Obligation d’information sur les risques naturels en vente immobilière : recours possibles – Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin

📘 L’Essentiel

La Cour de cassation rappelle que les acquéreurs de biens immobiliers dans des zones à risques doivent être informés de ces risques par un état des risques naturels lors de la vente. En cas de non-respect, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. La cour d’appel a commis une erreur en considérant que l’état des risques était suffisant sans mentionner l’approbation du plan de prévention, privant ainsi les acquéreurs d’une information cruciale.. Consulter la source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin

🏛️ Jurisprudence

Dans cette affaire, un couple d’acquéreurs a acheté un terrain à bâtir par le biais d’une promesse de vente et d’un acte authentique, rédigés par des notaires. En 2016, alors qu’ils souhaitaient construire leur maison, ils ont reçu un certificat d’urbanisme négatif de la commune, leur interdisant de réaliser leur projet en raison d’un risque d’inondation. Face à cette situation, les acquéreurs ont décidé d’assigner les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en dommages-intérêts.

Les acquéreurs ont soutenu que les vendeurs avaient manqué à leur obligation d’information concernant les risques naturels, en ne fournissant pas un état des risques à jour lors de la signature de l’acte authentique. Ils ont fait valoir que, selon le code de l’environnement, un état des risques devait être annexé à l’acte de vente si la parcelle était inscrite dans une zone à risque, ce qui était le cas après l’approbation d’un plan de prévention des risques d’inondation.

La cour d’appel a rejeté les demandes des acquéreurs, arguant qu’ils avaient été informés des risques d’inondation par un état des risques joint à l’acte de vente, et que l’approbation du plan de prévention n’imposait pas de mise à jour de cet état. Cependant, la Cour de cassation a constaté que la cour d’appel avait mal interprété les documents, notamment en ne tenant pas compte de l’approbation du plan de prévention des risques, qui aurait dû être mentionnée dans l’état des risques.

En conséquence, la Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel, renvoyant l’affaire devant une autre cour d’appel pour qu’elle soit examinée à nouveau, tout en condamnant les vendeurs et les notaires aux dépens.. Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin

💡 Questions / Réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation d’information du vendeur sur les risques naturels prévisibles ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’article L. 125-5 du code de l’environnement, qui stipule que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doivent être informés par le vendeur de l’existence de ces risques. Cette information doit être fournie par la production, dans le cadre du diagnostic technique annexé à l’acte de vente, d’un état des risques naturels établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.

Quelles sont les conditions pour que le dossier de diagnostic technique soit complété lors de la signature de l’acte authentique de vente ?

Les conditions pour que le dossier de diagnostic technique soit complété lors de la signature de l’acte authentique de vente sont que, si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier doit être complété par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant. L’acquéreur peut, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.

Quel est le pouvoir de la cour d’appel en matière d’appréciation des éléments de preuve ?

La cour d’appel a le pouvoir d’apprécier les éléments de preuve qui lui sont soumis, mais elle est tenue de ne pas dénaturer ces écrits. En l’espèce, la cour d’appel a été critiquée pour avoir retenu que le certificat d’urbanisme négatif avait été délivré en application d’un arrêté postérieur à l’acte de vente, alors que ce certificat était exclusivement fondé sur un arrêté antérieur.

Quels sont les critères déterminants pour la qualification d’un manquement à l’obligation d’information ?

Les critères déterminants pour la qualification d’un manquement à l’obligation d’information incluent la nécessité pour le vendeur de fournir un état des risques naturels à jour lors de la signature de l’acte authentique de vente, en tenant compte des évolutions réglementaires intervenues après la promesse de vente. En l’espèce, la cour a constaté que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral approuvant le plan de prévention des risques, ce qui a conduit à un manquement à l’obligation d’information.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet à la cour de condamner la partie perdante aux dépens et de statuer sur les demandes d’indemnisation des frais exposés. Dans cette décision, la cour a rejeté les demandes d’application de l’article 700, ce qui signifie qu’aucune indemnisation n’a été accordée pour les frais de justice, en raison de la cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel.