Viager occupé : comment contester une donation pour échapper à une vente forcée ?

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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 30 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02364 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 MARS 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 16]

N° RG 22/00718

APPELANTS :

Monsieur [X] [W] [J] [I], Agissant en qualité de personne habilitée par jugement d’habilitation familiale générale d’assistance rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Perpignan (RG n°23/A/00469) à assister Mme [Y] [K].

Intervenant volontaire en son nom personnel

né le 29 Mai 1965 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté sur l’audience par Me Injeh SOUIDI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [Y] [Z] [C] [K] assistée par M. [X] [I] selon jugement d’habilitation familiale générale d’assistance rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Perpignan (RG numéro 23/A/00469)

née le 25 Mai 1945 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté sur l’audience par Me Injeh SOUIDI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005302 du 03/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

INTIMES :

Madame [L] [A]

née le 08 Mai 1955 à [Localité 12] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 5]

Représentée sur l’audience par Me Yann GARRIGUE substituant Me Christelle NICOLAU de la SCP GADEL-CAPSIE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur [S] [B]

né le 14 Janvier 1959 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 5]

Représentée sur l’audience par Me Yann GARRIGUE substituant Me Christelle NICOLAU de la SCP GADEL-CAPSIE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Société Renée Costes, SAS unipersonnelle, RCS PARIS 481431666, ayant son siège social [Adresse 10] prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par Me Eric NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant pour Me Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS

Ordonnance de clôture du 26 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie ABEN-MOHA

lors de la mise à disposition : Mme Fatima OUAFFAI

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Fatima OUAFFAI, Greffière.
*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Le 8 décembre 2020, Mme [Y] [K] a mandaté la société Renée Costes Immobilier pour la vente de sa maison située à [Localité 19], en viager occupé en contrepartie du paiement d’un bouquet de 12500 € et d’une rente viagère mensuelle de 496 € selon avenant du 19 mai 2021.

2- Le 9 juillet 2021, après une première offre refusée, Mme [A] et M. [B] ont présenté une seconde offre au prix fixé, que Mme [K] a accepté, avant de se rétracter.

3- C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice du 10 mars 2022, Mme [A] et M. [B] ont assigné Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Perpignan en exécution forcée de la vente.

4- Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2022, Mme [K] a assigné la société Renée Costes Immobilier en intervention forcée afin de la relever et la garantir des éventuelles condamnations à son encontre. Les dossiers ont été joints par ordonnance du 1er décembre 2022.

5- Par acte de donation du 19 décembre 2022 publié au registre de la publicité foncière, Mme [K] a donné la nue-propriété du bien à M. [X] [I], et a conservé l’usufruit du bien.

6- Par jugement du 14 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des tutelles, a placé Mme [K] sous habilitation familiale générale, désignant M. [I] comme personne habilitée pour la gestion de ses droits patrimoniaux et la protection de sa personne.

7- Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

– Débouté Mme [K] de ses demandes en nullité fondées sur l’insanité d’esprit et sur la faute de l’agence immobilière Renée Costes Immobilier ;

– Dit qu’il y a accord des parties sur la chose et le prix le 9 juillet 2021 ;

– Ordonné la réalisation forcée de la vente du bien immobilier sis [Adresse 13] par Mme [K] à Mme [A] et M. [B] moyennant le règlement d’un bouquet net vendeur de 12 500 € et d’une rente mensuelle viagère de 496 €, indexée sur l’indice INSEE (série France entière consommation urbaine hors tabac), la majoration de la rente de 30% étant prévue en cas de libération anticipée et enjoint aux parties de réitérer la vente en la forme authentique dans les conditions prévues à la promesse ainsi qu’en toutes ses dispositions accessoires ;

– Condamné Mme [A] et M. [B] à verser dans le cadre de la réalisation forcée de la vente à l’agence Renée Costes Immobilier la somme de 14 000 € TTC au titre de sa rémunération sur la réalisation de la vente ;

– Débouté Mme [A] et M. [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

– Condamné Mme [K] aux entiers dépens ;

– Condamné Mme [K] à payer à Mme [A] et M. [B] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné Mme [K] à payer à la société Renée Costes Immobilier la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rejeté la demande de Mme [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

8- M. [I] et Mme [K] ont relevé appel de ce jugement le 29 avril 2024.

9- Par ordonnance du 30 avril 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel interjeté par M. [I] en son nom personnel, ce qui a été régularisé par des conclusions d’intervention volontaire.

