Expulsion d’occupants sans droit ni titre : compétence du juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.R.L. ADAMIA
dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Jennifer PLAUT de la SELARL AVIM AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.E.L.A.R.L. BCM, en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL ADAMIA
dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Jennifer PLAUT de la SELARL AVIM AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL ADAMIA
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jennifer PLAUT de la SELARL AVIM AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [J] [B]
née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 13]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Monsieur [K] [E]
né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 14] (07)
demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 05 Janvier 2026 – Délibéré au 12 Janvier 2026

Notification le

à :

Maître Jennifer PLAUT de la SELARL AVIM AVOCATS – 1506 (expédition)
Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT – 806 (expédition)
EXPOSE DU LITIGE :

La SARL ADAMIA, la SELARL BCM es qualité d’administrateur judiciaire de la SARL ADAMIA et la Selarl MJ SYNERGIE es qualité de mandataire judiciaire de la SARL ADAMIA ont assigné Madame [B] et Monsieur [E] devant le juge des référés de [Localité 12] le 10 octobre 2025 aux fins de :

– Autoriser la SARL ADAMIA, la SELARL BCM ès-qualités d’administrateur judiciaire de la SARL ADAMIA et la SELARL MJ SYNERGIE ès-qualités de mandataire judiciaire de la SARL ADAMIA, à faire procéder à l’expulsion immédiate des occupants sans droits ni titre installés sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 4] sise [Adresse 6], et notamment à l’expulsion de Madame [J] [B] et Monsieur [K] [E], ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, et plus généralement à celle de tout occupant sans droits ni titre présent sur les lieux le jour des opérations d’expulsions, en ce compris ceux qui n’auraient pas été visés par l’acte introductif d’instance, avec le concours de la force publique et d’un commissaire de justice ;

– Condamner Madame [J] [B] et Monsieur [K] [E] à payer à la SARL ADAMIA la somme provisionnelle de 35 700,00 euros à titre d’indemnité d’occupation, somme à actualiser au jour du départ effectif des lieux ;

– Condamner Madame [J] [B] et Monsieur [K] [E] à payer à la SARL ADAMIA, la SELARL BCM ès-qualités d’administrateur judiciaire de la SARL ADAMIA et la SELARL MJ SYNERGIE ès-qualités de mandataire judiciaire de la SARL ADAMIA, la somme de 5 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– Condamner enfin Madame [J] [B] et Monsieur [K] [E] aux entiers dépens de l’instance.

La SARL ADAMIA, la SELARL MJ SYNERGIE et la SELARL BCM ès-qualité de mandataires judiciaires de la SARL ADAMIA exposent les éléments suivants:

Monsieur [E] et Madame [B] étaient propriétaires indivis d’un bien immobilier situé sur un ténement sis [Adresse 6], cadastrée section AV n°[Cadastre 4], comprenant :

• Une maison d’habitation adossée à la limite Est, élevée de rez-de-chaussée et un étage,
• Un entrepôt adossé à la limite Sud, côté Est, couvrant une surface de 55m2 environ, construit en maçonnerie,
• Et te terrain attenant.

La SARL ADAMIA a entendu réaliser une opération immobilière consistant en la création d’un immeuble à usage d’habitation de cinq étages et la transformation de la maison d’habitation existante en différents logements. Par acte authentique du 14 octobre 2020, Monsieur [E] et Madame [B] ont consenti à la société ADAMIA une promesse unilatérale de vente pour la somme de 1 600 000,00 euros.

Ladite promesse était assortie d’une condition suspensive d’obtention du permis de construire, dont le dépôt devait être fait au plus tard le 30 avril 2021, avec faculté du promettant de mettre fin à la promesse à défaut de justification du dépôt quinze jours après réception d’une lettre recommandée.

Par lettre recommandée en date du 11 mai 2021, distribuée le 14 mai 2021, Maître [P], notaire des consorts [B] [E] a mis en demeure la SARL ADAMIA de justifier du dépôt de la demande de permis de construire, lequel était distribué à son destinataire le 14 mai 2021.

Le 1 er juin suivant, le notaire de la SARL ADAMIA adressait à Maître [P] le récépissé du dépôt d’une demande de permis de construire en date du 28 mai 2021, sous la référence PC 069 384 21 00186.

Les promettants ayant considéré que ce dépôt était tardif, Maître [P] a notifié au notaire de la SARL ADAMIA, par lettre en date du 14 juin 2021, la constatation de la défaillance de la condition suspensive, et l’anéantissement consécutif de la promesse de vente.

Par exploit en date du 21 juin 2021, la SARL ADAMIA a assigné les consorts [T] à comparaitre par-devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir :

Condamner Monsieur [K] [E] et Madame [J] [B], à signer dans les 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, l’acte authentique de vente au profit de la Société ADAMIA, au prix de 1.600.000 €, en l’étude de Maître [W] [Z], notaire à [Localité 12], et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du premier jour, du premier mois, suivant la signification du jugement à intervenir ;

Dire et juger qu’à défaut de présentation de Monsieur [K] [E] et Madame [J] [B] devant Maître [M] [P], notaire à [Localité 15], à la date convenue entre les parties ou fixée par cet officier public et au plus tard dans les deux mois suivant la signification du jugement, le jugement à intervenir vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques ;

Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [J] [B] à verser à ADAMIA la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Raphaël BERGER.

Les consorts [T] ont acquiescé à la demande principale en vente forcée élevée par la Société ADAMIA.

Consécutivement, la société ADAMIA a reçu une demande du service instructeur d’urbanisme imposant la destruction de la maison existante, qui pourtant devait être rénovée conformément au projet initial.

Cette autorisation administrative remettant en cause l’équilibre économique du projet, la société ADAMIA s’est alors prévalue de la défaillance de la condition suspensive.

Par jugement en date du 27 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Lyon a :

« Débouté monsieur [K] [E] et madame [J] [B] de leur demande de vente forcée de leur bien immobilier indivis, situé [Adresse 8] ;
Condamné la SARL ADAMIA à verser à monsieur [K] [E] et madame [J] [B] la somme de 30 000 € titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Rejeté le surplus des prétentions des parties ;
Condamné la SARL ADAMIA à verser à monsieur [K] [E] et madame [J] [B] la somme de 1 500 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamne la SARL ADAMIA aux entiers dépens de l’instance ;
Dit n’y avoir lieu de surseoir à l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. »

La SARL ADAMIA, d’une part, et les consorts [B] [E], d’autre part, ont interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt en date du 12 décembre 2023, la Cour d’appel de [Localité 12] a infirmé le jugement déféré, sauf en ce qu’il condamne la société ADAMIA à payer à Monsieur [E] et Madame [B] la somme de 1 500 € chacun en application des dispositions de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, et statuant de nouveau :

Ordonné à la société ADAMIA de signer, avec Monsieur [E] et Madame [B], l’acte authentique de vente du bien immobilier situé [Adresse 7], cadastré section AV, n°[Cadastre 4], en l’étude de Maître [P], notaire à [Localité 15], au prix de 1 600 000 €, outre les frais à la charge de l’acquéreur, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt;

Condamné la société ADAMIA à remettre à la comptabilité de Maître [P], notaire à [Localité 15], la somme de 1 600 000 €, correspondant au prix de vente, outre les frais, au plus tard dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Assorti cette dernière condamnation d’une astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois ;

Dit qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans le délai de 3 mois précité, le présent arrêt vaut acte authentique de vente ;

Dans ce cas, ordonné la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques ; A défaut de remise de la somme de 1 600 000 € et des frais de vente en la comptabilité de Maître [P], notaire à [Localité 15], dans le délai précité ;

Condamné la société ADAMIA au paiement de cette somme, outre les frais de vente ;

Dit que la somme de 1 600 000 € due par la société ADAMIA produit intérêt au taux légal à compter du 21 juin 2021 avec capitalisation des intérêts ;

Débouté Monsieur [E] et Madame [B] de leur demande de dommages-intérêts.

La SARL ADAMIA a, le 12 février 2024, formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt du 12 décembre 2023. Parallèlement, par exploit en date du 24 juin 2024, les consorts [T] ont fait délivrer à la SARL ADAMIA une assignation à comparaitre par-devant la Chambre des procédures collectives du Tribunal de Commerce de Lyon aux fins de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

Dans ce contexte les parties se sont rapprochées afin de parvenir à une issue amiable du litige.

