Promesse de porte-fort : responsabilité du garant en cas de loyers impayés

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Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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4ème chambre 1ère section

N° RG 25/02641
N° Portalis 352J-W-B7J-C7HAS

N° MINUTE :

Assignation du :
27 Avril 2023

JUGEMENT
rendu le 13 Janvier 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. BESMON
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #PB196

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [F]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Patrick TARDIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0831

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Madame Julie MASMONTEIL, Juge
Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

Décision du 13 Janvier 2026
4ème chambre 1ère section
N° RG 25/02641 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HAS

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame MASMONTEIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au 16 décembre 2025 prorogé au 13 janvier 2026
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS

La SCI Besmon, gérée par M. [H] [P], a confié la gestion de son appartement, situé [Adresse 1] dans le [Localité 3], à la société à responsabilité limitée RP Immobilier Ltd dirigée par M. [I] [F].
La société RP Immobilier Ltd a donné à bail l’appartement en cause à M. [R] [Y] à compter du 1er septembre 2019 pour une durée de 6 mois, en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 11.300 euros, outre les provisions sur charges à hauteur de 700 euros par mois. Le bail a été tacitement renouvelé à l’issue de cette période.
Par lettre du 12 octobre 2022, la SCI Besmon a rappelé à M. [F] qu’il s’était porté garant personnellement du loyer dû par le locataire, dont il mentionnait la défaillance depuis juin 2021. Elle l’a mis en demeure de lui régler la somme de 40.107,28 euros au titre des impayés de loyers, outre une somme de 20.000 euros à titre de provision sur des travaux à venir, évoquant la dégradation de son bien constatée lors de la reprise des lieux au mois de décembre 2021. Elle lui a également reproché une fausse déclaration, ayant découvert que le logement était en réalité occupé par M. [G] [E], et non M. [Y].
En l’absence de réponse de M. [F] à ses demandes, la SCI Besmon l’a fait assigner par acte d’huissier du 27 avril 2023 devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par ordonnance du 24 avril 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI Besmon, soulevée par M. [F], réservé les dépens et débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 20 novembre 2024 et a été rétablie à la suite de la régularisation par la SCI Besmon de conclusions en ce sens le 7 février 2025.
Aux termes de ces dernières conclusions, la SCI Besmon demande au tribunal de :
« Après rétablissement au rôle du Tribunal,
Vu l’article 1204 du code civil,
– Condamner Monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 40 107,28 € représentant le solde des loyers dus par « le locataire » eu égard à la promesse de se porter fort ;
– Le condamner au paiement d’une somme de 75 615 euros au titre des frais de remise en état ;
– Condamner Monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
– Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
– Condamner Monsieur [F] aux entiers dépens ».
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, M. [F] demande au tribunal de :
« Qui font corps et sont indissociables du présent dispositif dont ils sont le soutien nécessaire,
La SCI BESMON est irrecevable en sa demande en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de Monsieur [F] personnellement.
Subsidiairement,
Dire et juger que les éléments constitutifs d’une promesse de porte fort ne sont pas établis.
En conséquence et en tout état de cause débouter la SCI BESMON de toutes ses demandes fins et prétentions.
A titre infiniment subsidiaire,
Dire et juger que le montant des dommages et intérêts dont Monsieur [F] pourrait être redevable ne saurait dépasser le montant des loyers impayés par le locataire.
Dire et juger n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge de Monsieur [F] les frais irrépétibles de l’instance.
Condamner la SCI BESMON à payer à Monsieur [F] la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure pénal.
Condamner la SCI BESMON en tous les dépens ».
La clôture a été prononcée le 14 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes », si elles ne constituent pas une prétention, et elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il échet également de relever qu’il ressort des propres écritures du défendeur que sa prétention tendant à voir déclarer que la « SCI BESMON est irrecevable en sa demande en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de Monsieur [F] personnellement », correspond à celle qu’il a formulée devant le juge de la mise en état par conclusions d’incident du 28 février 2024. Elle se trouve ainsi artificiellement maintenue dans ses conclusions au fond qui n’ont pas été actualisées postérieurement à l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 24 avril 2024. En outre, le tribunal relève que M. [F] ne développe aucun moyen en fait comme en droit au soutien de cette prétention dans le corps de ses écritures au fond, renvoyant expressément à celles sur incident, de sorte qu’il doit être considéré qu’il n’a pas entendu la présenter devant le tribunal. Au surplus, il sera rappelé que l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 24 avril 2024, ayant rejeté cette fin de non-recevoir, a autorité de la chose jugée conformément à l’article 480 alinéa 1er du code de procédure civile.

