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Vente immobilière : conformité des biens et responsabilité du notaire en cas de vice caché – Cour d’appel de Rouen, 21 janvier 2026, RG n° 25/00784

Décision analysée : Cour d’appel de Rouen, 21 janvier 2026, N° de RG 25/00784
Thématiques : Vices cachés — Vice caché

📘 L’essentiel

La cour rappelle que le vendeur a une obligation de délivrance conforme. La mention d’un bassin de rétention dans l’acte de vente, bien que contredite par un rapport annexé, a été jugée prépondérante. L’absence de ce bassin, non décelable par les acquéreurs non professionnels, engage la responsabilité du notaire pour avoir rédigé un acte incohérent. Les vendeurs ont été condamnés à indemniser les acquéreurs pour le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité. La cour a également statué sur la garantie du notaire..


Source : Cour d’appel de Rouen, 21 janvier 2026, N° de RG 25/00784

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Rouen, 21 janvier 2026, N° de RG 25/00784

Par acte authentique du 6 juin 2019, des vendeurs ont cédé une villa à des acheteurs pour un montant de 1 470 000 euros. En décembre 2019, les acheteurs ont sollicité une autorisation d’urbanisme pour agrandir la villa, mais la mairie a signalé que des travaux antérieurs réalisés par les vendeurs n’étaient pas conformes aux permis de construire, en raison de l’absence d’un bassin de rétention prévu. Après avoir obtenu le transfert du permis de construire, les acheteurs ont reçu un permis modificatif en juin 2020, intégrant la construction d’un bassin de rétention de 40 m³.

En décembre 2020, les acheteurs ont demandé aux vendeurs de couvrir les coûts des travaux liés à la réalisation du bassin, mais sans réponse, ils ont assigné les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Rouen. En décembre 2021, les vendeurs ont appelé en intervention forcée un notaire impliqué dans la transaction. Le tribunal a rendu un jugement en janvier 2025, condamnant les vendeurs à verser des dommages et intérêts aux acheteurs et à garantir le notaire à hauteur de 5 % des condamnations.

Les vendeurs ont interjeté appel, soutenant que le bien vendu était conforme à la description contractuelle, arguant que l’absence de bassin de rétention était connue des acheteurs. Ils ont également contesté le montant des dommages et intérêts, affirmant que le préjudice allégué n’était pas justifié. Les acheteurs, de leur côté, ont demandé la confirmation du jugement, en insistant sur le fait que la vente incluait un bassin de rétention, ce qui n’était pas le cas.

Le notaire a également contesté sa responsabilité, affirmant avoir agi selon les documents fournis par les vendeurs. Le tribunal a finalement infirmé partiellement le jugement initial, condamnant les vendeurs à verser une somme réduite aux acheteurs et à garantir le notaire à hauteur de 50 % des condamnations.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est l’obligation de délivrance du vendeur selon le code civil ?

Le vendeur a l’obligation de délivrer une chose conforme à celle vendue, conformément aux articles et du code civil. Cette obligation est satisfaite lorsque la chose visée par le contrat de vente et la chose effectivement livrée à l’acquéreur sont identiques. En cas de non-conformité, le vendeur peut être condamné à des dommages et intérêts s’il est justifié de l’existence d’un préjudice.

Quels sont les critères de la non-conformité d’un bien vendu ?

La non-conformité d’un bien vendu doit être appréciée en fonction de la description faite dans l’acte de vente. Il appartient à l’acquéreur d’établir la non-conformité de la chose par rapport aux spécifications convenues par les parties. En l’espèce, la mention d’un bassin de rétention dans l’acte de vente a été considérée comme une condition essentielle, et son absence a été jugée constitutive d’un manquement à l’obligation de délivrance.

Quelle est la portée de la responsabilité du notaire dans la rédaction d’un acte de vente ?

Le notaire est soumis à une obligation de conseil et d’information à l’égard de son client. Il doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige, en vérifiant les documents annexés. En l’espèce, le notaire a manqué à son obligation en ne relevant pas la contradiction entre la clause mentionnant l’existence d’un bassin de rétention et le rapport de la mairie indiquant son absence.

Quels sont les éléments constitutifs du préjudice en matière de non-conformité ?

Le préjudice en matière de non-conformité doit être évalué selon le principe de la réparation intégrale. Il doit inclure le coût des travaux nécessaires pour remédier à la non-conformité. En l’espèce, le préjudice a été évalué en fonction du coût d’installation d’un bassin de rétention conforme aux exigences réglementaires, déduit des augmentations de capacité liées à l’agrandissement de la villa.

Quelle est la condition de recevabilité des demandes en garantie contre le notaire ?

La demande en garantie contre le notaire est recevable lorsque la faute du notaire a contribué au préjudice subi par l’acquéreur. En l’espèce, la cour a jugé que le notaire avait contribué à hauteur de 50 % au préjudice subi par les acheteurs en raison de ses manquements dans la rédaction de l’acte.

Quels sont les critères de fixation des dépens en matière de procédure civile ?

Les dépens sont fixés selon le principe de la répartition équitable entre les parties. En l’espèce, la cour a décidé de faire masse des dépens de première instance et d’appel, condamnant chaque partie à en payer la moitié, en tenant compte de la gravité des manquements et des responsabilités respectives.

🔎 Références