Obligation d’information sur les risques naturels en vente immobilière : enjeux et solutions – Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin

📘 L’Essentiel

La Cour de cassation rappelle que les acquéreurs de biens immobiliers dans des zones à risques doivent être informés par un état des risques lors de la vente. En cas de non-respect, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. La cour d’appel a erré en considérant qu’un état des risques antérieur à l’approbation d’un plan de prévention ne nécessitait pas de mise à jour, alors que cette approbation constitue une servitude d’utilité publique.. Consulter la source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin

🏛️ Jurisprudence

Dans cette affaire, un couple d’acquéreurs a acheté un terrain à bâtir auprès de deux vendeurs, avec l’intervention de deux notaires, par le biais d’une promesse de vente et d’un acte authentique. En 2016, alors qu’ils souhaitaient construire leur maison, ils ont reçu un certificat d’urbanisme négatif de la commune, les informant de l’impossibilité de construire sur le terrain en raison de son inscription dans une zone à risque d’inondation. Face à cette situation, les acquéreurs ont décidé d’assigner les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en dommages-intérêts.

Les acquéreurs ont soutenu que les vendeurs avaient manqué à leur obligation d’information concernant les risques naturels, en ne fournissant pas un état des risques à jour lors de la signature de l’acte authentique. Ils ont fait valoir que, selon le code de l’environnement, un état des risques devait être annexé à l’acte de vente si le terrain était inscrit dans une zone à risque après la promesse de vente. La cour d’appel a rejeté leur demande, arguant que les acquéreurs avaient été informés du risque d’inondation par un état des risques joint à l’acte de vente, et que l’approbation du plan de prévention des risques n’imposait pas de mise à jour de cet état.

Cependant, la Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel, estimant que les acquéreurs n’avaient pas été correctement informés des changements intervenus concernant le plan de prévention des risques. Elle a souligné que le certificat d’urbanisme négatif était fondé sur un arrêté approuvant le plan de prévention, ce qui n’avait pas été pris en compte par la cour d’appel. L’affaire a été renvoyée devant une autre cour d’appel pour réexamen.. Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin

💡 Questions / Réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation d’information du vendeur sur les risques naturels prévisibles ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’article L. 125-5 du code de l’environnement, qui stipule que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doivent être informés par le vendeur de l’existence de ces risques. Cette information doit être fournie par la production, dans le cadre du diagnostic technique annexé à l’acte de vente, d’un état des risques naturels établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.

Quelles sont les conditions pour que le dossier de diagnostic technique soit complété lors de la signature de l’acte authentique de vente ?

Les conditions pour que le dossier de diagnostic technique soit complété lors de la signature de l’acte authentique de vente sont que, si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier doit être complété par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant. L’acquéreur peut, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.

Quel est le pouvoir de la cour d’appel en matière d’appréciation des éléments de preuve ?

La cour d’appel a le pouvoir d’apprécier les éléments de preuve qui lui sont soumis, mais elle est tenue de ne pas dénaturer les écrits. En l’espèce, la cour d’appel a été critiquée pour avoir retenu que le certificat d’urbanisme négatif avait été délivré en application d’un arrêté postérieur à l’acte de vente, alors que ce certificat était exclusivement fondé sur un arrêté antérieur, ce qui constitue une dénaturation des termes clairs et précis de ce document.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la cour pour rejeter la demande des acquéreurs ?

La cour a retenu que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique de vente mentionnait que l’immeuble était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit pour risques d’inondation, et que l’arrêté du 28 février 2012 n’avait fait qu’approuver ce plan sans le modifier. Ainsi, les acquéreurs avaient été informés du risque d’inondation encouru. Cependant, la cour a également constaté que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral du 28 février 2012, ce qui a conduit à la cassation partielle de l’arrêt.