La vente d’un bien immobilier doit respecter la superficie stipulée dans l’acte. En cas de différence significative, l’acquéreur peut légitimement demander une réduction proportionnelle du prix, comme l’illustre la décision récente où une erreur de superficie a conduit à une indemnisation.
Le litige a été porté devant le Tribunal judiciaire de Chartres par l’acquéreur, qui a demandé la condamnation du vendeur à lui verser 5 000 € en raison de la différence de surface. Une tentative de conciliation a échoué, et l’affaire a été plaidée le 4 novembre 2025. L’acquéreur, représenté par un membre de sa famille, a réitéré sa demande, précisant que le montant réclamé correspondait à la rectification du prix de vente en fonction de la surface réelle et aux frais de notaire liés à cette erreur.
Le vendeur et sa conjointe ont reconnu l’erreur sur la surface, expliquant que le titre de propriété mentionnait la bonne surface, mais que les notaires avaient omis de s’y référer. Ils ont proposé un dédommagement, tout en demandant une réduction du montant réclamé, arguant que la diminution de 5 000 € serait excessive compte tenu du faible prix de vente initial.
Le tribunal a jugé que la demande de l’acquéreur était recevable, conformément aux dispositions du Code civil et à la loi Carrez. Il a ordonné une diminution proportionnelle du prix de vente, calculée sur la base de la surface réelle. En conséquence, le vendeur et sa conjointe ont été condamnés à verser 5 000 € à l’acquéreur. Les dépens ont été répartis également entre les parties, et l’exécution provisoire a été déclarée de droit.
Dans cette affaire, le demandeur a obtenu gain de cause en raison de la différence significative entre la superficie annoncée et la superficie réelle du bien immobilier. Les défendeurs, quant à eux, sont tenus de verser une indemnité au demandeur, ce qui impacte leur situation financière et leur responsabilité dans la transaction.
La règle de droit applicable est énoncée aux articles 1616 et 1617 du Code civil. Selon l’article 1616, le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat. L’article 1617 précise que si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur la quantité indiquée au contrat, et si cela n’est pas possible, il doit souffrir une diminution proportionnelle du prix. De plus, la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi CARREZ, impose que tout contrat de vente d’un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative, sous peine de nullité. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L’action en diminution du prix est recevable si elle est intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. En l’espèce, la requête a été formée dans le délai d’un an suivant l’acte de vente, ce qui rend la demande recevable.
La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants : la superficie mentionnée dans l’acte de vente était de 20,55 m², alors que la superficie réelle, confirmée par des diagnostics ultérieurs, était de 17,75 m². L’erreur sur la surface a été reconnue par le défendeur, et les diagnostics ont été produits aux débats. La juridiction a donc appliqué la règle de droit en calculant la réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure, aboutissant à une diminution de 5 450 €.
La décision sur les dépens est motivée par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, la nature du litige et l’équité ont conduit la juridiction à répartir les dépens pour moitié entre le demandeur et le défendeur.
Les dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile stipulent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue. Dans cette affaire, la juridiction a confirmé l’exécution provisoire de la décision, conformément à ces dispositions.
Minute : GMC TJ
Copie exécutoire
à :
[J] [M]
Copie certifiée conforme
à :
[H] [T]
Madame [P] épouse [T],
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
JUGEMENT contradictoire
DU 13 Janvier 2026
DEMANDEUR(S) :
Monsieur [J] [M]
demeurant 14 ruelle du Prieuré – 28230 EPERNON
représenté par Monsieur [M] [E], son père, muni d’un pouvoir
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [H] [T]
demeurant 17 rue du Trégor – 29620 LANMEUR
représenté par son épouse, Madame [P] épouse [T], munie d’un pouvoir
INTERVENANT VOLONTAIRE :
Madame [P] épouse [T],
demeurant 13 rue du Trégor – 29620 LANMEUR
comparante en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge :
Eugénie LALLART, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 16 décembre 2025
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Novembre 2025et mise en délibéré au 13 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
ExPosé DU LITIGE
Par acte notarié en date du 02 mai 2024, Monsieur [J] [M] a acquis auprès de Monsieur [H] [T] et Madame [G] [P] épouse [T] un studio à usage d’habitation situé au sein d’un ensemble immobilier sis 14 Ruelle du Prieuré, 28230 EPERNON (lot numéro 6), moyennant le prix de 40 000 €.
Par requête en date du 19 février 2025, reçe au greffe le 09 avril 2025, Monsieur [J] [M] a saisi le Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [H] [T] à lui régler la somme de 5 000 € à titre principal.
Il expose que suite à l’achat de ce studio, vendu au prix de 40 000 € pour une surface de 20,55 m², avec un DPE réalisé par les époux [T], il a fait procéder à la réalisation de travaux de rénovation, à l’issu desquels un nouveau diagnostic a été réalisé, révélant une surface habitable de 17,75 m². Cette surface a été reconfirmée par le premier diagnostiqueur, qui a reconnu avoir commis une erreur de calcul de 13%.
Une conciliation a été tentée par les parties, ayant donné lieu le 13 février 2025 à l’établisement d’un constat d’échec de la tentative de conciliation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 04 novembre 2025, où elle a été retenue.
Monsieur [J] [M], représenté par son père, Monsieur [E] [M], muni d’un pouvoir, réitère les demandes faites au terme de sa requête, et précise que les sommes demandées correspondent au montant du prix de vente rectifié après application de la marge d’erreur de 13 % et aux frais de notaire occasionnés par cette erreur.
Monsieur [H] [T] est représenté par son épouse, Madame [G] [P] épouse [T], munie d’un pouvoir, dont il est constaté à l’audience l’intervention volontaire.
Les époux [T] reconnaissent l’erreur sur la surface du bien commise lors de la vente, expliquant que sur le titre de propriété initial, il est bien mentionné que ce bien fait une surface loi Carrez de 17,75 m², mais que l’erreur a été commise par les notaires, qui n’ont pas tenu compte de ce titre de propriété, se référant uniquement au diagnostic DPE. Ils soulignent que même si l’acte notarié avait mentionné la bonne surface habitable, cela n’aurait pas changé le prix de vente auquels ils avaient mis le bien. Ils se disent prêts à dédommager Monsieur [J] [M] pour cette erreur, mais souhaitent que le montant réclamé par celui-ci soit diminué, soulignant qu’au vu du faible prix de vente initial, et de l’erreur de seulement 2 m² , une réduction du prix à hauteur de 5 000 € équivaudrait à brader leur bien.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré le 13 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale en paiement
Aux termes de l’article 1616 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.
L’article 1617 du même code précise que si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat.
Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.
En application enfin de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi CARREZ, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot, sous peine de nullité.
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
En l’espèce, la requête ayant été formée dans délai d’un an à compter de l’acte de vente, la demande est recevable.
L’acte de vente notarié établi le 02 mai 2024 fait état d’une superficie du bien de 20,55 m² pour le lot, « ainsi qu’il résulte d’une attestation établie par la Compagnie du Diagnostic sis 7 bis rue de Bretagne 78140 VELIZY VILLACOUBLAY le 08 janvier 2024 », annexée à l’acte de vente.
Or il résulte du certificat de superficie de la partie privative établi le 02 septembre 2024 par LD2i, diagnostiqueurs immobiliers, une surface privative du lot mesurée à 17,75 m² surface loi Carrez totale. De même, le dossier diagnostif technique, également réalisé par LD2i, diagnostiqueurs immobiliers le 11 juin 2025 relève une surface loi Carrez totale mesurée de 17,75 m². Enfin, il ressort tant des échanges de mails entre les parties, produits aux débats, que des déclarations des défendeurs faites à l’audience que ces derniers ne contestent pas l’erreur sur la surface du bien réalisée dans le cadre de cette vente, et la surface réelle de 17,75 m² retenue lors des nouveaux diagnostics.
En conséquence, il convient, conformément aux textes rappelés ci-dessus, d’opérer une diminution du prix de vente, proportionnelle à la moindre mesure.
La réduction du prix se calcule en divisant le prix convenu (40 000€) par la surface annoncée (20,55) et en multipliant par la surface réelle (17,75) : (40 000 / 20,55) X 17,75 = 34 550
40 000 € – 34 550 € = 5 450 €.
Monsieur [H] [T] et Madame [G] [P] épouse [T] seront ainsi solidairement condamnés à payer à Monsieur [J] [M] la somme demandée de 5 000 €, en réduction du prix de vente.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, la nature du litige et l’équité exigent que les dépens soient répartis pour moitié entre le demandeur et les défendeurs.
Sur les frais irrépétibles
Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, en l’absence de demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,
CONSTATE l’intervention volontaire à l’instance Madame [G] [P] épouse [T] ;
DECLARE recevable l’action formée par Monsieur [J] [M] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [G] [P] épouse [T] à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 5 000 € (CINQ MILLE EUROS) ;
CONDAMNE les parties aux dépens, qui seront répartis pour moitié entre le demandeur et les défendeurs ;
DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Chartres, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00218 — Thématiques associées : Immobilier — Erreur de superficie — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.