PRÉTENTIONS

10- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 7 juillet 2025, M. [I] et Mme [K] demandent en substance à la cour, au visa des articles 65, 70, 554, 325 et suivants, 914 du code de procédure civile, 1101, 1104, 1198, 1353, 1599, 2274 du code civil, 17 de la DDHC, 8 et 10 de la DUDH, 6 de la CEDH, de :

– Infirmer le jugement du 21 mars 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [A] et M. [B] de leur demande de dommage set intérêts, le confirmer.

Statuant à nouveau :

à titre liminaire :

– Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande tendant à déclarer irrecevable l’appel interjeté par M. [I] en son nom personnel ;

– Juger recevable l’intervention volontaire de M. [I] en son nom personnel en cause d’appel ;

– Juger recevables les demandes formulées par M. [I] en son nom personnel pour la première fois en cause d’appel, ou subsidiairement, renvoyer Mme [A] et M. [B] à mieux se pourvoir ;

à titre principal

– Juger que M. [I] est nu-propriétaire de la maison d’habitation située sur la parcelle AD [Cadastre 8] sise [Adresse 2] et que Mme [K] est usufruitière selon acte de donation du 19 décembre 2022 ;

– Débouter Mme [A] et M. [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

– Débouter Mme [A] et M. [B] de leur demande de condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts ;

– Débouter la société Renée Costes Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

– A titre subsidiaire, limiter le montant de la condamnation à la somme de 11 200 € TTC ;

en tout état de cause :

– Rejeter l’appel incident formé par Mme [A], M. [B] et la société Renée Costes Immobilier ;

– Rejeter toute prétention émise à l’encontre de Mme [K] et M. [I] ;

– Condamner in solidum Mme [A], M. [B] et la société Renée Costes Immobilier à payer à M. [I] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner in solidum Mme [A], M. [B] et la société Renée Costes Immobilier à payer à Me Souidi, avocate de Mme [K] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, sans que la somme allouée ne puisse être inférieure à 1 404 € ;

– Condamner in solidum Mme [A], M. [B] et la société Renée Costes Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

11- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 5 août 2025, Mme [A] et M. [B] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1582 et suivants, 1589, 1968 et suivants du Code civil, 65, 70, 546, 914 du Code de procédure civile, de :

– Déclarer irrecevable l’appel interjeté à titre personnel par M. [I] à l’encontre du jugement du 21 mars 2024,

– Déclarer irrecevable la demande additionnelle formulée par Mme [K] tendant à juger que M. [I] est nu-propriétaire de la maison d’habitation située sur la parcelle AD [Cadastre 8] sise [Adresse 2] et que Mme [K] est usufruitière selon acte de donation du 19 décembre 2022

– Confirmer le jugement du 21 mars 2024 en ce qu’il a :

– Dit qu’il y a accord des parties sur la chose et le prix le 9 juillet 2021

– Ordonné la réalisation forcée de la vente du bien immobilier sis [Adresse 2] par Mme [K] à Mme [A] et M. [B] moyennant le règlement d’un bouquet net vendeur de 12 500 € et d’une rente mensuelle viagère de 496 €, indexée et enjoint aux parties de réitérer la vente en la forme authentique dans les conditions prévues à la promesse ainsi qu’en toutes ses dispositions accessoires ;

En conséquence,

– Déclarer parfaite la vente au 9 juillet 2021 avec toutes conséquences de droit et notamment,

– Constater la nullité de l’acte de donation entre vifs par Mme [K] en date du 19 décembre 2022, sur le fondement de l’article 943 du code civil,

– Condamner Mme [A] et M. [B] à verser dans le cadre de la réalisation forcée de la vente à l’agence Renée Costes Immobilier la somme de 14 000 € TTC au titre de sa rémunération sur la réalisation de la vente ;

– Condamné Mme [K] aux entiers dépens ;

– Rejeté la demande de Mme [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Accueillir l’appel incident de Mme [A] et M. [B],

– le déclarer recevable,

– Réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

– Débouté Mme [A] et M. [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

En conséquence,

– Condamner Mme [K] au règlement de la somme de 4 000 € en réparation du préjudice de Mme [A] et M. [B] sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

– Condamner Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel,

– La condamner également au règlement à Mme [A] et M. [B] de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

12- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 18 octobre 2024, la société Renée Costes Immobilier demande en substance à la cour, au visa des articles 1100 et suivants du Code civil, de :

