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Congé pour vente : validité, délais d’expulsion et indemnité d’occupation – Tribunal judiciaire de Paris, 16 janvier 2026, N° de RG 25/00359

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Paris, 16 janvier 2026, N° de RG 25/00359
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Congé pour vente

📘 L’essentiel

Le congé pour vente doit être justifié par une décision formelle des associés, conformément aux articles 1852 et suivants du Code civil. En l’absence de cette formalisation, la validité du congé peut être contestée. Le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée, comme l’indique . Concernant les délais pour quitter les lieux, l’article L412-1 permet au juge d’accorder un délai d’expulsion, tenant compte de la situation personnelle du locataire..


Source : Tribunal judiciaire de Paris, 16 janvier 2026, N° de RG 25/00359

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Paris, 16 janvier 2026, N° de RG 25/00359

Par contrat signé le 1er novembre 2018, une société civile immobilière a donné à bail un local à usage d’habitation à une locataire pour une durée de trois ans, avec un loyer initial de 732,27 euros par mois. Ce bien a été confié en gérance à une société immobilière. Un congé pour vente a été délivré à la locataire le 26 avril 2024, avec effet au 31 octobre 2024, mais celle-ci est restée dans les lieux. En conséquence, la société a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire valider le congé, ordonner son expulsion, et obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que d’un arriéré locatif.

Lors de l’audience, la locataire a contesté la validité du congé, arguant que la décision de vente n’avait pas été prise par l’assemblée générale de la société, ce qui aurait entraîné un défaut de qualité à agir. En réponse, la société a soutenu qu’un accord des associés avait été obtenu et que toutes les informations nécessaires figuraient dans le congé. La locataire a également demandé un délai d’un an pour quitter les lieux, invoquant des difficultés personnelles et familiales.

Le tribunal a examiné la validité du congé, en se fondant sur les dispositions légales relatives à la vente d’un bien immobilier et sur les statuts de la société. Il a conclu que le congé était valide, car la décision de vendre avait été formalisée par un procès-verbal d’assemblée extraordinaire. Le tribunal a également accordé un délai de cinq mois à la locataire pour quitter les lieux, tout en ordonnant le paiement d’une indemnité d’occupation et d’un arriéré locatif. Les demandes accessoires des parties ont été rejetées, et l’exécution provisoire du jugement a été déclarée de droit.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle applicable concernant la validité du congé pour vente délivré par le bailleur ?

La validité du congé pour vente est régie par , qui stipule que lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour vendre le logement, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En l’espèce, le congé a été délivré par la SCI LAUMI à Madame [O] le 26 avril 2024, à effet au 31 octobre 2024, et mentionne les conditions de vente.

Quels sont les critères de validité d’une décision de vente au sein d’une SCI ?

Les critères de validité d’une décision de vente au sein d’une SCI sont établis par les articles et du Code civil, qui stipulent que les décisions excédant les pouvoirs des gérants doivent être prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés. En l’espèce, la SCI a produit un procès-verbal d’assemblée extraordinaire du 24 mars 2025, confirmant l’intention de vendre, signé par l’associé gérant détenant 99 parts, ce qui respecte les exigences statutaires.

Quelle est la portée des mentions nécessaires dans le congé pour vente ?

Les mentions nécessaires dans le congé pour vente incluent le prix et les conditions de la vente projetée, conformément à . En l’espèce, le congé mentionne que sont applicables les conditions générales, sans qu’il soit nécessaire d’apporter d’autres précisions sur les options non prises par le vendeur, ce qui est conforme à la loi.

Quels éléments doivent être prouvés pour établir l’intention de vendre du bailleur ?

Pour établir l’intention de vendre, le bailleur doit démontrer qu’il a effectivement l’intention de vendre le bien, ce qui peut être prouvé par des éléments tels qu’un mandat de vente. En l’espèce, le bailleur a produit un mandat de vente auprès d’une agence, ce qui atteste de son intention de vendre le bien.

Quelle est la procédure applicable en cas de demande de délai pour quitter les lieux ?

La procédure applicable en cas de demande de délai pour quitter les lieux est régie par l’, qui stipule que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sauf exceptions. Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants si le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, conformément à l’article L.412-3.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement des arriérés locatifs ?

Les critères pour accorder des délais de paiement des arriérés locatifs sont établis par l’, qui permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. précise que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant la demande d’indemnité d’occupation ?

La juridiction a retenu que l’intérêt du bailleur en cas d’occupation des lieux doit être préservé, ce qui justifie la demande d’indemnité d’occupation. En l’espèce, le bailleur a sollicité une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer prévu, ce qui a été accordé par la juridiction.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile ?

La règle applicable concernant les dépens est que les frais d’assignation sont laissés à la charge de l’État lorsque le défendeur est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991. L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie au titre des frais exposés, mais en l’espèce, aucune demande n’a été retenue à ce titre.

🔎 Références