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Droit de préemption : évaluation du prix d’un bien immobilier en expropriation – Cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00402

Décision analysée : Cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00402
Thématiques : Expropriation — Droit de préemption

📘 L’essentiel

La Cour a déclaré irrecevables les mémoires des intimés en raison de l’irrégularité de leur représentation, conformément à . Les mémoires n’ayant pas été régularisés dans les délais, leur irrecevabilité a été prononcée sans justification de grief. Sur le fond, la Cour a infirmé le jugement de première instance concernant le prix de vente, le fixant à 663 600 euros, après un abattement de 25 % sur la valeur du m²..


Source : Cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00402

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00402

Un couple souhaitant vendre une parcelle cadastrée à [Localité 18] a soumis une déclaration d’intention d’aliéner à la commune, fixant le prix à 850 000 euros. L’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF), exerçant son droit de préemption, a proposé un prix de 550 000 euros, proposition que le couple a refusée. Saisi par l’EPFIF, le juge de l’expropriation a fixé le prix de vente à 770 393 euros, en allouant également une commission d’agence de 51 000 euros et une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPFIF a interjeté appel de ce jugement, arguant que les conclusions du couple étaient irrecevables en raison d’un défaut de pouvoir de leur avocat, qui n’était pas inscrit au barreau approprié. Sur le fond, l’EPFIF a contesté les termes de comparaison retenus par le juge, suggérant que le coefficient de vétusté appliqué était insuffisant et proposant un prix de 499 000 euros pour le bien.

En réponse, le couple a soutenu que la signature des conclusions par un avocat du barreau de Paris ne constituait pas une irrégularité, et a produit des termes de comparaison qu’ils estimaient plus pertinents. Ils ont demandé à la cour de fixer le prix de vente à 850 000 euros.

Le commissaire du gouvernement a proposé un prix de 712 320 euros, en tenant compte d’un abattement pour vétusté. La cour a finalement ordonné la jonction des deux instances et a déclaré irrecevables les mémoires du couple pour non-respect des délais. Elle a infirmé le jugement initial, fixant le prix de vente à 663 600 euros, tout en confirmant la commission d’agence et en rejetant la demande de l’EPFIF au titre de l’article 700. Le couple a été condamné aux dépens d’appel.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la recevabilité des conclusions d’un avocat dans une juridiction d’expropriation ?

En vertu de , les avocats exercent leur ministère sans limitation territoriale devant toutes les juridictions, sous certaines réserves. Toutefois, les avocats ne peuvent postuler devant une autre juridiction que celle auprès de laquelle est établie leur résidence professionnelle, sauf dans des cas spécifiques. La juridiction d’expropriation est distincte du tribunal judiciaire, ce qui rend irrecevables les conclusions d’un avocat du barreau de Paris devant cette juridiction, comme cela a été constaté dans le jugement.

Quels sont les délais de dépôt des conclusions en matière d’expropriation ?

Selon l’article R 311-26 du code de l’expropriation, l’appelant doit déposer ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel. L’intimé doit également déposer ses conclusions dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant, sous peine d’irrecevabilité. En l’espèce, les mémoires des intimés ont été jugés irrecevables car déposés hors délai.

Quelle est la méthode d’évaluation du prix d’un bien en cas d’expropriation ?

L’ prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire. La méthode d’évaluation par comparaison est couramment utilisée, et le prix est estimé à la date de la décision de première instance, en tenant compte de l’usage effectif du bien à cette date.

Quels critères sont retenus pour la fixation du prix d’un bien en expropriation ?

La juridiction a retenu plusieurs termes de comparaison pour évaluer le prix du m², en calculant une moyenne de ces termes. Un abattement de 25 % a été appliqué en raison de l’état de vétusté du bien, ce qui a conduit à une évaluation finale du prix du m² à 3 950 euros/m². La décision a également précisé que l’usage futur de l’immeuble par l’EPFIF ne devait pas être pris en compte dans l’évaluation.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre d’une expropriation ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à titre de frais irrépétibles. Dans cette affaire, la juridiction a décidé de ne pas allouer de somme à l’EPFIF en application de cet article, considérant que l’équité ne le commandait pas, et a condamné les époux au paiement des dépens d’appel.

🔎 Références