Servitude de tour d’échelle : enjeux d’accès et préservation des biens immobiliers

Décision du Président du TJ de [Localité 15] en référé du 08 octobre 2024

RG : 24/00276

[L]

C/

S.A.R.L. CEDDIA PROMOTION

S.C.I. COEUR & JARDINS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Février 2026

APPELANTE :

Mme [M] [L]

née le 16 Novembre 1940 à [Localité 20]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représentée par Me Benoît DE BOYSSON, avocat au barreau D’AIN

INTIMÉES :

1/ La société CEDDIA PROMOTION, société à responsabilité limitée au capital de 230.000,00 € immatriculé au RCS de [Localité 18] sous le n° 539 092 346, dont le siège social se situe [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

2/ La société COEUR & JARDINS, Société civile immobilière de construction-vente au capital social de 1 000 € immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 883 441 271, sise [Adresse 11] à [Localité 16] [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par Me Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 04 Février 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Véronique DRAHI, conseiller

– Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] est propriétaire de parcelles situées [Adresse 19] à [Localité 14], et cadastrée sous les numéros AO [Cadastre 7], AO [Cadastre 8], et AO [Cadastre 9].

La société Ceddia Promotion a déposé le 24 octobre 2019, une demande de permis de construire pour un projet de construction de deux immeubles collectifs composés de 34 logements, d’un [Localité 17] et 57 places de stationnement et la démolition totale des deux logements existants ainsi que de leurs annexes sur les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] section AO de la commune d'[Localité 14].

Le permis de construire a été accordé par arrêté du 10 avril 2020 du maire de la commune d'[Localité 14].

La société Ceddia Promotion a cédé à la SCCV Coeur et Jardins son titre de propriété acquis de Mme [L].

Les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sont limitrophes de la parcelle [Cadastre 7]. La parcelle [Cadastre 6] est également limitrophe à la parcelle [Cadastre 8]. La parcelle [Cadastre 9] est contiguë à la parcelle [Cadastre 8] et à la parcelle [Cadastre 2] notamment.

Les sociétés ont édifié un bâtiment et un mur le long de leurs limites de propriété du côté du tènement cadastré AO [Cadastre 7].

Mme [L] a considéré que lesdits travaux ont causé un empiètement sur sa propriété de 36 centimètres.

Un procès-verbal de bornage, reconnaissance de limites, et délimitation du domaine public a été dressé le 3 septembre 2020. Mme [M] [L] n’y a pas participé.

Mme [L] a saisi le tribunal administratif de Lyon le 17 septembre 2020 afin de solliciter l’invalidation de l’arrêté du permis de construire du 10 avril 2020.

Par jugement du 2 décembre 2020, le tribunal administratif de Lyon a rejeté le recours de Mme [L]. Cette dernière a interjeté appel.

Suivant ordonnance du 26 février 2021, le président de la cour administrative d’appel de [Localité 18] a rejeté la requête de Mme [L].

Mme [L] a formé un recours devant le Conseil d’Etat le 17 avril 2021, recours non admis selon décision du 23 décembre 2021.

Par acte d’huissier du 2 février 2024, Mme [L] a fait assigner les sociétés Ceddia Promotion et Coeur et Jardins devant le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins d’expertise avec mission notamment de procéder un relevé des empiétements décrits ce, aux frais avancés des assignés, et notamment à défaut au fond, condamner les assigner à supprimer tout empiètement selon le bornage contradictoire sous astreinte et les Condamner à l’indemniser de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

L’instance est en cours.

Par acte du 30 avril 2024, la société Ceddia Promotion et la SCCV Coeur & Jardins ont fait assigner Mme [L] et M. [R] [L], son fils, en référé aux fins d’obtenir une autorisation judiciaire de servitude de tour d’échelle.

