La nullité de la vente est prononcée lorsque celle-ci est intervenue sur des biens indisponibles en raison de commandements de payer valant saisie immobilière publiés antérieurement à la vente. En vertu de l’article L 321-5 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, la saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication. Ainsi, l’acquéreur est présumé avoir connaissance de l’indisponibilité des biens.
Les demandes présentées à titre subsidiaire par l’appelant doivent être déclarées irrecevables si elles sont considérées comme nouvelles en cause d’appel. En l’espèce, les demandes formulées par l’appelant à l’encontre de la SCP Bagnouls-Joué-[C] ont été déclarées irrecevables car elles n’étaient pas soulevées dans les instances précédentes.
Pour qu’un acquéreur soit considéré comme de bonne foi, il doit prouver qu’il n’avait pas connaissance des charges grevant le bien au moment de l’acquisition. En l’espèce, l’acquéreur n’a pas démontré qu’il avait été informé de la situation hypothécaire du bien, et la vente a été conclue alors que les commandements de payer valant saisie immobilière étaient publiés.
La juridiction a retenu que les époux, au moment de la signature de l’acte de vente, étaient conscients des commandements de payer valant saisie immobilière. De plus, la vente a été conclue en violation de l’indisponibilité des biens, puisque les commandements avaient été publiés avant la vente. La juridiction a également souligné que l’acquéreur était présumé avoir connaissance de l’indisponibilité des biens en raison de la publication des saisies.
L’article 2451 du code civil stipule que lorsque le service chargé de la publicité foncière omet une inscription de privilège ou d’hypothèque, le droit demeure dans les mains du nouveau titulaire, à condition que la délivrance du certificat ait été requise par l’intéressé. Toutefois, cette protection ne s’applique pas si l’acquéreur avait connaissance de l’indisponibilité des biens, ce qui était le cas en l’espèce.
Le préjudice doit être caractérisé par le comportement fautif du débiteur, qui a agi en connaissance de cause en signant l’acte de vente alors qu’une procédure de saisie immobilière était en cours. La juridiction a retenu que le créancier avait subi un préjudice en raison de la nécessité d’engager une procédure pour recouvrer sa créance, justifiant ainsi la condamnation des débiteurs à des dommages et intérêts.
En mars 2015, le couple a vendu deux de ces biens à un tiers. En 2018, la Caisse a assigné le couple et l’acquéreur pour obtenir la nullité de cette vente. L’acquéreur a ensuite assigné le notaire ayant rédigé l’acte de vente pour obtenir une garantie en cas de nullité. Les deux affaires ont été jointes en 2020. En août 2021, le tribunal a prononcé la nullité de la vente, ordonné la restitution des biens et condamné le couple à rembourser le prix de vente. La Caisse a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
L’acquéreur a interjeté appel, se limitant à contester la nullité de la vente et la restitution des biens. Parallèlement, la Caisse a cédé ses créances à une société de gestion, qui a désigné une autre entité pour le recouvrement. En 2022, l’épouse du couple est décédée, et des demandes subsidiaires ont été déclarées irrecevables en appel.
Le jugement a été confirmé, sauf en ce qui concerne la demande de dommages et intérêts de la Caisse, qui a été rétablie. Le couple a été condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur et à la société de gestion, ainsi qu’à supporter les dépens..
🇫🇷 FAQ juridique LegalPlanet.pro rédigée à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Montpellier, 8 janvier 2026, N° de RG 21/05526 – Thématiques associés : Immobilier – Nullité de vente – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 26 janvier 2026