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Responsabilité du notaire : perte de chance liée à l’acceptation d’une offre sans mandat – Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, N° de RG 22/04432

Décision analysée : Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, N° de RG 22/04432
Thématiques : Notariat / Notaires — Responsabilité du notaire

📘 L’essentiel

Le notaire doit impérativement obtenir un mandat exprès de son client pour accepter une offre d’achat concernant un bien immobilier. En l’absence de ce mandat, sa responsabilité peut être engagée pour faute. La décision de préemption par un tiers ne dégage pas le notaire de sa responsabilité, car il a manqué à son obligation d’informer son client des options disponibles. La perte de chance subie par le client est évaluée à 10 % du prix proposé par l’acheteur..


Source : Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, N° de RG 22/04432

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Bordeaux, 5 février 2026, N° de RG 22/04432

Une personne physique a mandaté une agence immobilière pour vendre un terrain situé à [Localité 8] pour un prix de 422.000 euros. Une promesse unilatérale de vente a été signée avec une société le 26 février 2020. Cependant, le 9 décembre 2020, la directrice générale de la mairie a informé que l’Office public Gironde Habitat souhaitait exercer son droit de préemption sur le bien pour 214.820 euros. Le notaire représentant la personne physique a communiqué cet accord à Gironde Habitat, mais la personne physique a contesté avoir donné mandat pour accepter cette offre.

Le 4 mai 2021, un procès-verbal de difficulté a été dressé par le notaire de Gironde Habitat. En conséquence, l’Office public a assigné la personne physique devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire déclarer que le jugement vaudrait vente. Le tribunal a débouté Gironde Habitat de ses demandes par un jugement du 24 janvier 2023, entraînant un appel de la part de Gironde Habitat.

Parallèlement, la personne physique a assigné la société de notaires devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour engager sa responsabilité. Le 25 août 2022, le tribunal a condamné la société à verser une somme en réparation de la perte de chance liée à l’acceptation de l’offre sans mandat exprès, ainsi qu’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La personne physique a interjeté appel de ce jugement, demandant une réévaluation de la réparation du préjudice. De son côté, la société de notaires a également formé appel, contestant les condamnations prononcées à son encontre. Le tribunal a confirmé la faute du notaire, soulignant qu’il n’avait pas reçu de mandat exprès pour accepter l’offre, ce qui a causé un préjudice à la personne physique. Le jugement a été confirmé, et la société de notaires a été condamnée aux dépens et à verser une somme à la personne physique.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant le mandat pour aliéner un bien immobilier ?

L’ dispose : « Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès. » En l’espèce, le notaire ne pouvait accepter l’offre de l’Office public Gironde Habitat sans mandat exprès de sa cliente, ce qui constitue une faute.

Quels sont les critères de la responsabilité du notaire en cas de manquement à ses obligations ?

La responsabilité du notaire peut être engagée en raison d’un manquement à ses obligations professionnelles. En l’espèce, le tribunal a jugé que le notaire n’avait pas justifié avoir reçu un mandat exprès pour accepter l’offre de l’Office public Gironde Habitat, ce qui était indispensable pour aliéner un bien immobilier. Ce manquement a été qualifié de faute.

Quelle est la nature du préjudice subi par le demandeur en raison de la faute du notaire ?

Le préjudice subi par le demandeur est qualifié de perte de chance d’avoir pu vendre son bien au prix fixé à l’origine. Le tribunal a considéré que la décision de préemption avait généré un préjudice, et que l’acceptation de l’offre d’achat au mépris des instructions de la cliente avait causé un préjudice, car le notaire n’avait pas informé celle-ci de ses droits.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour établir la faute du notaire ?

La juridiction a retenu que le notaire ne justifiait pas avoir reçu un mandat exprès pour accepter l’offre, ce qui était indispensable. De plus, le notaire n’a pas démontré l’accord oral de la cliente ou tout autre comportement qui pourrait le traduire. La cour a également noté que la cliente avait des options, comme contester le droit de préemption ou le prix proposé, ce qui montre qu’elle n’était pas sans choix.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet à la juridiction de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le tribunal a condamné le notaire à verser au demandeur une somme de 3.000 euros sur le fondement de cet article, en raison de la perte de chance occasionnée par sa faute.

🔎 Références