Par ordonnance de référé contradictoire, rendue le 8 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse a :

Constaté que la société Ceddia Promotion et la société Coeur et Jardin se désistent de leurs demandes à l’encontre de Mme [L] ;

Condamné Mme [L] à laisser la société Ceddia Promotion et la société Coeur et Jardin occuper directement ou par l’intermédiaire des locateurs d’ouvrage qu’elles auront mandatés pendant une durée de 6 semaines maximum une bande de 1m le long des parcelles A0 [Cadastre 7] et [Cadastre 8] afin de réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de leurs bâtiments ;

Dit que le délai accordé à la société Ceddia Promotion et la société Coeur et Jardin courra à compter d’un délai de 20 jours suivant après l’envoi à Mme [L] d’un courrier recommandé valant information préalable ;

Assorti la condamnation prononcée ci-dessus d’une astreinte de 100 € par jour de retard suivant l’expiration du délai fixé ;

Limité l’astreinte à une durée de 3 mois ;

Condamné Mme [L] à payer à la société Ceddia Promotion et la société Coeur et Jardin la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de toutes les autres demandes ;

Condamné Mme [L] aux dépens du présent référé.

Le président du tribunal a retenu en substance que :

Au regard de l’attestation établie le 9 septembre 2024 par le maître d’oeuvre, il apparaît que les travaux doivent impérativement être réalisés pour éviter tout risque d’infiltration d’eau et assurer la pérennité de l’ouvrage,

Au regard de la disposition des lieux que seule la pose d’un échafaudage sur les parcelles appartenant à Mme [L], permettrait d’exécuter les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble,

Il n’est démontré aucune atteinte disproportionnée au droit de propriété de Mme [L].

Par déclaration enregistrée le 16 octobre 2024, Mme [L] a relevé appel de cette décision, sollicitant sa réformation.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 27 février 2025, Mme [L] demande à la cour de :

Accueillir Mme [L] en son appel, régulier en la forme et sur le fond, y faisant droit ;

Infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse le 8 octobre 2024 en ce qu’elle a :

Condamné Mme [L] à laisser les sociétés Ceddia Promotion et Coeur et Jardin occuper une bande d’1m le long des parcelles AO [Cadastre 7] et AO [Cadastre 8] afin de réaliser des travaux d’achèvement,

Assorti la condamnation d’une astreinte de 100 € par jour,

Condamné Mme [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Débouter les sociétés Ceddia Promotion et Coeur et Jardin de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum la société Ceddia Promotion et la société Coeur et Jardin à payer à Mme [L] la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et pour l’appel ;

Condamner in solidum la société Ceddia Promotion et la société Coeur et Jardin en tous les dépens de première instance et d’appel avec application, au profit du cabinet De Boysson, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ces prétentions, Mme [M] [L] fait valoir :

au titre de prolégomènes, les intimés avaient abusivement attrait M. [R] [L] fils en le décrivant sous un jour défavorable.

Il est impossible de savoir si le juge des référés a statué sur le fondement de l’article 834 ou sur celui de l’article 835.

Au visa de l’article 834 : il existe des contestations sérieuses :

Absence de droit des intimés :

1 – absence de servitude taux d’échelle permettant de creuser le terrain du voisin. Une servitude taux d’échelle n’est pas une servitude de tréfonds.

Le juge des référés a évoqué la pose d’un échafaudage, ce qui ne correspondait pas aux travaux envisagés.

2 – absence de servitude de passage alors que la demande y faisait directement allusion. Il est surprenant que l’acte d’achat par la société C’ur et Jardins des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] évoque une prétendue servitude. Cet acte est inopposable aux propriétaires voisins de la parcelle AO [Cadastre 7]. L’acte d’achat ne crée abusivement un droit que sur la parcelle A0 [Cadastre 6] non concernée par les travaux. Or en l’espèce les travaux d’isolation envisagés concernent exclusivement le fonds AO [Cadastre 5].

3 – A fortiori sur la disparition de tout droit de passage.

Il a été au mieux question d’un passage indivis dont aucun acte n’a prétendu qu’il bénéficiait à la parcelle AO27. Il n’est pas loisible à la société Ceddia qui jouissait pour l’ensemble de ses parcelles d’un accès complet à la voirie de réclamer en plus le droit de passer chez sa voisine.

Les travaux consistant à poser une membrane d’étanchéité ont été réalisés avant même l’assignation.

