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Taxe sur la valeur vénale des biens immobiliers : obligations déclaratives et régularité des propositions de rectification – Cour d’appel de Paris, 12 février 2026, N° de RG 23/05050.

Décision analysée : Cour d’appel de Paris, 12 février 2026, N° de RG 23/05050
Thématiques : Fiscalité — Obligations déclaratives

📘 L’essentiel

La proposition de rectification doit être motivée, permettant au contribuable de formuler ses observations. La motivation de la proposition de rectification du 17 décembre 2015 a été jugée suffisante, exposant clairement les raisons de l’imposition et le calcul de la taxe. La cour a confirmé que l’administration fiscale n’était pas tenue de recourir à la méthode par comparaison. La lettre du 28 juin 2018 n’a pas constitué une nouvelle proposition de rectification, mais une simple correction de la valorisation..


Source : Cour d’appel de Paris, 12 février 2026, N° de RG 23/05050

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 12 février 2026, N° de RG 23/05050

La société de droit danois a acquis deux domaines agricoles en 2007 et 2008 pour un montant total de 11,7 millions d’euros. En 2011, une société de droit luxembourgeois a fusionné avec la société danoise, entraînant un transfert de propriété des biens agricoles, valorisés à 35 millions d’euros dans l’acte de fusion. En 2014, l’administration fiscale a sollicité une assistance administrative internationale auprès des autorités luxembourgeoises concernant la société luxembourgeoise, qui n’était pas immatriculée en France et n’avait pas déclaré ses biens immobiliers.

Suite à une réponse partielle des autorités fiscales luxembourgeoises, l’administration fiscale française a constaté que la société luxembourgeoise avait détenu l’intégralité des parts de la société danoise et n’avait pas fourni d’informations sur ses associés. En novembre 2014, la société luxembourgeoise a vendu l’un des biens. En décembre 2015, l’administration fiscale a proposé une rectification, estimant que la société luxembourgeoise n’avait pas respecté ses obligations déclaratives, entraînant un redressement de 7,2 millions d’euros pour la période 2009-2015.

La société luxembourgeoise a contesté cette proposition, arguant d’un défaut de motivation. En mars 2016, l’administration a maintenu ses rectifications. En 2018, l’administration a modifié le montant des rappels de taxe, réduisant la somme due à environ 1,06 million d’euros. En février 2019, la société luxembourgeoise a formé des réclamations contentieuses, qui ont été rejetées en juin 2021. En août 2021, la société a assigné l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris, qui a débouté la société de ses demandes en février 2023.

La société luxembourgeoise a interjeté appel, demandant l’annulation des redressements et des majorations. L’administration fiscale a demandé la confirmation du jugement de première instance. La cour a confirmé le jugement, rejetant les arguments de la société luxembourgeoise et la condamnant aux dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus par des entités juridiques ?

La taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles est régie par l’article 990 D, premier alinéa, du code général des impôts, qui dispose : « Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. »

Quelles sont les conditions de motivation d’une proposition de rectification par l’administration fiscale ?

L’ impose que l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. Cette motivation doit inclure l’impôt concerné, l’année d’imposition, les motifs explicites de fait et de droit sur lesquels elle entend fonder la rectification envisagée, ainsi que le montant de celle-ci.

Quels sont les effets d’une proposition de rectification sur le délai de prescription ?

Selon l’, la prescription est interrompue par la notification d’une proposition de rectification. En l’espèce, la proposition de rectification du 17 décembre 2015 a valablement interrompu la prescription sexennale de l’administration fiscale, laquelle a recommencé à courir à compter de cette date.

Quelle est la charge de la preuve en matière de contestation de l’imposition par le contribuable ?

L’administration fiscale n’a pas à démontrer, termes de comparaison à l’appui, une insuffisance des valeurs vénales lorsque le contribuable n’a pas déposé de déclaration. En vertu de l’, la charge de la preuve du caractère exagéré de l’imposition appartient au contribuable.

Quels sont les critères pour établir la nullité d’une proposition de rectification ?

La nullité d’une proposition de rectification peut être établie si celle-ci ne respecte pas les exigences de motivation prévues par l’. En l’espèce, la proposition de rectification du 17 décembre 2015 a été jugée suffisamment motivée pour permettre au contribuable de formuler ses observations.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter les moyens de la société ?

La juridiction a retenu que la proposition de rectification comportait une motivation circonstanciée, permettant à la société de faire valoir ses observations. De plus, la lettre du 28 juin 2018 n’a pas été considérée comme une nouvelle proposition de rectification, mais comme une modification de la valorisation des biens, sans constituer une reconnaissance de nullité de la première proposition. Enfin, l’absence de déclaration concernant les biens a justifié que l’administration fiscale n’ait pas eu à recourir à la méthode par comparaison pour établir la valeur vénale.

🔎 Références