En conséquence, il ne sera pas statué sur cette prétention et il n’en sera pas fait mention dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de la SCI Besmon au titre de l’existence d’une promesse de porte-fort

Au visa de l’article 1204 du code civil, la SCI Besmon soutient que M. [F] s’est porté fort en cas de non-paiement de M. [Y] ou de son alias. Elle relate qu’en réponse à sa demande, l’Ambassade de la République arabe syrienne lui a déclaré que le passeport de M. [Y], communiqué à la signature du bail, paraissait être un faux. Il prétend ainsi que le bail est un faux commis par M. [F] pour favoriser son ami M. [E] lequel a échangé avec elle en promettant de payer certains loyers.

Elle relève que M. [F] n’a pas repris l’argumentaire présenté devant le juge de la mise en état selon lequel si une promesse de porte-fort devait être reconnue, seule la société RP Immobilier Ltd s’en trouverait engagée, cet abandon corroborant, selon elle, le fait qu’il s’est personnellement engagé.

Elle observe en tout état de cause que l’engagement de M. [F] est personnel et que sa société ne pouvait pas payer la dette d’autrui puisque cela ne rentrait pas dans son objet social. Il ajoute qu’au 30 novembre 2021, la société RP Immobilier Ltd avait cessé toute activité et qu’elle n’aurait pas pu s’engager.

En réponse aux conclusions adverses, elle rappelle que les obligations du locataire résultent du bail, qu’elles consistent en des engagements de faire, à savoir payer les loyers et restituer les lieux sans dégradation et qu’elles demeurent inexécutées. Elle fait valoir que M. [E], qui occupait les lieux, connaissait ces obligations et lui a indiqué par un SMS de décembre 2021 que les sommes dues seraient réglées. Elle en déduit qu’est établie l’existence d’un engagement principal d’un tiers, le vrai preneur à bail, et d’une inexécution reconnue de celui-ci, à tout le moins dans le défaut de règlement des loyers, de sorte qu’en s’engageant à payer pour cette occupation, le porte-fort est tenu des conséquences de cette inexécution.

En réponse, M. [F] soutient que le tiers ne s’est pas engagé à payer les réparations des désordres prétendument constatés par la SCI Besmon, de sorte qu’il n’a lui-même pas pu se porter fort d’une obligation non souscrite par ce locataire. Il ajoute que la SCI Besmon ne justifie pas du défaut d’exécution manifeste par le tiers de son engagement.

Il ajoute qu’à supposer un quelconque engagement de sa part au titre des loyers, celui-ci serait accessoire à l’engagement principal du locataire, prévu par le contrat de bail. Il estime qu’à défaut d’une parfaite autonomie de cet engagement personnel, aucune promesse de porte-fort n’existe.

A titre subsidiaire, M. [F] souligne que les prétentions indemnitaires de la SCI Besmon au titre des désordres affectant l’appartement présentent un caractère exorbitant et révèlent la volonté de la demanderesse de profiter de la situation pour faire réaliser une rénovation importante de son appartement. Il en déduit que si la juridiction devait faire droit au principe de la demande de la SCI Besmon, sa condamnation devrait être limitée aux seuls loyers impayés.

Sur ce,

L’article 1204 du code civil prévoit qu’« On peut se porter fort en promettant le fait d’un tiers.
Le promettant est libéré de toute obligation si le tiers accomplit le fait promis. Dans le cas contraire, il peut être condamné à des dommages et intérêts.
Lorsque le porte-fort a pour objet la ratification d’un engagement, celui-ci est rétroactivement validé à la date à laquelle le porte-fort a été souscrit ».

En application de l’article 1231-1 du même code, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1353 de ce code précise enfin que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
Il est acquis sur ces fondements que la promesse de porte-fort peut porter sur l’exécution d’un contrat existant, de sorte qu’en cas d’inexécution par le tiers de son obligation tirée du contrat, et garantie par le promettant, ce dernier peut voir sa responsabilité contractuelle engagée à l’égard du bénéficiaire de la promesse et être condamné à indemniser ce dernier du préjudice subi, sauf à démontrer l’existence d’une cause étrangère. En revanche, sauf stipulation contraire, et dans le cas d’une promesse de porte-fort d’exécution, le promettant ne s’engage pas à accomplir le fait inexécuté par le tiers.
En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant des loyers et des charges, n’étant pas en débat la signature du bail le 1er septembre 2019. Il n’est par ailleurs pas contesté par M. [F] la défaillance du locataire ayant occupé le bien appartenant à la SCI Besmon à payer certains loyers à compter du mois de juin 2021. Le décompte présenté en pièce 7 par la demanderesse, faisant état d’un arriéré impayé d’un montant total de 40.107,28 euros incluant les loyers et les charges entre le mois de mars 2021 et le 21 décembre 2021, n’est ainsi pas discuté, et sera tenu pour établi par le tribunal.

