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Bail commercial : résiliation, délais de paiement et indemnité d’occupation – Cour d’appel de Paris, 22 janvier 2026, RG n° 25/07123

Décision analysée : Cour d’appel de Paris, 22 janvier 2026, N° de RG 25/07123
Thématiques : Baux commerciaux — Bail commercial

📘 L’essentiel

La résiliation d’un bail commercial en vertu d’une clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En cas de contestation sur l’existence de la dette, le juge des référés peut allouer une provision. La régularité du commandement de payer n’est pas contestée, mais le débiteur a pu apurer sa dette avant l’audience, justifiant l’octroi de délais de paiement rétroactifs. Le respect de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire..


Source : Cour d’appel de Paris, 22 janvier 2026, N° de RG 25/07123

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 22 janvier 2026, N° de RG 25/07123

La SCI Amaran a conclu un bail commercial avec la société TSB le 20 mars 2009, portant sur des locaux situés en Seine-Saint-Denis, pour un loyer annuel de 13.800 euros. Par la suite, ces locaux ont été vendus à la SCI Bicêtre. Le 18 janvier 2023, la société TSB a cédé son fonds de commerce à la société Arraf Cash and Carry. Cependant, des loyers et charges sont restés impayés, entraînant un commandement de payer signifié à la société Arraf Cash and Carry le 17 juin 2024, pour un montant de 3.391,41 euros.

Le 23 octobre 2024, la SCI Bicêtre a assigné la société Arraf Cash and Carry devant le juge des référés, demandant la constatation de la résiliation du bail, son expulsion, ainsi que le paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés et d’une clause pénale. Le 7 mars 2025, le juge a constaté la résiliation du bail et a ordonné l’expulsion de la société Arraf Cash and Carry si les lieux n’étaient pas restitués dans les quinze jours. Il a également condamné cette dernière à verser une indemnité d’occupation.

La société Arraf Cash and Carry a interjeté appel de cette décision le 10 avril 2025, soutenant avoir réglé ses dettes locatives avant l’audience et demandant des délais de paiement. En réponse, la SCI Bicêtre a formulé un appel incident, demandant des condamnations supplémentaires à l’encontre de la société TSB, en tant que garant.

La cour d’appel a finalement constaté que la clause résolutoire n’avait pas joué, en raison du respect des délais de paiement accordés à la société Arraf Cash and Carry. Elle a infirmé l’ordonnance du premier juge, déboutant la SCI Bicêtre de ses demandes contre la société TSB et condamnant la société Arraf Cash and Carry aux dépens de l’instance d’appel.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial, selon l’, ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

Quels sont les critères pour l’expulsion d’un locataire commercial en vertu d’une clause résolutoire ?

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre peut être demandée au juge des référés en application de l’, lorsque le maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

Quelle est la portée des délais de paiement accordés par le juge en matière de bail commercial ?

L’ permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. En vertu de l’, les juges peuvent suspendre les effets des clauses de résiliation si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater la résiliation du bail ?

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 juillet 2024, car l’arriéré locatif n’avait pas été apuré dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer. Cependant, elle a également noté que le locataire avait réglé sa dette avant l’audience, ce qui a conduit à la conclusion que la clause résolutoire n’avait pas joué.

Quelle est la motivation requise pour le rejet d’une demande de clause pénale en référé ?

Le juge des référés peut rejeter une demande de clause pénale si la clause apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

Quels sont les effets de la cessation d’activité d’un locataire sur ses obligations locatives ?

La mention de cessation d’activité sur l’extrait Kbis peut attester que le commerçant ne justifie plus d’une activité à l’adresse déclarée. Toutefois, si le locataire continue à effectuer des paiements, cela peut démontrer qu’il n’a pas cessé son activité, ce qui peut influencer l’appréciation de sa capacité à faire face à ses obligations locatives.

🔎 Références