– Confirmer le jugement du 22 mars 2024,

– Si la Cour infirme le jugement du 22 mars 2023 en ce qu’il a ordonné la vente forcée, condamner Mme [K] à payer à la société Renée Costes Immobilier la somme de 13 680 €,

En tout état de cause :

– Rejeter les demandes de Mme [K] et M. [I],

– Condamner Mme [K] et M. [I] in solidum à payer à la société Renée Costes Immobilier la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– Condamner toutes parties succombantes au paiement des entiers dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

13- Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 août 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS

14- La demande d’irrecevabilité de l’appel de M. [I] en son nom personnel est maintenue par Mme [A] et M. [B] dans leurs dernières conclusions postérieures à l’ordonnance du 30 avril 2025 du conseiller de la mise en état.

La cour constate qu’il a été statué par cette ordonnance qui a déclaré l’appel interjeté ’en son nom personnel’ par M. [X] [I] le 29 avril 2024. Il n’y a donc pas lieu d’y revenir, la cour étant incompétente.

15- Selon l’article 554 du code de procédure civile,

’Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.’

M. [I] demande que son intervention volontaire soit déclarée recevable en cause d’appel.

Sachant qu’il est devenu nu propriétaire du bien objet de l’assignation en vente forcée délivrée à l’initiative des acquéreurs selon acte notarié du 19 décembre 2022, il a un intérêt certain à intervenir volontairement à l’instance d’appel pour s’opposer à leurs demandes présentées antérieurement.

16- Les intimés s’opposent expressément à la demande qu’il formule aux fins d’être jugé nu-propriétaire de la maison d’habitation au visa des articles 65 et 70 du code de procédure civile, soulignant que l’intervention volontaire en cause d’appel ne lui permet pas de soumettre un litige nouveau n’ayant pas subi l’épreuve du premier degré de juridiction.

17- Toutefois, M. [I] n’était pas présent en première instance.

Il ne peut donc présenter une demande additionnelle puisque n’en ayant présenté aucune en première instance.

18- La cour constatera que la demande de ’juger que’ ne constitue en droit qu’un moyen au soutien de la demande de débouté des consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes et se rattache donc par un lien suffisant aux prétentions originaires présentées par Mme [K] tendant aux mêmes fins par le moyen de l’annulation de la vente pour cause d’insanité d’esprit.

19- Il convient de retracer le litige dans sa chronologie :

– 8/12/2020 : mandat de vente confiée par Mme [K] à la SAS Renée Costes,

– 19 mai 2021 : avenant au mandat de vente,

– 9 juillet 2021 : offre d’achat des consorts [E],

– 9 juillet 2021 : acceptation de l’offre par Mme [K],

– rétractation de Mme [K] à une date ignorée mais antérieure à la lettre de la SAS Renée Costes du 9 septembre 2021 lui enjoignant de respecter ses engagements par le versement de la clause pénale.

– 10 mars 2022 : assignation de Mme [K] par les consorts [E] devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins d’entendre ordonner la vente forcée du bien.

– 19 décembre 2022 : acte notarié de donation de la nue-propriété du bien par Mme [K] à son fils, [X] [I],

– 16 janvier 2023 : publication de cet acte au Service de la publicité foncière (SPF) de [Localité 16],

– 27 avril 2023 : requête aux fins de mesure de protection de Mme [K],

– 14 septembre 2023 : jugement d’habilitation familiale générale habilitant M. [X] [I] de manière générale à assister sa mère dans la gestion de ses droits patrimoniaux et dans la protection de la personne,

– 7 décembre 2023 : conclusions responsives de Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Perpignan avec mention de son assistance par M. [X] [I] selon jugement d’habilitation.

– 21 mars 2024 : jugement du tribunal judiciaire de Perpignan où Mme [K] est mentionnée en qualité de défenderesse assistée par M. [I], rejetant le moyen de défense de nullité de la vente pour insanité d’esprit et ordonnant la vente forcée.

20- Un acte juridique est survenu entre l’assignation et le jugement qui fonde désormais l’unique moyen de Mme [K] et de M. [I] pour s’opposer à la vente forcée, à savoir la donation publiée.

21- Selon l’article 30-1 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

’ Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

22- Selon l’article 1198 alinéa 2 du code civil,

’Lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi.’

