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Bail locatif : résiliation pour loyers impayés et expulsion des occupants – Cour d’appel de Versailles, 20 janvier 2026, RG n° 24/07180

Décision analysée : Cour d’appel de Versailles, 20 janvier 2026, RG n° 24/07180
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Loyers impayés

📘 L’essentiel

La cour a confirmé la recevabilité de la demande de résiliation du bail, se fondant sur la saisine de la CCAPEX et la notification conforme de l’assignation. La prescription de l’action en paiement de l’arriéré locatif a été retenue, la demande de paiement pour la période antérieure au 17 mars 2020 étant irrecevable. Concernant le montant de la dette, le supplément de loyer de solidarité a été jugé dû, et le commandement de payer a été validé. Les locataires ont été condamnés aux dépens..


Source : Cour d’appel de Versailles, 20 janvier 2026, RG n° 24/07180

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Versailles, 20 janvier 2026, RG n° 24/07180

La société anonyme d’HLM 1001 Vies Habitat a loué un logement à un couple, qui a ensuite accumulé des arriérés de loyers. En mai 2022, la société a signifié un commandement de payer pour un montant de 51 499,15 euros, en invoquant la clause résolutoire du bail. En mars 2023, la société a assigné le couple pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion, et le paiement des arriérés de loyers, ainsi que d’autres indemnités.

Le tribunal de proximité de Courbevoie a rendu un jugement en septembre 2024, déclarant la demande de nullité du commandement de payer irrecevable et prononçant la résiliation judiciaire du bail. Le couple a été reconnu comme occupant sans droit ni titre et a reçu un délai de six mois pour quitter les lieux. Le tribunal a également condamné le couple à payer 73 363,93 euros pour les loyers et charges impayés, tout en déboutant la société de ses demandes d’astreinte et de majoration de l’indemnité d’occupation.

Le couple a interjeté appel de ce jugement, demandant l’infirmation de plusieurs points, notamment la nullité du commandement de payer et la résiliation du bail. En réponse, la société a également fait appel, contestant la prescription de certaines dettes et demandant une condamnation plus élevée pour les arriérés.

La cour d’appel a confirmé la recevabilité de la demande de résiliation du bail, tout en maintenant que la demande de paiement pour la période antérieure à mars 2020 était prescrite. Elle a également jugé que le couple devait payer 73 363,93 euros pour les loyers et charges impayés, en précisant que ce montant incluait l’échéance de juin 2024. La cour a débouté le couple de leur demande de délais de paiement et a condamné le couple aux dépens, ainsi qu’à verser des frais irrépétibles à la société.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la prescription des actions dérivant d’un contrat de bail ?

La prescription des actions dérivant d’un contrat de bail est régie par , qui dispose que toutes actions sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. En l’espèce, la demande en paiement de l’arriéré locatif antérieur au 17 mars 2020 a été déclarée irrecevable pour cause de prescription, car l’assignation a été effectuée le 17 mars 2023.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en résiliation de bail ?

La recevabilité d’une demande en résiliation de bail est conditionnée par la justification de la saisine de la Commission de Conciliation et d’Accord de Paiement des Loyers (CCAPEX) et la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, conformément à . Dans cette affaire, la société 1001 Vies Habitat a justifié de la saisine de la CCAPEX et de la notification de l’assignation, rendant la demande recevable.

Quelle est la qualification juridique des obligations des locataires en matière de paiement des loyers et charges ?

Les locataires ont l’obligation de régler régulièrement leurs loyers, charges et suppléments de loyers de solidarité. Le manquement à cette obligation constitue un motif de résiliation judiciaire du bail. Dans cette affaire, le juge a prononcé la résiliation du bail en raison du non-paiement régulier des loyers et charges par les locataires, ce qui a été qualifié de manquement grave à leurs obligations.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que les locataires ne réglaient pas régulièrement leurs loyers, charges et suppléments de loyers de solidarité depuis plusieurs années, ce qui constitue un manquement grave. De plus, le commandement de payer, bien que critiqué pour son contenu, a été jugé valide car il mentionnait le montant du loyer et des charges, permettant aux locataires d’être informés des sommes dues. La cour a confirmé que la résiliation du bail était justifiée par ces manquements.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette procédure ?

L’article 700 du code de procédure civile permet à la partie qui succombe de payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, les demandes des parties au titre de l’article 700 ont été rejetées, et les locataires ont été condamnés à payer à la société 1001 Vies Habitat une somme de 1 500 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

🔎 Références