Propriété indivise : contestation des droits et indemnités d’occupation en succession – Cour d’appel de Papeete, 22 janvier 2026, RG n° 20/00036

Décision analysée : Cour d’appel de Papeete, 22 janvier 2026, RG n° 20/00036
Thématiques : Indivision — Indemnités d’occupation

📘 L’essentiel

La cour d’appel a infirmé le jugement de première instance, considérant que la vente d’un bien immobilier n’était pas nulle mais inopposable aux coindivisaires pour la part excédant les droits des vendeurs. La vente a été jugée valable entre les parties, limitée à 53,96 % des droits indivis. La demande d’indemnité d’occupation a été révisée à 300 000 F CFP par mois, justifiée par l’occupation privative d’un indivisaire. Les demandes d’expulsion ont été rejetées, et les appelants condamnés à verser une somme à l’indivision..


Source : Cour d’appel de Papeete, 22 janvier 2026, RG n° 20/00036

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Papeete, 22 janvier 2026, RG n° 20/00036

L’affaire concerne la succession d’un immeuble, l’Hôtel Polynésien, dont les propriétaires initiaux étaient une défunte et son époux. Après le décès de la défunte, son époux a hérité de l’ensemble des biens, y compris l’hôtel, suite à la révocation tacite des legs particuliers par un testament ultérieur. L’époux a ensuite adopté un héritier, ce qui a conduit à des contestations sur la validité de cette adoption et sur les droits successoraux.

Des années plus tard, un héritier a demandé l’annulation d’une vente de l’hôtel intervenue entre d’autres héritiers et une société immobilière. Le tribunal a d’abord annulé cette vente, mais cette décision a été contestée en appel. La cour d’appel a finalement infirmé l’annulation, déclarant que la vente n’était pas nulle, mais seulement partiellement valide, en raison de l’indivision.

Les héritiers ont également soulevé des questions sur la qualité à agir d’un héritier, affirmant qu’il n’avait pas de droits sur l’hôtel en raison de l’adoption posthume. La cour a confirmé que l’adoption était valide et opposable, mais a également noté que les droits des héritiers sur l’hôtel étaient complexes, impliquant des conventions transactionnelles antérieures.

Le tribunal a statué que l’indivision existait toujours, et a ordonné le paiement d’une indemnité d’occupation à la société immobilière, tout en rejetant les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation formulées par d’autres parties. En conséquence, la cour a condamné certains héritiers à verser des sommes à la société immobilière, tout en confirmant la validité de la vente à hauteur des droits indivis des vendeurs.

Finalement, la cour a rejeté les demandes de dommages et intérêts et a ordonné le paiement des dépens, concluant que les droits de propriété et d’occupation de l’hôtel demeuraient sujets à des contestations complexes.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la révocation des legs particuliers par un testament ultérieur ?

La cour d’appel a jugé que les legs particuliers du premier testament étaient tacitement révoqués par le second testament, conformément aux dispositions du Code civil. En effet, l’ stipule que « le testament peut être révoqué par un testament postérieur ». Ainsi, le second testament a eu pour effet de révoquer les legs particuliers prévus dans le premier testament.

Quels sont les critères de recevabilité d’une tierce opposition à un jugement d’adoption ?

La cour d’appel a déclaré irrecevable la tierce opposition formée à l’encontre du jugement d’adoption, en se fondant sur l’, qui précise que la tierce opposition n’est recevable qu’en cas de dol ou de fraude imputable à l’adoptant. En l’espèce, la cour a constaté que cette condition n’était pas démontrée par les auteurs de la tierce opposition.

Quelle est la portée juridique d’un jugement d’adoption posthume ?

Le jugement d’adoption posthume a été déclaré opposable aux tiers à compter de sa date de confirmation par la Cour de cassation, soit le 28 juin 2018. Cela signifie que les effets de l’adoption, notamment en matière de succession, ne peuvent être contestés par des tiers après cette date, même si l’adoption a été prononcée avec effet rétroactif au jour du décès.

Quels sont les éléments déterminants pour établir la qualité à agir d’un héritier dans une contestation successorale ?

La cour a retenu que le demandeur, en tant qu’héritier de sa mère, avait la qualité à agir pour discuter de l’interprétation d’une convention successorale. La cour a précisé que la qualité à agir est fondée sur la qualité d’héritier et sur la participation à la convention contestée, ce qui lui permet de revendiquer ses droits successoraux.

Quelle est la règle applicable en matière de nullité d’un acte de vente en cas de violation des droits d’indivision ?

La cour a rappelé que, selon l’, la vente d’un bien indivis sans l’accord de tous les indivisaires est valable dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur. Toutefois, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente pendant un délai de cinq ans, ce qui n’est pas applicable en l’espèce en raison de l’expiration de ce délai.

Quels sont les critères pour établir une demande d’indemnité d’occupation dans le cadre d’une indivision ?

La cour a précisé que tout indivisaire peut demander une indemnité d’occupation pour l’usage privatif d’un bien indivis, conformément à l’. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. La demande d’indemnité d’occupation est recevable même en l’absence d’une action en partage.

Quelle est la responsabilité d’un notaire en cas de faute dans la rédaction d’un acte authentique ?

La cour a retenu que le notaire a une obligation de diligence dans la vérification de la validité et de l’efficacité de l’acte authentique. En l’espèce, le notaire a commis une faute en ne recherchant pas le contenu exact d’une convention antérieure et en affirmant à tort la qualité de légataire d’un des parties, ce qui engage sa responsabilité.

Quels sont les effets d’une convention transactionnelle sur les droits des coindivisaires ?

La cour a jugé que la convention transactionnelle, une fois signée par les parties, a pour effet de déterminer les droits de chacun sur les biens indivis. Les contestations relatives à cette convention doivent être portées par l’ensemble des signataires, car la remise en cause par une des parties influe nécessairement sur toutes les autres.

🔎 Références