23- Constat est fait que l’assignation du 10 mars 2022 des consorts [E] n’a pas été publiée au SPF. Rien ne les y obligeait au demeurant, leur assignation ne portant pas sur une demande en justice visée à l’article 28 3 c du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

24- Le second constat est que seul l’acte de donation du 19 décembre 2022 a été publié et qu’il doit donc être préféré, sauf aux consorts [E] dont les droits n’étaient pas consacrés par le jugement déclaratif de propriété du 21 mars 2024, à démontrer l’absence de bonne foi de Mme [K], venderesse, au jour de la donation de la nue-propriété de l’immeuble à son fils.

25- C’est en effet en la seule personne de la venderesse que doit être appréciée la bonne foi, à l’exclusion du donataire.

26- Mme [K], dont il n’est plus prétendu qu’elle était atteinte à la date de l’acte de donation d’une quelconque insanité d’esprit, connaissait la procédure initiée par l’assignation délivrée à son encontre par les consorts [E], remise à personne et sur laquelle elle a constitué avocat.

Elle a manifesté très rapidement sa volonté de se rétracter après son acceptation de l’offre d’achat, conduisant à la délivrance de la part de la SAS Renée Costes d’une injonction en date du 9 septembre 2021.

Elle a constamment dissimulé la donation aux consorts [E], sa révélation ayant pu mettre à mal sa thèse de l’insanité d’esprit qui aurait alors nécessairement affecté la donation.

La donation survenue dans un tel contexte n’est que l’expression de la volonté de Mme [K] de se soustraire à ses engagements.

27- Ayant procédé à la donation de la nue propriété à son fils en

pleine connaissance de sa précédente cession du bien immobilier aux consorts [E], Mme [K] a commis une faute qui ne permet pas à M. [I] d’invoquer à son profit les règles de la publicité foncière.

Elle le permet d’autant moins que la collusion de celui-ci avec sa mère est entière. S’il clame ne pas avoir eu connaissance de la procédure avant que sa mère ne lui communique le jugement, son intervention en qualité de personne habilitée est mentionnée dans les conclusions du 7 décembre 2023. Quand bien même n’était il pas partie en son nom personnel en première instance, il connaissait parfaitement la procédure engagée contre sa mère, sauf à avoir totalement défailli dans la mission que lui avait confiée le juge des tutelles.

28- La fraude corrompt tout et M. [I] ne peut sérieusement laisser accroire qu’en acceptant la donation, il ignorait la situation juridique née de l’acceptation par sa mère de l’offre d’achat sur le même bien, la donation constituant l’habillage juridique pour échapper aux conséquences de la vente parfaite antérieure.

En l’état d’une telle fraude, M. [I] est bien malhabile à invoquer à son profit une quelconque atteinte au droit de propriété.

29- Le jugement sera en conséquence confirmé par substitution de motifs.

30- Des dispositions de l’article 943 du code civil, il résulte que la donation entre vifs ne peut porter que sur les biens présents du donateur.

31- Mme [K] n’étant plus propriétaire depuis la rencontre des volontés sur la chose et le prix rendant la vente parfaite en application des dispositions de l’article 1583 du code civil, la donation portant sur la chose d’autrui est nécessairement nulle.

32- La faute de Mme [K] consistant à donner la nue-propriété d’un bien dont elle sait qu’elle n’est plus propriétaire et la résistance dont elle fait preuve grâce à la collusion avec son fils est génératrice pour les consorts [E] d’un préjudice qui sera réparé par l’octroi d’une somme de 3000€.

33- La SAS Renée Costes poursuit à titre principal le paiement de sa rémunération, laquelle était stipulée en cas de réalisation à la charge des acquéreurs. Le jugement étant confirmé en ce qui concerne la vente, ses dispositions subséquentes relatives au paiement de la rémunération de l’agent immobilier seront confirmée.

34- Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante et l’intervenant volontaire supporteront les dépens d’appel, ceux de la SAS Renée Costes Immobilier distraits au profit de l’avocat qui en affirme le droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [X] [I],

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de Mme [L] [A] et de M. [S] [B],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [Y] [K] à payer à Mme [L] [A] et M. [S] [B] la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts,

Prononce la nullité de l’acte de donation entre vifs passé le 19 décembre 2022 entre Mme [Y] [K] et M. [X] [I],

Condamne in solidum Mme [Y] [K] et M. [X] [I] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [Y] [K] à payer à Mme [L] [A] et M. [S] [B] la somme de 2500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Mme [Y] [K] et M. [X] [I] à payer à la SAS Renée Costes Immobilier la somme de 1500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,