L’article L.145-14 du code de commerce stipule qu’en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction destinée à réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre.
L’appréciation de la transférabilité du fonds de commerce se fait in concreto, en tenant compte de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds sans perte de clientèle importante. La charge de la preuve du caractère transférable pèse sur le bailleur, qui doit établir que le transfert est possible sans perte notable de clientèle. Le preneur peut contester cette preuve en démontrant l’impossibilité de transfert sans perte de clientèle.
En cas de perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction prend la forme d’une indemnité de remplacement, destinée à compenser la perte totale du fonds. Cette indemnité doit être évaluée à la date la plus proche du départ du locataire, en tenant compte des caractéristiques du bail, de sa destination, et des locaux.
La juridiction a retenu que l’activité de la société était transférable, en se basant sur des motifs précis tels que la localisation géographique des locaux, la concentration d’acteurs du marché à proximité, et le fait que la société avait déjà déménagé sans perte de clientèle. Les références de locaux équivalents fournies par le bailleur ont été jugées pertinentes, et la cour a approuvé l’appréciation du tribunal sur la transférabilité.
L’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative de renouvellement, déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre V du code de commerce, sans plafonnement. La juridiction a confirmé que l’indemnité d’occupation doit être calculée sur la base de la valeur locative, en tenant compte des abattements pour précarité, et a rejeté les demandes de revalorisation des indemnités d’occupation sans justification.
L’article 700 du code de procédure civile permet à la juridiction de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme pour couvrir les frais irrépétibles exposés. Dans cette affaire, la juridiction a condamné le débiteur à verser une somme au titre de l’article 700, en tenant compte des frais engagés par le demandeur dans le cadre de la procédure.
La SARL TDI a alors assigné la SAS Dyonisienne devant le tribunal pour obtenir la fixation de l’indemnité d’éviction. Le tribunal a statué en octobre 2018, déclarant la fin des baux et reconnaissant le droit à une indemnité d’éviction pour la SARL TDI, tout en imposant une indemnité d’occupation à la SARL TDI pour l’usage des locaux après leur expiration. En octobre 2021, le tribunal a fixé l’indemnité d’éviction à 201.258 euros, incluant des indemnités accessoires, et a déterminé les montants d’indemnité d’occupation.
La SAS Dyonisienne a interjeté appel, contestant le montant de l’indemnité d’éviction et soutenant que le fonds de commerce de la SARL TDI était transférable. En revanche, la SARL TDI a demandé une réévaluation de l’indemnité d’éviction, arguant que le fonds de commerce n’était pas transférable et que l’indemnité devait être significativement plus élevée.
La cour d’appel a confirmé en partie le jugement de première instance, en fixant l’indemnité d’éviction à 173.381 euros, tout en rejetant les demandes d’abattement et de séquestre formulées par la SAS Dyonisienne. Les indemnités d’occupation ont été confirmées avec une clause d’indexation annuelle..
🇫🇷 FAQ juridique LegalPlanet.pro rédigée à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Paris, 8 janvier 2026, N° de RG 22/00794 – Thématiques associés : Baux commerciaux – Indemnité d’éviction – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 26 janvier 2026