Indemnité d’éviction et transfert de fonds de commerce – Cour d’appel de Paris, 8 janvier 2026, N° de RG 22/00794

📘 L’Essentiel

L’indemnité d’éviction vise à compenser le préjudice du locataire évincé en cas de refus de renouvellement du bail. La cour a confirmé que l’indemnité principale doit être calculée sur la valeur du droit au bail, fixée à 105.000 euros, sans abattement pour précarité. Les indemnités accessoires, évaluées à 68.381 euros, comprennent divers frais. La cour a statué que les indemnités d’occupation doivent être indexées annuellement, rejetant la demande de majoration des charges locatives. La charge de la preuve du transfert du fonds incombe au bailleur.. Source : Cour d’appel de Paris, 8 janvier 2026, N° de RG 22/00794

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 8 janvier 2026, N° de RG 22/00794

En octobre 2008, la SAS Dyonisienne de Services et de Gestion a conclu plusieurs baux commerciaux avec la SARL Textile Distribution Internationale, incluant des locaux à usage d’entrepôt et de bureaux. Ces baux, d’une durée de neuf ans, stipulaient des loyers annuels respectifs de 52.093 euros et 12.380 euros. Un bail précaire avait également été accordé pour un local de dépôt, prenant effet en février 2006. En mars 2017, la SAS Dyonisienne a donné congé à la SARL TDI pour le local de 624 m², avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. En décembre 2017, des congés similaires ont été signifiés pour les autres locaux.

La SARL TDI a alors assigné la SAS Dyonisienne devant le tribunal pour obtenir la fixation de l’indemnité d’éviction. Le tribunal a statué en octobre 2018, déclarant la fin des baux et reconnaissant le droit à une indemnité d’éviction pour la SARL TDI, tout en imposant une indemnité d’occupation à la SARL TDI pour l’usage des locaux après leur expiration. En octobre 2021, le tribunal a fixé l’indemnité d’éviction à 201.258 euros, incluant des indemnités accessoires, et a déterminé les montants d’indemnité d’occupation.

La SAS Dyonisienne a interjeté appel, contestant le montant de l’indemnité d’éviction et soutenant que le fonds de commerce de la SARL TDI était transférable. En revanche, la SARL TDI a demandé une réévaluation de l’indemnité d’éviction, arguant que le fonds de commerce n’était pas transférable et que l’indemnité devait être significativement plus élevée.

La cour d’appel a confirmé en partie le jugement de première instance, en fixant l’indemnité d’éviction à 173.381 euros, tout en rejetant les demandes d’abattement et de séquestre formulées par la SAS Dyonisienne. Les indemnités d’occupation ont été confirmées avec une clause d’indexation annuelle.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’éviction en cas de congé avec refus de renouvellement ?

L’article L.145-14 du code de commerce stipule qu’en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction destinée à réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre.

Quels sont les critères pour apprécier la transférabilité du fonds de commerce ?

L’appréciation de la transférabilité du fonds de commerce se fait in concreto, en tenant compte de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds sans perte de clientèle importante. La charge de la preuve du caractère transférable pèse sur le bailleur, qui doit établir que le transfert est possible sans perte notable de clientèle. Le preneur peut contester cette preuve en démontrant l’impossibilité de transfert sans perte de clientèle.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’éviction en cas de perte du fonds de commerce ?

En cas de perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction prend la forme d’une indemnité de remplacement, destinée à compenser la perte totale du fonds. Cette indemnité doit être évaluée à la date la plus proche du départ du locataire, en tenant compte des caractéristiques du bail, de sa destination, et des locaux.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour juger de la transférabilité du fonds de commerce ?

La juridiction a retenu que l’activité de la société était transférable, en se basant sur des motifs précis tels que la localisation géographique des locaux, la concentration d’acteurs du marché à proximité, et le fait que la société avait déjà déménagé sans perte de clientèle. Les références de locaux équivalents fournies par le bailleur ont été jugées pertinentes, et la cour a approuvé l’appréciation du tribunal sur la transférabilité.

Quels sont les critères de fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative de renouvellement, déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre V du code de commerce, sans plafonnement. La juridiction a confirmé que l’indemnité d’occupation doit être calculée sur la base de la valeur locative, en tenant compte des abattements pour précarité, et a rejeté les demandes de revalorisation des indemnités d’occupation sans justification.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet à la juridiction de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme pour couvrir les frais irrépétibles exposés. Dans cette affaire, la juridiction a condamné le débiteur à verser une somme au titre de l’article 700, en tenant compte des frais engagés par le demandeur dans le cadre de la procédure.