La société a demandé la constatation de la clause résolutoire du bail, l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement de l’arriéré locatif. Lors de l’audience du 16 décembre 2025, la société a mis à jour le montant de l’arriéré à 3 278,21 € et a proposé des délais de paiement de 231,71 € par mois, ce que la locataire a accepté, tout en expliquant ses difficultés financières dues à des décès familiaux et des problèmes de santé. Elle a également mentionné avoir trois enfants à charge et un revenu mensuel d’environ 1 200 €.
Le tribunal a constaté la recevabilité de l’action et a appliqué la clause résolutoire du bail, qui stipule que le contrat est résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. La société a été autorisée à suspendre les effets de cette clause, permettant à la locataire de régler son arriéré en dix mensualités. En cas de non-paiement, la résiliation du bail serait effective, entraînant une expulsion. La locataire a également été condamnée à payer les dépens et une somme pour frais d’avocat.
@ : [Courriel 8]
REFERENCES :
N° RG 25/01741
N° Portalis DB3S-W-B7J-3ROO
Minute :
JUGEMENT
Du : 20 janvier 2026
La SCI AUNAIS
C/
Madame [H] [X] [R]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l’audience publique du 16 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 ;
Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
La SCI AUNAIS
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE
DÉFENDEUR :
Madame [H] [X] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Alain DE ANGELIS
Madame [H] [X] [R]
Expédition délivrée à :
L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.
La présidente a autorisé la production d’un décompte actualisé en délibéré, lequel a été transmis par courriel au greffe en date du 19 décembre 2025. Il en ressort qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 186,80 €.
sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.
En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L’action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la SCI AUNAIS verse aux débats un décompte arrêté au 18 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 186,80 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI AUNAIS est établie tant dans son principe que dans son montant.
Madame [H] [X] [R] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [X] [R] à verser à la SCI AUNAIS la somme de 2 186,80 € actualisée au 18 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.
Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [H] [X] [R] le 15 janvier 2025, pour un montant principal de 3 069,86 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 mars 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Madame [H] [X] [R] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 231,71 € par mois, en plus du loyer courant.
Il ressort des débats que Madame [H] [X] [R] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Elle dispose d’un emploi et de ressources stables, a repris le paiement du loyer et a commencé à apurer la dette.
Compte tenu de son engagement et de l’accord de la SCI AUNAIS, il convient par conséquent d’accorder à Madame [H] [X] [R] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 231,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :
Madame [H] [X] [R] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI AUNAIS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 16 mars 2025 ;Madame [H] [X] [R] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [H] [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SCI AUNAIS pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [H] [X] [R], conformément aux dispositions des articles L. 4331 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI AUNAIS sera en droit d’exiger de Madame [H] [X] [R] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [X] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, Madame [H] [X] [R] sera condamnée à payer à la SCI AUNAIS la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SCI AUNAIS ;
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS que les sommes versées à ce titre par Madame [H] [X] [R] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :
Madame [H] [X] [R] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI AUNAIS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 16 mars 2025 ;Madame [H] [X] [R] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [H] [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SCI AUNAIS pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [H] [X] [R], conformément aux dispositions des articles L. 4331 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI AUNAIS sera en droit d’exiger de Madame [H] [X] [R] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [H] [X] [R] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [H] [X] [R] à verser à la SCI AUNAIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10ème jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Madame [H] [X] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS Madame [H] [X] [R] à verser à la SCI AUNAIS la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE