La qualification d’un bail commercial repose sur le respect des conditions définies par le Code de commerce, notamment l’article L.145-1. Dans le cas d’un bail de terrain nu, sans possibilité de construction, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas, entraînant le rejet de la demande d’indemnité d’éviction.
Dans son assignation, la SARL TRUST MG CONSTRUCTION a formulé plusieurs demandes, notamment la reconnaissance de l’existence d’un bail commercial, l’annulation du congé, et le versement d’une indemnité d’éviction de 1 150 000 euros. Elle a également demandé des dommages-intérêts pour préjudice moral et des frais de justice. La société a soutenu que le bail, bien qu’intitulé « bail de terrain nu », devait être considéré comme un bail commercial, car il portait sur un terrain destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce.
Le tribunal a examiné la demande principale et a conclu que le bail litigieux ne pouvait pas bénéficier du statut des baux commerciaux, car il ne remplissait pas les conditions requises. En effet, le bail stipulait qu’aucune construction ne pouvait être érigée sans l’accord du bailleur et était limité à un usage spécifique. Par conséquent, le congé délivré était conforme aux termes du bail, et la SARL n’avait pas droit à une indemnité d’éviction.
Concernant la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, le tribunal a également rejeté cette demande, n’ayant pas constaté de mauvaise foi de la part de la commune. En conséquence, la SARL TRUST MG CONSTRUCTION a été déboutée de toutes ses demandes et condamnée aux dépens.
Concernant la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, le tribunal a relevé l’absence de faute de la commune, ce qui a conduit au rejet de cette demande. En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, ce qui a été appliqué dans cette affaire. L’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions applicables.
Suite à la décision du tribunal, la société de construction se voit déboutée de ses demandes, ce qui entraîne des conséquences significatives pour elle, tandis que la commune est confirmée dans sa position. Les deux parties doivent désormais prendre en compte les implications de ce jugement.
La qualification d’un bail commercial est régie par l’article L.145-1 du Code de commerce, qui stipule que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Ce statut s’applique également aux baux des terrains nus sur lesquels des constructions à usage commercial ont été édifiées, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
Pour qu’un bail soit qualifié de dérogatoire au sens de l’article L.145-5 du Code de commerce, il doit remplir les conditions d’application de l’article L.145-1. Cela implique que le bail doit porter sur un immeuble ou un local où un fonds est exploité, et que, dans le cas de terrains nus, des constructions doivent y avoir été édifiées avec le consentement du propriétaire.
En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Toutefois, il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Pour qu’une indemnité d’éviction soit accordée, il est nécessaire que le bail litigieux soit soumis au statut des baux commerciaux. En l’espèce, le tribunal a constaté que le bail était un « bail de terrain nu » et ne remplissait pas les conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux, ce qui a conduit au rejet de la demande d’indemnité d’éviction.
La responsabilité pour résistance abusive, fondée sur l’article 1240 du Code civil, nécessite la démonstration d’une faute de la part du défendeur. Dans cette affaire, le tribunal a relevé qu’aucune faute n’était rapportée de la part de la commune, ce qui a conduit au rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe en toutes ses prétentions est condamnée aux dépens. Dans cette affaire, la société a été condamnée aux dépens, et sa demande au titre de l’article 700 a été rejetée.
Chambre 1
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DU 15 Janvier 2026
Dossier N° RG 25/02660 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KUYT
Minute n° : 2026/ 35
AFFAIRE :
S.A.R.L. TRUST MG CONSTRUCTION C/ COMMUNE DE [Localité 7] représentée par son maire en exercice
JUGEMENT DU 15 Janvier 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH
DÉBATS :
A l’audience publique du 13 Novembre 2025 mis en délibéré au 15 Janvier 2026
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort.
Copie exécutoire à Me Lionel ESCOFFIER
Me Arnaud MATHIEU
Délivrées le
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. TRUST MG CONSTRUCTION
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Arnaud MATHIEU, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant
D’UNE PART ;
DEFENDERESSE :
COMMUNE DE [Localité 7] représentée par son maire en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 6]
[Localité 3]
non comparante
D’AUTRE PART ;
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SARL TRUST MG CONSTRUCTION a conclu avec madame [Y] un bail portant sur une parcelle de terrain à [Localité 8] le 1er octobre 2018. Lorsque le bailleur a voulu vendre son bien, la commune a usé de son droit de préemption pour en devenir propriétaire le 04 décembre 2023.
Par courrier en date du 10 septembre 2024, la commune de [Localité 8] a signifié congé à la SARL.
Par acte extrajudiciaire du 02 avril 2025, la société a assigné la commune aux fins d’obtention d’une indemnité d’éviction. Bien que régulièrement assignée, la commune de [Localité 8] n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/02660.
