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Permis de construire : contestation des règles d’urbanisme et régularisation – CAA de NANTES, 2ème chambre, 19/12/2025, 24NT03608, Inédit au recueil Lebon.

Décision analysée : CAA de NANTES, 2ème chambre, 19/12/2025, 24NT03608, Inédit au recueil Lebon
Thématiques : Urbanisme — Règles d’urbanisme

📘 L’essentiel

La décision du tribunal administratif de Nantes souligne l’importance de la régularité des permis de construire. Le tribunal a constaté que le terrain, bien que partiellement classé en zone Nh1, ne contenait pas de zones humides, permettant ainsi la délivrance du permis. Les articles N1 et N2 du plan local d’urbanisme autorisent les constructions à usage d’habitation en zone Nh1, sauf dans les zones humides identifiées. La cour a également écarté le moyen relatif à la classification de la résidence services..


Source : CAA de NANTES, 2ème chambre, 19/12/2025, 24NT03608, Inédit au recueil Lebon

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : CAA de NANTES, 2ème chambre, 19/12/2025, 24NT03608, Inédit au recueil Lebon

Dans cette affaire, un groupe de citoyens, désigné comme les requérants, a contesté un arrêté pris par le maire de La Roche-sur-Yon, qui avait accordé un permis de construire à la société Impulse pour une résidence locative destinée aux séniors. Les requérants ont saisi le tribunal administratif de Nantes pour demander l’annulation de cet arrêté, arguant que le projet violait plusieurs dispositions du plan local d’urbanisme, notamment en raison de la présence d’une zone humide sur le terrain concerné.

Le tribunal administratif a d’abord pris acte des désistements de certains requérants et a suspendu la procédure pour permettre la régularisation des vices identifiés. Par la suite, le maire a délivré un permis de régularisation à la société Impulse. Cependant, les requérants ont poursuivi leur action en appel, contestant les jugements rendus par le tribunal administratif, qui avait rejeté leur demande d’annulation du permis de construire.

Les requérants soutiennent qu’ils ont un intérêt à agir et que l’arrêté contesté méconnaît les règles d’urbanisme en vigueur, notamment en ce qui concerne les zones humides et la classification des résidences services. En réponse, la commune de La Roche-sur-Yon et la société Impulse ont défendu la légalité de l’arrêté, arguant que les moyens soulevés par les requérants n’étaient pas fondés.

Le tribunal a examiné les arguments des parties et a conclu que les requérants n’étaient pas fondés à contester le permis de construire. Il a ainsi rejeté leur requête et a décidé que les frais liés au litige ne seraient pas à la charge de la commune ni de la société Impulse, considérées comme parties gagnantes. L’arrêt a été notifié aux parties concernées, mettant fin à l’instance.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant les constructions en zone humide selon le plan local d’urbanisme de La Roche-sur-Yon ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’article 1 du règlement de la zone naturelle N du plan local d’urbanisme de La Roche-sur-Yon, qui stipule que « tous les types d’occupation ou d’utilisation des sols sont interdits » dans les zones humides identifiées. L’article N.2.2 précise que dans la zone Nh1, les constructions à usage d’habitation et leurs annexes sont autorisées, sous réserve qu’elles ne soient pas situées dans les zones humides inventoriées. L’article 3-2 des dispositions générales interdit toutes constructions dans les zones humides identifiées sur les documents graphiques du règlement.

Dans le cas présent, le terrain d’assiette du projet est partiellement classé en zone Nh1, mais la mare présente n’a pas été identifiée comme zone humide lors de l’inventaire de 2012. Par conséquent, le principe d’interdiction de constructions dans les zones humides ne s’applique pas.

Quels sont les critères de recevabilité des moyens soulevés par le demandeur concernant le permis de construire ?

Les critères de recevabilité des moyens soulevés par le demandeur sont fondés sur l’, qui permet au tribunal administratif de surseoir à statuer sur une demande afin de régulariser un vice. Dans le jugement avant dire droit du 11 avril 2024, le tribunal a donné acte du désistement de plusieurs parties et a sursis à statuer pour permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des dispositions des articles 1 et 2 du règlement de la zone A du plan local d’urbanisme.

Quelle est la qualification juridique des résidences services selon le règlement du plan local d’urbanisme ?

La qualification juridique des résidences services est précisée dans le règlement du plan local d’urbanisme, qui indique que ces structures répondent à un usage d’habitation. Bien que le lexique du règlement mentionne que les résidences services peuvent être classées dans la catégorie des « structures hôtelières », le projet en question, qui consiste en une résidence services pour séniors, est considéré comme une construction à usage d’habitation, car les logements sont donnés en location et peuvent bénéficier de services spécifiques individualisables.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour écarter les moyens du demandeur ?

Les éléments déterminants retenus par la juridiction incluent :

1. La mare présente sur le terrain n’a pas été identifiée comme zone humide lors de l’inventaire de 2012, ce qui permet la construction en zone Nh1.
2. Le projet de résidence services est qualifié de construction à usage d’habitation, et non d’hébergement hôtelier, conformément aux dispositions du règlement.
3. L’alignement d’arbres le long du chemin de la Vrignaie sera conservé, et l’arbre dont l’abattage est contesté ne fait pas partie d’un alignement d’arbres au sens de l’, qui interdit l’abattage d’arbres composant une allée ou un alignement le long des voies de communication.

Ces éléments justifient le rejet des moyens soulevés par le demandeur.

🔎 Références