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Responsabilité civile des agents immobiliers et notaires : obligations d’information et de conseil – Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 13 janvier 2026, N° de RG 22/00048.

Décision analysée : Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 13 janvier 2026, N° de RG 22/00048
Thématiques : Agents immobiliers — Obligations d’information et de conseil

📘 L’essentiel

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil envers toutes les parties, y compris celles qui ne l’ont pas mandaté. En l’espèce, il a manqué à cette obligation en ne communiquant pas le certificat d’urbanisme aux acquéreurs, entraînant une méconnaissance des risques liés à la constructibilité du terrain. Le notaire, de son côté, doit éclairer les parties sur les conséquences des actes qu’il instrumente et a également commis une faute en n’informant pas les acquéreurs des réserves du certificat..


Source : Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 13 janvier 2026, N° de RG 22/00048

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 13 janvier 2026, N° de RG 22/00048

Dans cette affaire, la SARL L’IMMOBILIERE 2000 a reçu un mandat exclusif de vente d’une parcelle de terrain non viabilisée, cédée à un couple sous condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel et d’un permis d’aménager. Après la délivrance du certificat en novembre 2017, l’acte authentique de vente a été signé en janvier 2018. Cependant, en août 2018, les acquéreurs ont appris que leur terrain n’était plus constructible en raison d’une révision du plan local d’urbanisme, ce qui a été confirmé par la mairie.

Les acquéreurs ont alors engagé des démarches pour obtenir un permis de construire, mais leur demande a été suspendue en novembre 2018. Malgré une prolongation du certificat d’urbanisme, la situation a évolué avec une nouvelle révision du PLU en février 2020, réduisant la constructibilité de la parcelle. En conséquence, les acquéreurs ont signé un nouveau contrat de construction avec des conditions différentes.

En janvier 2022, les acquéreurs ont assigné la SARL L’IMMOBILIERE 2000 et le notaire en responsabilité, alléguant que ce dernier n’avait pas vérifié le certificat d’urbanisme et n’avait pas informé des risques liés à la constructibilité du terrain. Ils ont demandé des dommages-intérêts pour préjudices divers, y compris moral.

Le tribunal a examiné les fautes alléguées. Il a conclu que l’agence immobilière avait manqué à son obligation d’information en ne signalant pas la révision du PLU, tandis que le notaire avait également failli à son devoir d’éclairer les acquéreurs sur les risques liés à la vente. Cependant, le tribunal a estimé que les préjudices subis par les acquéreurs étaient principalement dus à la modification du PLU et non aux fautes des défendeurs. En conséquence, le tribunal a débouté les acquéreurs de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable à l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier ?

L’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil, afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention. Cette obligation est fondée sur les articles et du Code civil, qui stipulent que toute faute engage la responsabilité délictuelle de son auteur. L’agent immobilier doit contrôler les risques juridiques susceptibles d’interdire l’usage que l’acquéreur peut normalement en attendre, tel que le caractère constructible d’un terrain à bâtir.

Quelles sont les conditions de la responsabilité civile du notaire en matière d’information ?

Le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes qu’il instrumente. Il doit également vérifier l’existence et l’étendue des charges d’urbanisme, notamment par la demande d’un certificat d’urbanisme. Cette obligation d’investigation est également fondée sur les articles et du Code civil. Le notaire doit informer ses clients des risques encourus en s’engageant avant que le permis de construire n’ait acquis un caractère définitif.

Quels sont les critères de la causalité en matière de préjudice dans le cadre de la responsabilité délictuelle ?

Pour obtenir réparation, le demandeur doit démontrer le lien de causalité entre les préjudices subis et les fautes commises par les défendeurs. En l’espèce, la dévalorisation du bien et les frais d’acquisition sont la conséquence de la modification du plan local d’urbanisme, et non des fautes des défendeurs. Le lien de causalité doit être direct et certain, et les préjudices doivent être la conséquence immédiate des fautes alléguées.

Quelle est la portée des articles 700 du Code de procédure civile dans le cadre des dépens ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. En l’espèce, les époux ont été déboutés de leur demande sur ce fondement, car ils n’ont pas rapporté la preuve du lien de causalité entre les préjudices et les fautes des défendeurs.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter les demandes des époux ?

La juridiction a retenu que les fautes commises par l’agent immobilier et le notaire n’étaient pas la cause des préjudices subis par les époux. La dévalorisation du bien et les modifications de projet résultaient de la révision du plan local d’urbanisme, et non des manquements allégués. De plus, les époux avaient pris des décisions en toute connaissance de cause, ce qui a interféré avec le lien de causalité.

🔎 Références