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Permis de construire : régularisation des vices d’urbanisme non validée – CAA de BORDEAUX, 1ère chambre, 12/02/2026, 22BX01379, Inédit au recueil Lebon.

Décision analysée : CAA de BORDEAUX, 1ère chambre, 12/02/2026, 22BX01379, Inédit au recueil Lebon
Thématiques : Urbanisme — Vices d’urbanisme

📘 L’essentiel

La régularisation d’un permis de construire doit respecter le code de l’urbanisme et le plan local d’urbanisme. Le juge peut surseoir à statuer si des vices affectant la légalité d’une autorisation d’urbanisme sont susceptibles d’être régularisés. Dans l’affaire examinée, le permis de régularisation n’a pas corrigé les vices identifiés, notamment la méconnaissance des articles UD 9 et UD 13 du PLU. En conséquence, le juge a annulé le permis de construire modificatif et le permis de régularisation..


Source : CAA de BORDEAUX, 1ère chambre, 12/02/2026, 22BX01379, Inédit au recueil Lebon

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : CAA de BORDEAUX, 1ère chambre, 12/02/2026, 22BX01379, Inédit au recueil Lebon

Dans cette affaire, un administré a contesté un permis de construire délivré par le maire de la commune de Lège-Cap-Ferret à un autre administré pour des modifications apportées à deux maisons individuelles. Le tribunal administratif de Bordeaux a annulé cet arrêté en mars 2022, suite à des irrégularités constatées dans le dossier de demande de permis. L’administré concerné a alors interjeté appel de cette décision.

La cour, par un arrêt avant dire droit en février 2025, a jugé que le tribunal administratif avait erré en accueillant les moyens de fraude et d’incomplétude du dossier. Elle a également noté que le permis de construire ne respectait pas certaines dispositions du plan local d’urbanisme. La cour a sursis à statuer pour permettre à l’administré de notifier un permis de régularisation dans un délai de quatre mois.

Un permis de régularisation a été délivré en mars 2025, mais l’autre administré a demandé son annulation, arguant qu’il ne corrigeait pas les vices identifiés par la cour. Il a soulevé plusieurs moyens, notamment l’incompétence de l’autorité signataire et des insuffisances dans le dossier de demande.

La cour a examiné les arguments des deux parties. Elle a d’abord constaté que le permis de régularisation n’était pas entaché de vices propres, mais a ensuite déterminé que les vices affectant le permis initial n’avaient pas été régularisés. En conséquence, la cour a annulé à la fois le permis de construire modificatif et le permis de régularisation, considérant que les irrégularités initiales demeuraient non corrigées. Les frais liés au litige n’ont pas été mis à la charge des parties.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la régularisation des vices affectant un permis de construire ?

La régularisation des vices affectant un permis de construire est régie par l’. Cet article stipule que le juge administratif, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, peut surseoir à statuer si un vice susceptible d’être régularisé est constaté. Il doit inviter les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme.

Quels sont les critères pour qu’un permis de construire soit considéré comme régularisé ?

Pour qu’un permis de construire soit considéré comme régularisé, il doit corriger les vices identifiés par le juge dans une décision antérieure. Cela implique que les modifications apportées par le permis de régularisation doivent être suffisantes pour remédier aux non-conformités relevées, notamment en ce qui concerne les articles UD 9 et UD 13 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU).

Quelle est la procédure à suivre pour contester un permis de régularisation ?

La procédure pour contester un permis de régularisation implique que seules les contestations portant sur des vices propres à l’acte de régularisation peuvent être soulevées. Les parties ne peuvent pas invoquer des moyens déjà écartés par une décision antérieure ou des moyens nouveaux, sauf s’ils sont fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

Quels moyens peuvent être invoqués pour contester la légalité d’un permis de construire ?

Les moyens pouvant être invoqués pour contester la légalité d’un permis de construire incluent l’incompétence de l’autorité signataire, la méconnaissance des dispositions du code de l’urbanisme, l’incomplétude du dossier de demande, et la non-conformité aux règlements du PLU. Ces moyens doivent être fondés sur des éléments précis et démontrables.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour annuler les permis de construire ?

La juridiction a retenu que le permis de régularisation du 28 mars 2025 n’a pas régularisé les vices identifiés dans l’arrêt avant dire droit du 4 février 2025, notamment la méconnaissance des articles UD 9 et UD 13 du PLU. En effet, l’emprise au sol totale du projet a été maintenue à 195,59 m2, ce qui dépasse le seuil de 10 % de la superficie totale du terrain, et la superficie d’espaces verts en pleine terre n’a pas atteint les 70 % requis.

Quelle est la portée des articles UD 9 et UD 13 du règlement du PLU dans cette décision ?

Les articles UD 9 et UD 13 du règlement du PLU stipulent respectivement que l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 10 % de la superficie totale du terrain et que la superficie d’espaces verts en pleine terre doit représenter au moins 70 % de cette superficie. La juridiction a constaté que le permis de régularisation ne respectait pas ces dispositions, entraînant ainsi l’annulation des permis de construire concernés.

Quelle est la motivation requise pour l’annulation d’un permis de construire ?

La motivation requise pour l’annulation d’un permis de construire doit démontrer que les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme n’ont pas été régularisés. La juridiction doit établir que les modifications apportées par le permis de régularisation ne corrigent pas les non-conformités identifiées dans les décisions antérieures.

🔎 Références