Par ordonnance du 24 juin 2025, la clôture a été fixée au même jour.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par son assignation du 02 avril 2025, à laquelle il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SARL TRUST MG CONSTRUCTION demande au tribunal de :
– constater l’existence d’un bail commercial la liant la commune de [Localité 8]
– dire et juger que le preneur ne justifie d’aucun motif grave et légitime pour refuse de payer au preneur une indemnité d’éviction
– annuler le congé délivré par le bailleur
– dire et juger que la SARL TRUST MG CONSTRUCTION a droit à une indemnité d’éviction
– débouter la commune de [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes
– condamner la commune de [Localité 8] à lui payer la somme de 1 150 000 euros à titre d’indemnité d’éviction
à titre subsidiaire
– ordonner une expertise et nommer tel expert qu’il plaira afin de fixer le montant de l’indemnité
en tout état de cause
– condamner la commune de [Localité 8] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de cette procédure abusive
– condamner la commune de [Localité 8] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
– condamner la commune aux entiers dépens
MOTIVATION
À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.
En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Sur la demande principale
Moyens des parties
La SARL TRUST MG CONSTRUCTION fait valoir que lorsque des terrains nus ont été loués pour un usage professionnel, ils peuvent faire l’objet d’un bail commercial. Elle fait valoir que le bail porte sur un immeuble (dès lors qu’un terrain est un immeuble), que les lieux servent à l’exploitation d’un fonds de commerce et que le propriétaire du fonds est immatriculé au RCS. Elle fait valoir que du fait de la durée d’un an stipulée, le présent bail peut s’analyser en bail commercial précaire qui doit être conclu par écrit, pour trois ans au plus et doit expressément mentionner le souhait de déroger à un bail classique ; elle fait valoir que le locataire bénéficie d’un renouvellement automatique du bail sous la forme d’un bail commercial, et qu’en cas de préemption le bail continue d’être soumis au statut. Elle sollicite dès lors l’annulation du congé, une indemnité d’éviction fixée ou objet d’une expertise.
Réponse du tribunal
Le bénéfice d’une indemnité d’éviction suppose effectivement que le bail litigieux fût soumis au statut des baux commerciaux.
L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Un bail ne peut être qualifié de dérogatoire au sens de l’article L.145-5 du Code de commerce que s’il remplit les conditions d’application de l’article L.145-1 du même code.
Ce-dernier prévoit que le statut des baux commerciaux « s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité […] [par] un commerçant […] immatriculé au registre du commerce et des sociétés […], accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre […] aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés –soit avant, soit après le bail– des constructions à usage commercial […] à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ».
Il échet de cette formulation particulière que le statut des baux commerciaux retient une définition plus restrictive de l’immeuble que celle de l’article 518 du Code civil qui répute immeubles par nature les fonds de terre et les bâtiments : seuls sont concernés par cette législation spéciale les bâtiments (i.e des choses rattachées matériellement au sol, stables et solides) et les locaux (i.e des espaces clos et couverts aptes à recevoir du public, présentant une absence de mobilité), puisque les terrains nus ne sauraient y être soumis sans qu’une construction ait été édifiée ou soit sur le point de l’être (i.e là encore un édifice présentant une fixité et une solidité suffisantes).
En l’espèce, le tribunal relève que le bail litigieux est dénommé « bail de terrain nu », mentionne porter sur « une parcelle de terrain nu », ne permet l’érection d’aucune construction sans l’accord du bailleur, stipule une durée d’un an renouvelable hors congé (loin des neuf ans), ne comporte pas de mention de la cession du bail à l’occasion d’une cession du fonds de commerce, et restreint la destination du terrain à un « usage exclusivement d’exposition de pavages et de pierres décoratives pour la société, et ce à l’exception de toutes autres activités sur le dit terrain ».
Dès lors que sont exclus du bénéfice du statut les terrains strictement nus, qu’aucune construction ne figure sur la parcelle [Cadastre 2] au cadastre produit aux débats, et que la société ne fait pas valoir la présence sur le terrain qu’elle louait d’un immeuble au sens du texte ou d’un local, le bail litigieux ne saurait se voir appliquer le régime des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Partant, le congé délivré à la société, conforme aux prescriptions du bail, n’ouvrait aucun droit à indemnité d’éviction au preneur.
La demande sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
La SARL TRUST MG CONSTRUCTION fait valoir que « le bailleur d’une particulière mauvaise foi doit être condamné à payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, ayant placé le preneur dans une réelle angoisse de perdre l’intégralité des fruits de son travail ».
Vu l’article 1240 du Code civil fondant la responsabilité pour résistance abusive, quoique non invoqué par le demandeur, le tribunal relève que n’est pas rapportée de faute de la commune de Saint-Tropez, notamment au vu de la décision supra.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la société TRUST MG CONSTRUCTION qui succombe en toutes ses prétentions sera condamnée aux dépens ; et la demande qu’elle présente au titre de l’article 700 sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DÉBOUTE la SARL TRUST MG CONSTRUCTION de l’intégralité de ses demandes ;
CONDAMNE la SARL TRUST MG CONSTRUCTION aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Draguignan, 15 janvier 2026, RG n° 25/02660 — Thématiques associées : Baux commerciaux — Indemnité d’éviction — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
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