Pour apporter la preuve de la promesse de M. [F] de se porter fort du paiement de cette somme, et des frais attachés à la remise en état de l’appartement, la SCI Besmon produit aux débats les courriels suivants :
– un courriel du 29 juin 2021 émanant de l’utilisateur RP Immobilier/[I] [F] <[Courriel 6]> : « je te confirme que le locataire va payer jeudi juin et juillet et au plus tard le 20 juillet pour le mois d aout et je m en porte garant » ;
– un courriel du 12 décembre 2021 de 19h01 émanant de l’utilisateur [F] [I] <[Courriel 6]> : « Je te confirme que loyer et futur degat eventuel seront prise en charge par nous et je te confirme la sortie le 17 decembre (horraire a definir) merci de ta patience » ;
– un courriel du 12 décembre 2021 de 19h07 émanant de l’utilisateur [F] [I] <[Courriel 6]> : « je te confitme que le loyer d octobre novembre et decembre seront pas nous ou le locataire la sortie sera faite le 17decrmbre en sus les degats eventuel seront regler aissi ainsi que le loyer d octobre demain par nous » ;
– et un courriel du 12 décembre 2021 de 19h19 émanant de l’utilisateur [F] [I] <[Courriel 6]> : « Le loyer de novembre aussi sera payer cette semaine par nous ou le locataire ».

Elle produit également l’attestation de M. [U] [M], salarié d’une autre société dirigée par M. [P], lequel relate avoir assisté à différentes conversations téléphoniques entre celui-ci et M. [F] entre les 6 et 10 décembre 2021 durant lesquelles ce dernier a « confirmé par téléphone (…) que les loyers non payés (octobre/novembre et décembre 2021) et les dégâts éventuels [seraient] payés par lui ou le locataire dans la semaine avant la sortie prévue le 17 décembre 2021 ». Son témoignage n’est pas remis en cause par le défendeur.

Il ressort ainsi de ces éléments la formulation par M. [F] d’une promesse, à l’égard de la SCI Besmon, de se porter fort du paiement par le locataire, des loyers et des frais de prise en charge des « dégâts », dont il se comprend qu’il s’agit du paiement du coût des réparations éventuelles pour remettre en état l’appartement.

Il ressort par ailleurs de l’examen de l’extrait Kbis de la société RP Immobilier Ltd qu’elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés de Paris le 7 décembre 2021, par suite de la cessation complète de son activité, et qu’il a ultérieurement été prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire (le 3 novembre 2022), la date de cessation des paiements étant fixée au 3 mai 2021.

Dans ce contexte, M. [F] avait nécessairement connaissance d’une part des difficultés financières de la société RP Immobilier Ltd dès le mois de mai 2021, étant son dirigeant, et d’autre part, de la cessation de son activité le 7 décembre 2021, et la promesse qu’il a formulée à plusieurs reprises, aux mois de juin et de décembre 2021, ne pouvait qu’être personnelle.

Dans ces conditions, la SCI Besmon peut rechercher la responsabilité de M. [F] afin d’obtenir réparation du préjudice qu’elle a subi en l’absence d’exécution par le locataire de ses obligations au titre des loyers et des frais de remise en état de l’appartement. Toutefois, s’agissant d’une indemnité, il lui appartient de rapporter la preuve de son préjudice en lien causal avec cette inexécution.

Concernant les loyers et charges impayés, la SCI Besmon, ainsi que précédemment retenu, rapporte la preuve de la perte subie, et partant, de son préjudice financier à ce titre.

En revanche, s’agissant des frais de remise en état de l’appartement, la SCI Besmon ne développe aucun moyen, en fait, permettant de vérifier que la somme dont elle réclame le paiement correspond aux coûts engagés en lien avec des dégradations imputables au locataire, la seule communication du procès-verbal d’état des lieux de sortie ne permettant pas au tribunal de procéder à une comparaison avec l’état de l’appartement à son entrée. Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre des frais de remise en état.

En conséquence, M. [F] sera condamné à payer à la SCI Besmon la somme de 40.107,28 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, M. [F], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Tenu aux dépens, M. [F] sera condamné à payer à la SCI Besmon la somme de 2.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Si M. [F] sollicite que l’exécution provisoire soit écartée, ses écritures ne contiennent aucun moyen en droit comme en fait au soutien de cette demande. En outre, le sens de la présente décision et l’ancienneté du litige commandent que soit maintenue l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [I] [F] à payer à la SCI Besmon la somme de 40.107,28 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI Besmon de sa demande indemnitaire au titre des frais de remise en état de l’appartement ;

CONDAMNE M. [I] [F] à payer à la SCI Besmon la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [F] aux dépens ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.

Fait et jugé à Paris le 13 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente
Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE