RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

CIV. 3 CL COUR DE CASSATION

Arrêt du 15 janvier 2026

Rejet

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 32 F-D

Pourvoi n° U 24-13.361

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JANVIER 2026

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Cogestia dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° U 24-13.361 contre l’arrêt rendu le 21 décembre 2023 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l’opposant :

1. à Mme [V] [W], domiciliée [Adresse 1],
2. à M. [U] [Y], domicilié [Adresse 2], défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de Me Bertrand, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de Mme [W], après débats en l’audience publique du 18 novembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 décembre 2023), Mme [W] et M. [Y] sont propriétaires indivis de lots au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.
2. Par acte des 31 janvier et 20 février 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [W] et M. [Y] en condamnation solidaire au paiement de charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2018 au 8 octobre 2019 et de dommages-intérêts.
3. Mme [W] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir des demandes formées à son encontre tirée de l’autorité de la chose jugée.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

1. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables ses demandes formées contre Mme [W], alors : « 1°/ que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement et il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et que la demande soit entre les mêmes parties ; qu’en considérant que la demande formée par le syndicat des copropriétaires en paiement de l’arriéré de charges était dirigée, dans les deux instances en cause, « à l’encontre des mêmes parties », quand, dans l’instance précédente, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires était formée, à titre reconventionnel, contre la seule Mme [W], M. [Y] n’étant pas partie à cette instance, et quand, dans la présente instance, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires est formée tant à l’encontre de Mme [W] que de M. [Y], ces derniers étant tous deux parties à l’instance, d’où il résulte que la demande en paiement des charges n’est pas dirigée contre les mêmes parties dans les deux instances considérées, la cour d’appel a violé l’article 1355 du code civil ;
2. 2°/ que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; que dans ses conclusions d’appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir « qu’une assemblée générale s’est tenue le 24 juin 2022 à la requête de l’administrateur provisoire désigné à la suite de l’annulation de l’AG du 10 décembre 2019. Le Cabinet Cogestia a été réélu syndic et les copropriétaires ont revalidé l’ensemble des comptes des années antérieures » ; qu’en s’abstenant de rechercher si cette circonstance ne constituait pas un événement postérieur venu modifier la situation antérieurement reconnue en justice, puisque l’assemblée générale du 24 juin 2022 est venue se substituer à l’assemblée générale du 10 décembre 2019 pour justifier le quantum et l’exigibilité de la demande en paiement du syndicat et que, de ce fait, le rejet de cette demande par le jugement du 4 octobre 2021, motif pris de la nullité de l’assemblée générale du 10 décembre 2019, ne pouvait plus être regardé comme ayant autorité de chose jugée en l’état de l’événement postérieur constitué par l’assemblée générale du 24 juin 2022, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1355 du code civil.

Réponse de la Cour

5. Ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que, par jugement du 4 octobre 2021, rendu dans une instance introduite par Mme [W], la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement par celle-ci des charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2018 au 8 octobre 2019 avait été rejetée, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires dirigée contre Mme [W], formée contre la même partie pour la même période et pour un montant strictement identique, se heurtait à l’autorité de la chose jugée.

6. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et le condamne à payer à Mme [W] la somme de 1 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quinze janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

ECLI:FR:CCASS:2026:C300032