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Bail locatif : comment gérer les impayés et les charges récupérables ? – Cour d’appel de Bastia, 4 février 2026, N° de RG 24/00261

Décision analysée : Cour d’appel de Bastia, 4 février 2026, N° de RG 24/00261
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Impayés locatifs

📘 L’essentiel

La cour d’appel rappelle que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables. En cas de contestation, le bailleur doit justifier de leur réalité et de leur montant. La mise à disposition des pièces justificatives est une obligation du bailleur. La cour a constaté que le bailleur n’avait pas respecté cette obligation, entraînant l’infirmation du jugement sur la demande de paiement des arriérés. Le commandement de payer n’a pas été justifié, ce qui a conduit à la confirmation du jugement sur ce point..


Source : Cour d’appel de Bastia, 4 février 2026, N° de RG 24/00261

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Bastia, 4 février 2026, N° de RG 24/00261

La S.A. Logirem a conclu un contrat de bail le 20 mars 2017 avec un locataire pour un logement à usage d’habitation, moyennant un loyer mensuel de 644,01 €. En raison de loyers impayés, la S.A. Logirem a délivré un commandement de payer le 18 février 2020, réclamant un montant de 2 502,50 € pour la période du 28 février 2019 au 31 janvier 2020. Le 23 février 2021, la société a saisi le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, mais la demande a été rejetée le 12 juillet 2021.

Le 8 septembre 2022, la S.A. Logirem a de nouveau engagé une procédure devant le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, et le paiement d’arriérés de loyers et charges. Par jugement du 8 avril 2024, le tribunal a débouté la S.A. Logirem de ses demandes et a condamné la société à verser au locataire la somme de 3 136,36 € pour un trop-perçu de loyers. La S.A. Logirem a interjeté appel de cette décision.

Dans ses écritures, la S.A. Logirem, désormais représentée par une autre société suite à une fusion, a demandé à la cour d’appel de réformer le jugement en sa faveur, en réclamant le paiement des arriérés de loyers et charges impayés, ainsi que la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. De son côté, le locataire a demandé la confirmation du jugement de première instance, arguant qu’il n’était pas débiteur de la S.A. Logirem et qu’il avait subi des préjudices dus à l’insalubrité du logement.

La cour d’appel a examiné les demandes des deux parties, notamment la question des charges récupérables et des loyers impayés. Elle a finalement infirmé le jugement en ce qui concerne le paiement des arriérés de loyers et a condamné le locataire à régler une somme de 8 304,43 €, tout en confirmant le rejet des demandes d’expulsion et de résiliation du bail. Les dépens d’appel ont été mis à la charge du locataire.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ?

La résiliation du bail est régie par l’article 7-6 des conditions générales du contrat de bail, qui prévoit que le bailleur peut résilier de plein droit le contrat deux mois après l’envoi d’un commandement de payer demeuré infructueux en cas de défaut de paiement du loyer et des charges. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 18 février 2020, mais la cour a constaté que les charges sollicitées n’étaient pas exigibles à cette date, car le bailleur n’avait pas justifié leur réalité.

Quels sont les critères de recevabilité de l’appel en matière de litige locatif ?

La recevabilité de l’appel est régie par les dispositions de l’, qui stipule que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Dans cette affaire, la recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident n’a pas été contestée, et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d’office.

Quelle est la charge de la preuve concernant les charges locatives récupérables ?

La charge de la preuve des charges locatives récupérables incombe au bailleur. Selon la jurisprudence, les charges ne sont récupérables que sur justification par le bailleur, qui doit mettre à disposition les pièces justificatives des charges locatives. En l’espèce, le bailleur n’a pas démontré avoir fourni les justificatifs des charges demandées au locataire, ce qui a conduit à débouter le bailleur de sa demande de paiement des charges.

Quels sont les éléments déterminants pour établir le montant des arriérés de loyers et charges ?

Pour établir le montant des arriérés de loyers et charges, la cour a pris en compte les sommes effectivement versées par le locataire, ainsi que les montants dus au titre des loyers conventionnés et des charges. La cour a constaté que le locataire était redevable d’un montant total de 40 905,04 € pour la période litigieuse, déduction faite des sommes versées, ce qui a abouti à un solde dû de 8 304,43 €.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de ce litige ?

L’article 700 du code de procédure civile permet à la cour de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la cour a décidé de ne pas faire droit aux demandes de condamnation au titre de l’article 700, considérant qu’il n’était pas équitable de faire droit à ces demandes en raison de l’échec des prétentions principales de chaque partie.

Quels sont les critères pour la fixation des dépens dans le cadre d’un appel ?

Les dépens sont fixés selon le principe de la perte de l’instance, où la partie qui succombe est condamnée aux entiers dépens. En l’espèce, le locataire a été condamné aux dépens d’appel, car il a succombé principalement en cause d’appel, tandis que les demandes incidentes de chaque partie ont été rejetées.

🔎 Références