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Conformité des biens immobiliers : comment obtenir la livraison malgré les réserves ? – Cour d’appel de Limoges, 22 janvier 2026, RG n° 25/00209

Décision analysée : Cour d’appel de Limoges, 22 janvier 2026, N° de RG 25/00209
Thématiques : Astreinte — Conformité des biens immobiliers

📘 L’essentiel

La décision de la Cour d’appel confirme l’ordonnance de référé, enjoignant la société venderesse à livrer le bien et à remettre les clés, sous astreinte. La contestation sur la conformité du bien justifie le refus de l’acheteur de signer le procès-verbal de livraison. La société venderesse ne peut pas prétendre à la libération du solde consigné, car des contestations sérieuses demeurent. La Cour rappelle que la responsabilité de la livraison incombe au vendeur, qui doit convoquer l’acheteur pour la réception des travaux..


Source : Cour d’appel de Limoges, 22 janvier 2026, N° de RG 25/00209

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Limoges, 22 janvier 2026, N° de RG 25/00209

En mars 2018, un contrat de vente en l’état futur d’achèvement a été signé entre un couple d’acquéreurs et une société de construction pour l’achat de plusieurs lots dans un ensemble immobilier. Le prix total s’élevait à 328 390 euros, avec un paiement échelonné. En août 2019, l’acquéreuse a refusé de signer le procès-verbal de remise des clés, invoquant des non-conformités par rapport au contrat, et a demandé l’annulation de la vente ainsi que le remboursement des sommes versées. La société a accepté la résolution du contrat, mais sans reconnaître la non-conformité.

En septembre 2019, l’acquéreuse a changé d’avis sur sa demande de remboursement. Face à la situation bloquée, la société a assigné l’acquéreuse en référé pour obtenir le paiement du solde du prix. Le juge des référés a rejeté cette demande, soulignant des contestations sérieuses sur la conformité du bien. Une expertise a été ordonnée, concluant à un défaut de conformité.

En octobre 2024, l’acquéreuse a assigné la société pour obtenir la livraison de l’appartement. En février 2025, le tribunal a ordonné à la société de procéder à la livraison, sous astreinte, tout en rejetant d’autres demandes de l’acquéreuse. La société a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions, la société a demandé l’infirmation de l’ordonnance, arguant qu’elle avait toujours souhaité livrer le bien et que les refus de l’acquéreuse étaient abusifs. De son côté, l’acquéreuse a soutenu que la société avait conditionné la remise des clés au paiement du solde, malgré les non-conformités. Le tribunal a confirmé l’ordonnance initiale, soulignant que la société n’avait pas respecté ses obligations de livraison et que des contestations sérieuses subsistaient quant à la conformité du bien. La société a été condamnée à payer des frais d’appel à l’acquéreuse.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la livraison d’un bien en état futur d’achèvement ?

La livraison d’un bien en état futur d’achèvement est régie par l’, qui stipule que le solde est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur. Toutefois, ce solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Quels sont les critères pour établir une contestation sérieuse dans le cadre d’une demande en référé ?

Selon l’, une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

Quelle est la motivation du juge pour rejeter la demande de libération du solde du prix consigné ?

Le juge a estimé qu’il existait des contestations sérieuses relatives à l’existence d’une non-conformité justifiant une reprise ou une diminution du prix, qui seront tranchées par le juge du fond. Il a également relevé que les modifications apportées au projet initial avaient un impact sur la jouissance du bien, ce qui ne relevait pas d’un simple défaut esthétique.

Quels éléments déterminants ont conduit à la confirmation de l’astreinte imposée à la société venderesse ?

La confirmation de l’astreinte a été fondée sur le fait que la société venderesse n’avait pas respecté son obligation de livrer le bien, malgré les refus de l’acquéreur de signer le procès-verbal de livraison. Le juge a noté que la société n’avait pas convoqué l’acheteur pour procéder à la réception des travaux, ce qui lui incombait en tant que professionnel.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la société venderesse a été déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700, tandis que l’acquéreur a été alloué une indemnité pour ses frais irrépétibles d’appel.

Quels sont les critères pour établir un manquement dans le cadre d’une obligation contractuelle ?

Le manquement à une obligation contractuelle est établi lorsque la partie défaillante ne respecte pas les engagements pris dans le contrat, ce qui peut inclure des défauts de conformité. Dans cette affaire, l’expert a conclu à un défaut de conformité, ce qui a été déterminant pour le juge dans l’évaluation des obligations de la société venderesse.

🔎 Références