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Droit de préemption : évaluation du prix d’un bien immobilier contestée – Cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00365

Décision analysée : Cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00365
Thématiques : Immobilier — Évaluation du prix

📘 L’essentiel

La représentation devant le juge de l’expropriation est régie par l’article R 311-9 du code de l’expropriation, imposant la présence d’un avocat. Les règles de postulation territoriale ne s’appliquent pas, permettant à un avocat d’un barreau différent de postuler. Toutefois, l’exception de ne s’applique pas si l’avocat n’a pas postulé. En l’espèce, le mémoire d’un avocat non habilité a été déclaré irrecevable. Le prix de vente a été fixé à 817 600 euros..


Source : Cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00365

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00365

Un couple, souhaitant vendre un bien immobilier situé à une adresse précise, a soumis une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie, fixant le prix de vente à 1 200 000 euros, avec une commission d’agence de 72 000 euros. L’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF), exerçant son droit de préemption, a proposé un prix de 785 000 euros, proposition que le couple a refusée. Suite à cela, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation, qui a fixé le prix de vente à 1 077 188 euros, en tenant compte d’une surface bâtie de 146 m² et d’une commission d’agence.

L’EPFIF a interjeté appel de cette décision, contestant notamment la validité des conclusions du couple, arguant que celles-ci avaient été déposées par un avocat non habilité. L’EPFIF a également remis en question la méthode d’évaluation utilisée par le juge, soutenant que les termes de comparaison retenus n’étaient pas appropriés et que le bien devait être évalué à un prix inférieur, soit 524 900 euros.

De leur côté, le couple a contesté les arguments de l’EPFIF, affirmant que la surface habitable était supérieure à celle retenue par le juge et que la valeur du bien devait être fixée à 1 200 000 euros, en tenant compte de la surface du terrain et de l’état général de l’immeuble. Ils ont également demandé à la cour de confirmer le jugement initial concernant la commission d’agence.

Le commissaire du gouvernement a proposé une évaluation alternative, suggérant un prix de 893 520 euros, en se basant sur des termes de comparaison qu’il a jugés plus fiables. Finalement, la cour a déclaré irrecevables les mémoires du couple, a infirmé le jugement initial et a fixé le prix de vente à 817 600 euros, tout en confirmant la décision relative à la commission d’agence. Le couple a été condamné aux dépens d’appel.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la représentation des avocats devant le juge de l’expropriation ?

En vertu de , les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions, sous réserve des dispositions de l’article 4. Ils peuvent postuler devant l’ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d’appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle. Toutefois, par dérogation, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle dans certaines procédures, y compris celles d’expropriation.

Dans le cas présent, le mémoire déposé par la SCP Cordelier & associés, avocat au barreau de Paris, a été déclaré irrecevable car cet avocat n’était pas habilité à régulariser cet acte de procédure devant la Cour d’appel de Versailles, étant donné qu’il n’appartenait pas au barreau de Versailles ou à l’un des barreaux des tribunaux du ressort de ladite cour.

Quelles sont les conditions de recevabilité des conclusions des intimés en matière d’expropriation ?

Conformément à l’article R 311-26 du code de l’expropriation, l’intimé doit déposer ou adresser ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant, sous peine d’irrecevabilité. En l’espèce, le mémoire des intimés, déposé le 20 octobre 2025, a été jugé irrecevable car il a été soumis hors délai, le délai ayant expiré le 24 juin 2025.

Quels sont les critères de fixation du prix d’un bien en cas d’expropriation ?

Selon l’, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire. La méthode d’évaluation par comparaison est couramment utilisée, bien qu’elle ne soit pas obligatoire. Le prix doit être estimé à la date de la décision de première instance, en tenant compte de l’usage effectif du bien à cette date, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour fixer le prix du bien ?

Le juge de l’expropriation a retenu trois termes de comparaison appropriés, malgré la présence d’un vis-à-vis, car cela n’affecte pas substantiellement la valeur. Les termes de comparaison retenus ont permis d’établir un prix moyen de 4 954 euros/m², rehaussé à 5 600 euros/m² pour tenir compte de la surface de terrain supérieure et de l’état général du bien. La surface habitable a été fixée à 146 m², ce qui a conduit à une fixation du prix de vente à 817 600 euros.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’expropriation ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme à titre de frais irrépétibles. Dans cette affaire, la Cour a décidé de ne pas allouer de somme à l’EPFIF au titre de l’article 700, considérant que l’équité ne le commandait pas, et a condamné les intimés aux dépens d’appel.

🔎 Références