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Responsabilité du bailleur en cas d’infiltrations d’eau : obligations et réparations à engager – Tribunal judiciaire de Toulon, 19 janvier 2026, N° de RG 22/00739.

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Toulon, 19 janvier 2026, N° de RG 22/00739
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Responsabilité du bailleur

📘 L’essentiel

La révocation de l’ordonnance de clôture a été justifiée par l’absence d’opposition de la partie adverse. Le bailleur, responsable de délivrer un local en bon état, a manqué à ses obligations en raison d’infiltrations d’eau causées par des malfaçons dans la toiture. Bien que des travaux aient été réalisés, ils étaient insuffisants, entraînant un préjudice de jouissance pour le preneur. Le tribunal a accordé une indemnisation pour ce préjudice, tout en rejetant d’autres demandes d’indemnisation..


Source : Tribunal judiciaire de Toulon, 19 janvier 2026, N° de RG 22/00739

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Toulon, 19 janvier 2026, N° de RG 22/00739

L’affaire concerne un litige entre un bailleur et un preneur relatif à un bail commercial signé en décembre 2007 pour un local destiné à des activités de restauration. Le preneur a signalé des infiltrations d’eau dans le local, entraînant une série de constats et d’expertises. Un expert a été désigné en 2010, concluant à des malfaçons dans les travaux de toiture réalisés par une entreprise liquidée. En 2011, le juge des référés a ordonné au bailleur d’effectuer les travaux nécessaires sous astreinte.

Malgré cela, de nouvelles infiltrations ont été constatées en 2014, ce qui a conduit le preneur à faire une nouvelle déclaration de sinistre auprès de son assureur. L’assureur a mandaté un expert qui a confirmé la persistance des infiltrations, mais a refusé de garantir le sinistre. En 2016, le preneur a assigné le bailleur en liquidation d’astreinte, et une nouvelle expertise a été ordonnée. En 2018, le bailleur a réalisé des travaux de reprise, qui ont été constatés comme achevés.

Le preneur a ensuite assigné le bailleur et une société d’assurance pour obtenir réparation des préjudices subis en raison des infiltrations. Le preneur a demandé des indemnités pour préjudice matériel, de jouissance et d’image, tandis que le bailleur a soutenu avoir respecté ses obligations et a contesté la responsabilité des infiltrations.

Le tribunal a finalement reconnu la responsabilité du bailleur pour les désordres d’infiltration, allouant au preneur des indemnités pour préjudice de jouissance et préjudice matériel, tout en rejetant la demande d’indemnisation pour préjudice d’image. Le bailleur a été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation du bailleur de délivrer un local en bon état ?

Le bailleur est tenu, en vertu de l’, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 précise que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Quels sont les critères pour établir un manquement contractuel du bailleur ?

Pour établir un manquement contractuel du bailleur, il convient de démontrer que ce dernier n’a pas exécuté ses obligations de réparation, ce qui peut être établi par des rapports d’expertise et des constats d’huissier. L’ stipule que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. L’article 1231-1 précise que des dommages et intérêts peuvent être dus si l’inexécution n’est pas définitive et si le débiteur n’a pas justifié que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Quelle est la procédure applicable pour la révocation d’une ordonnance de clôture ?

Selon l’, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité. Toutefois, l’article 803 précise que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. La révocation peut être ordonnée d’office ou à la demande des parties par ordonnance motivée du juge de la mise en état.

Quels éléments déterminent la responsabilité du bailleur en cas d’infiltrations d’eau ?

La responsabilité du bailleur en cas d’infiltrations d’eau est déterminée par l’existence de malfaçons dans les travaux de réparation, comme l’indiquent les rapports d’expertise. Les infiltrations doivent être attribuées à des défauts d’étanchéité et à des malfaçons dans la mise en œuvre des travaux, ce qui constitue un manquement à l’obligation de délivrance d’un local en bon état. Le rapport d’expertise de 2011 a établi que les infiltrations étaient causées par des travaux défaillants, engageant ainsi la responsabilité du bailleur.

Quelle est la portée des articles 700 et 696 du code de procédure civile dans le cadre des frais de procès ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme à titre de frais irrépétibles à la partie qui obtient gain de cause. L’article 696 impose à la partie qui succombe de supporter les dépens de l’instance. Dans le cas présent, la société SAINT HUBERT, qui succombe, doit assumer les dépens conformément à l’article 696, et une somme peut être allouée au preneur en application de l’article 700 pour couvrir ses frais de procès.

🔎 Références