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Promesse de porte-fort : responsabilité du garant en cas de loyers impayés – Tribunal judiciaire de Paris, 13 janvier 2026, N° de RG 25/02641

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Paris, 13 janvier 2026, N° de RG 25/02641
Thématiques : Cautionnement — Responsabilité du garant

📘 L’essentiel

La promesse de porte-fort engage le promettant à garantir l’exécution d’une obligation par un tiers. En cas d’inexécution, il peut être condamné à des dommages et intérêts. La preuve de la promesse a été établie par des courriels et des témoignages, confirmant l’engagement du promettant face à la défaillance du locataire. Les loyers impayés ont été reconnus, entraînant la condamnation du promettant au paiement des sommes dues. La demande de réparation pour les frais de remise en état a été rejetée, faute de preuve suffisante..


Source : Tribunal judiciaire de Paris, 13 janvier 2026, N° de RG 25/02641

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Paris, 13 janvier 2026, N° de RG 25/02641

La société civile immobilière gérée par un dirigeant a confié la gestion d’un appartement à une société à responsabilité limitée, également dirigée par un autre individu. Ce dernier a ensuite donné l’appartement en location à un locataire pour une durée initiale de six mois, avec un loyer mensuel et des charges. À l’issue de cette période, le bail a été tacitement renouvelé. Cependant, des impayés de loyers ont été constatés à partir de juin 2021, entraînant des difficultés financières pour la société civile immobilière.

En octobre 2022, la société civile immobilière a mis en demeure le dirigeant de la société à responsabilité limitée, lui réclamant le paiement des loyers impayés ainsi qu’une provision pour des travaux de remise en état de l’appartement, en raison de dégradations constatées. Elle a également signalé une fausse déclaration concernant l’occupation du logement. Face à l’absence de réponse, la société civile immobilière a assigné le dirigeant devant le tribunal judiciaire.

Le tribunal a rejeté une fin de non-recevoir soulevée par le dirigeant, qui contestait l’intérêt à agir de la société civile immobilière. L’affaire a été radiée puis rétablie après régularisation des conclusions. La société civile immobilière a demandé la condamnation du dirigeant au paiement des loyers dus, des frais de remise en état et des dépens.

Le dirigeant a contesté les demandes, arguant que la société civile immobilière était irrecevable à agir contre lui personnellement et que les éléments constitutifs d’une promesse de porte-fort n’étaient pas établis. Il a également soutenu que les demandes de la société civile immobilière étaient excessives.

Le tribunal a finalement condamné le dirigeant à payer les loyers impayés, tout en déboutant la société civile immobilière de sa demande concernant les frais de remise en état, et a statué sur les dépens et les frais irrépétibles.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable à la promesse de porte-fort ?

La promesse de porte-fort est régie par l’, qui stipule : « On peut se porter fort en promettant le fait d’un tiers. Le promettant est libéré de toute obligation si le tiers accomplit le fait promis. Dans le cas contraire, il peut être condamné à des dommages et intérêts. Lorsque le porte-fort a pour objet la ratification d’un engagement, celui-ci est rétroactivement validé à la date à laquelle le porte-fort a été souscrit. »

Quelles sont les conditions de la responsabilité contractuelle en cas d’inexécution d’une obligation ?

Selon l’, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » L’article 1353 précise que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Quels sont les éléments déterminants pour établir la promesse de porte-fort dans cette affaire ?

La juridiction a retenu que M. [F] a formulé une promesse de se porter fort du paiement des loyers et des frais de remise en état de l’appartement, comme en témoignent plusieurs courriels et un témoignage corroborant ses engagements. La preuve de la promesse a été établie par des échanges écrits et des attestations, ce qui a conduit à la conclusion que M. [F] était personnellement engagé, malgré la cessation d’activité de la société RP Immobilier Ltd.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée dans le cadre de la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur ?

L’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 24 avril 2024, ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI Besmon, a autorité de la chose jugée conformément à l’. Par conséquent, cette prétention ne sera pas examinée à nouveau dans le cadre du jugement au fond.

Quels sont les critères pour la fixation des dépens et des frais irrépétibles ?

Conformément à l’, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En ce qui concerne les frais irrépétibles, l’article 700 du même code stipule que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Quels éléments doivent être prouvés pour établir un préjudice en lien avec l’inexécution d’une obligation ?

Il appartient à la partie qui réclame l’exécution d’une obligation de prouver son préjudice en lien causal avec l’inexécution. Dans cette affaire, la SCI Besmon a prouvé son préjudice financier en rapport avec les loyers impayés, mais n’a pas justifié les frais de remise en état, ce qui a conduit à son déboutement sur cette demande.

🔎 Références