La requalification d’un contrat de location en bail commercial est régie par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui stipule que le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée. La jurisprudence a évolué pour considérer que ce délai s’applique même en présence d’une succession de contrats distincts.
Les critères de qualification d’une location saisonnière, selon la jurisprudence, incluent le caractère temporaire de la jouissance, la restitution des locaux au bailleur à la fin de la saison, et la définition claire de la période de location. La location saisonnière est intermittente et doit correspondre à une période d’afflux de population dans une région donnée.
L’article L. 144-10 du code de commerce stipule que le contrat de location-gérance est nul si le loueur n’est pas propriétaire du fonds de commerce et n’a pas été exploitant à titre personnel pendant une durée minimale de deux ans. Dans le cas présent, la SARL Camping de la Plage n’étant pas propriétaire, le contrat de location-gérance a été déclaré nul.
La juridiction a retenu que les contrats successifs entre le demandeur et la SARL Camping de la Plage étaient des contrats de location saisonnière, en raison de la durée limitée de la location, de l’absence de paiement de loyer en dehors des périodes de location, et de la renonciation expresse des parties à l’application du statut des baux commerciaux.
La cour a motivé que l’action en requalification n’était pas prescrite, car le délai de prescription biennale court à partir de la conclusion du contrat dont la requalification est demandée, soit le contrat du 22 février 2019. La cour a infirmé le jugement de première instance qui avait déclaré l’action prescrite.
La nullité du contrat entraîne que l’occupant est considéré comme sans droit ni titre. Toutefois, dans ce cas, la cour a infirmé la décision de première instance qui avait constaté que l’occupant était sans droit ni titre, en raison de la requalification du contrat en location saisonnière.
Le 2 juin 2020, un commandement d’avoir à vider les lieux a été signifié à l’exploitante. Souhaitant continuer son activité, elle a demandé la restitution des clés par exploit d’huissier le 11 juin 2020. Un état des lieux a été réalisé le 17 juin 2020. Le 1er décembre 2020, l’exploitante a assigné la SARL devant le tribunal judiciaire de Béziers pour requalifier la relation contractuelle en bail commercial.
Le jugement du 19 septembre 2022 a requalifié les contrats précédents en contrats de location saisonnière, a déclaré nul le contrat de location-gérance de 2019, et a constaté que l’exploitante était occupante sans droit ni titre pour 2019. L’action en requalification a été jugée irrecevable pour cause de prescription. L’exploitante a interjeté appel le 5 octobre 2022, demandant l’infirmation du jugement.
Dans ses conclusions, elle a soutenu que le délai de prescription devait commencer à la conclusion du contrat de 2019, et non à celle des contrats précédents. Elle a également contesté la qualification de tacite reconduction des contrats antérieurs. La SARL a demandé la confirmation du jugement, arguant que les relations contractuelles étaient des locations saisonnières successives.
La cour a infirmé le jugement sur la question de la prescription, déclarant recevable l’action en requalification du contrat de 2019, tout en annulant la nullité de ce contrat. La SARL a été condamnée à verser des frais à l’exploitante..
🇫🇷 FAQ juridique LegalPlanet.pro rédigée à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Montpellier, 6 janvier 2026, N° de RG 22/05071 – Thématiques associés : Baux commerciaux – Requalification contrat – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 26 janvier 2026