La SARL ADAMIA, d’une part, et les consorts [T], d’autre part, ont conclu un protocole d’accord transactionnel le 24 juillet 2024 aux termes duquel il était notamment convenu que :

– l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 12] du 12 décembre 2023 soit publié et vaudra acte authentique de vente du bien à la SARL ADAMIA ;

– La SARL ADAMIA rétrocède le bien immobilier aux consorts [B] [E], et s’engage à régler la totalité des frais et droits impliqués par la double mutation de propriété liée d’une part à l’exécution de l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 12] du 12 décembre 2023 et d’autre part à cette rétrocession de propriété, ladite opération devant intervenir au plus tard le 31 août 2024, aux frais de la SARL ADAMIA de manière exclusive ;

– La SARL ADAMIA et les consorts [E] [B] renoncent au bénéfice de l’ensemble des dispositions de l’arrêt du 12 décembre 2023 non concernées par cette double mutation ;

– La SARL ADAMIA verse aux consorts [B] [E] une indemnité supplémentaire de 450 000 euros, en deux échéances, l’une de 300 000 € concomitamment à la signature du protocole, l’autre de 150 000 € au 1er septembre 2024 ;

– Les consorts [B] [E] se désistent de l’instance pendante devant la Chambre des procédures collectives du Tribunal de commerce de Lyon;

– La SARL ADAMIA se désiste de son pourvoi devant la Cour de cassation.

La SARL ADAMIA a alors procédé au règlement des frais et droits de mutation de propriété liée à l’exécution de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 12] du 12 décembre 2023, ainsi qu’au paiement, entre les mains des consorts [E] [B] de la somme de 450 000,00 euros. Elle s’est encore désistée de son pourvoi en cassation. En raison d’importante difficulté de trésorerie liée à la situation du marché immobilier, la SARL ADAMIA s’est trouvée dans l’incapacité de régler les droits et frais afférents à la seconde mutation. L’acte de rétrocession du bien aux consorts [E] [B] n’a, dès lors, pu être réalisé dans les délais stipulés au protocole.

Par lettre officielle de leur conseil en date du 13 décembre 2024, ces derniers ont entendu se prévaloir de la résolution de plein droit du protocole et conserver par-devers eux la somme de 450 000,00 euros à titre de clause pénale.

Suivant jugement en date du 23 décembre 2024, le tribunal de commerce de Lyon, devenu Tribunal des Activités Economiques, a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL ADAMIA. La situation a fait obstacle au paiement par la SARL ADAMIA du bien dont elle est devenue, conformément aux termes de l’arrêt d’appel, propriétaire. Le prix de vente a été inscrit au passif de la procédure collective.

Malgré les termes de l’arrêt, les consorts [T] sont demeurés dans les lieux du bien devenu la propriété de la SARL ADAMIA, sans qu’aucune convention ne les y autorise et qu’ils ne règlent la moindre indemnité d’occupation. Par l’intermédiaire d’une lettre officielle de son conseil adressée à celui des défendeurs, la SARL ADAMIA a alors mis en demeure les consorts [B] [E] de libérer les lieux et de lui payer une indemnité d’occupation.

Les demandeurs estiment que l’occupation des lieux par Madame [B] et Monsieur [E] et des occupants de leur chef est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée leur expulsion et que soit prononcée leur condamnation à verser une indemnité d’occupation.

Dans leurs conclusions reprises lors de l’audience, Madame [B] et Monsieur [E] font valoir l’incompétence du juge des référés au profit du juge du contentieux de la protection de [Localité 12] aux termes des dispositions de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaissant des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre alors que les consorts [E] et [B] habitent l’immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] sise [Adresse 6].

Lors de l’audience du 5 janvier 2026, les demandeurs ont sollicité également le renvoi devant le juge des contentieux de la protection.
Le délibéré a été fixé au 12 janvier 2026.
II-MOTIFS DE LA DECISION :

L’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

La présente demande tendant à l’expulsion de Madame [B] et Monsieur [E] qui demeurent dans l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] sise [Adresse 6], il y a lieu de constater l’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire et de se dessaisir du présent litige au profit du juge du contentieux de la protection du ttribunal judiciaire de Lyon en application de l’article 81 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner la SARL ADAMIA, la SELARL BCM es qualité d’administrateur judiciaire de la SARL ADAMIA et la Selarl MJ SYNERGIE es qualité de mandataire judiciaire de la SARL ADAMIA aux dépens de la présente instance.
PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et mise à disposition au greffe,

NOUS DÉCLARONS incompétent, au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, pour connaître du litige ;

DISONS qu’à l’expiration du délai d’appel, l’entier dossier sera transmis, à la diligence de Madame le Greffier, au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon ;

CONDAMNONS la SARL ADAMIA, la SELARL BCM es qualité d’administrateur judiciaire de la SARL ADAMIA et la SELARL MJ SYNERGIE es qualité de mandataire judiciaire de la SARL ADAMIA les dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,