s’applique indépendamment des clauses de recettes. Les intérêts dus sur la différence de loyers courent à partir de la demande en fixation.. Source : Cour d’appel de Versailles, 7 janvier 2026, RG n° 23/06736

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Versailles, 7 janvier 2026, RG n° 23/06736

La société Immochan France a conclu un bail commercial avec la société Flunch le 19 juin 2014, portant sur un local dans un centre commercial, pour une durée de neuf ans. Le loyer était composé d’un montant minimum garanti et d’un loyer variable. En juillet 2019, la société Immochan France a cédé les locaux à la société Titans, qui a ensuite signifié un congé avec offre de renouvellement à Flunch pour un loyer annuel de 150.000 euros.

En janvier et novembre 2021, le tribunal de commerce de Lille Métropole a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de Flunch, qui a conduit à la notification d’une résiliation du bail par les administrateurs judiciaires en août 2021. Les locaux ont été restitués en octobre 2021. En décembre 2022, Titans a assigné Flunch et d’autres parties devant le juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2020.

Le jugement du 12 septembre 2023 a fixé le loyer minimum garanti à 56.712,66 euros par an, en appliquant la règle du plafonnement. Flunch a été condamnée à payer des intérêts sur la différence de loyers, tandis que Titans a été condamnée aux dépens. Le juge a estimé que le loyer ne pouvait pas être déplafonné automatiquement et que Titans n’avait pas fourni d’éléments justifiant un loyer de 150.000 euros.

Titans a interjeté appel, demandant la confirmation du loyer de 150.000 euros et la capitalisation des intérêts. Flunch et MJS Partners ont demandé la confirmation du jugement initial. La cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, condamnant Titans à payer des frais irrépétibles à Flunch et aux dépens d’appel.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable pour la fixation du loyer minimum garanti lors du renouvellement d’un bail commercial ?

La fixation du loyer minimum garanti lors du renouvellement d’un bail commercial est régie par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce. Selon l’article 22B du bail, le loyer minimum garanti ne peut être inférieur au dernier loyer minimum garanti indexé et doit être fixé à la valeur locative de marché au jour de la prise d’effet de chaque renouvellement. L’article 7-41 du bail stipule que, par dérogation à l’article 22B, le loyer minimum garanti en cas de renouvellement sera fixé conformément aux articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.

Quelles sont les conditions d’application de l’article L. 145-34 du Code de commerce concernant le plafonnement du loyer ?

L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que le loyer d’un bail commercial renouvelé est soumis à un plafonnement. Ce plafonnement s’applique lorsque le loyer minimum garanti est déterminé selon les modalités des articles L. 145-33 et suivants, ce qui inclut la possibilité de fixer un loyer minimum garanti à la valeur locative de marché, mais avec la contrainte de ne pas dépasser le montant plafonné.

Quels sont les critères déterminants pour la qualification de l’article 7-41 du bail comme dérogatoire à l’article 22B ?

L’article 7-41 du bail est considéré comme dérogatoire à l’article 22B car il stipule que le loyer minimum garanti en cas de renouvellement sera fixé conformément aux articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce, ce qui implique l’application de la règle du plafonnement. La cour a interprété cette clause comme étant stipulée dans l’intérêt du preneur, et non dans un intérêt commun, ce qui justifie son application même après le changement de bailleur.

Quelle est la portée de la décision du juge des loyers commerciaux concernant la fixation du loyer minimum garanti ?

Le juge des loyers commerciaux a constaté que le loyer minimum garanti renouvelé à compter du 1er avril 2020 était soumis à la règle du plafonnement, en vertu de l’article L. 145-34 du Code de commerce. Il a fixé ce loyer à 56.712,66 euros hors taxes et hors charges par an, en rejetant la demande de l’appelant de le fixer à 150.000 euros, considérant que les éléments fournis ne justifiaient pas une telle évaluation.

Quels sont les effets de la décision sur les intérêts dus et leur capitalisation ?

La cour a ordonné le paiement des intérêts au taux légal sur la différence de loyers à compter du 20 décembre 2022, date de la demande en fixation du nouveau loyer, et a validé la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil. Cela signifie que les intérêts courent à partir de cette date et non à compter de chaque date d’exigibilité des loyers.