L’appartement A02 a été vendu et le local prétendument inexploitable a été achevé et est proposé à la location. L’action des intimés tendait uniquement à tenter de régulariser une voie de fait.

Le mur litigieux n’est en rien mitoyen.

Les intimés ne sont pas légitimes à solliciter de réaliser des travaux sur un mur qui, mal implanté, empiète entièrement sur le terrain de Mme [L]. Une instance au fond est pendante pour la détermination de cet empiètement. Le géomètre expert a été sanctionné pour la légèreté de son acte. Une plainte pénale est en cours d’instruction sur les faits.

Au visa de l’article 835 du code de procédure civile, l’appelante fait valoir que les intimées n’évoquent aucun trouble manifestement illicite auquel les mesures sollicitées auraient vocation à mettre fin. Elles n’évoquent pas plus un dommage imminent. Il n’était pas démontré que les prétendus infiltrations seraient persistantes après les travaux d’étanchéité (comportant un enduit et un film Delta MS) réalisé le 4 avril 2024, c’est-à-dire avant même l’assignation.

Subsidiairement, l’appelante invoque une atteinte disproportionnée au droit de propriété, à l’autorité de justice outre aux droits des locataires.

Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 14 mai 2025, les sociétés Ceddia Promotion et Coeur et Jardins demandent à la cour de :

A titre liminaire,

Constater que les demandes de Mme [L] sont sans objet, les travaux ayant été achevés par les sociétés Ceddia Promotion et Coeur et Jardins ;

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse le 8 octobre 2024 ;

Y ajoutant,

Débouter Mme [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [L] à verser à la société Ceddia Promotion et la société Coeur et Jardins la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel ;

Condamner Mme [L] aux entiers dépens d’appel avec droit de recouvrement au profit de Me Ducrot, avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs conclusions les intimés font valoir que :

La demande de servitude de taux d’échelle avait pour unique but la réalisation des travaux d’étanchéité relatifs au mur construit en limite de propriété. En vertu de l’exécution provisoire, les travaux ont été réalisés et achevés. La demande d’infirmation est devenue sans objet.

La question de l’existence d’une servitude de passage n’est pas l’objet des débats.

Elles avaient demandé amiablement l’utilisation de manière temporaire et précaire le long de la limite de la propriété sans succès.

Le titre de propriété de la société Cedia Promotion prévoyait à leur profit une servitude de passage sur la parcelle AO [Cadastre 7] appartenant à Mme [L].

La question soumise est une servitude de tour d’échelle avec des travaux indispensables à la conservation de l’ouvrage et l’absence d’autres accès pour effectuer les travaux et l’absence d’atteinte disproportionnée aux droits de Mme [L] et de ses locataires.

Elles se seraient désistées si l’intégralité des travaux nécessaires avait été réalisée après l’assignation en référé.

Elles ont sollicité l’autorisation de réaliser des travaux indispensables à la conservation de l’ouvrage et non par simple intention de régulariser une voie de fait.

Elles sont en droit de construire leurs murs en limite de propriété. Il n’a pas été porté d’atteinte aux bornes. Elles n’avaient besoin que d’une bande d’1 mètre le long de la propriété de l’appelante. Le chemin permettant l’accès aux logements a une largeur de trois mètres. Il restait donc deux mètres et de plus les locataires ont un autre accès. Les travaux devaient se dérouler sur un temps limité.

Au visa de 834, elles invoquent l’absence de contestation sérieuse, et à titre subsidiaire, invoquent 835 et le dommage imminent outre toute absence de disproportion.

…

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 décembre 2025.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

Mme [L] ayant envoyé à la cour un dossier, son conseil a été avisé par message au RPVA de ce que ces pièces étaient à sa disposition. Ce dossier lui a été remis le jour des débats.
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : ’ Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent Ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.’

La servitude taux d’échelle consiste dans le droit du propriétaire de disposer d’un accès temporaire au fonds d’une propriété contiguë à la sienne pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien.

En l’espèce, les sociétés intimées ont corroboré leur affirmation de travaux indispensables à la conservation de l’ouvrage par l’attestation du maître de l’exécution du 9 septembre 2024, non sérieusement contredite. Selon cette pièce, le représentant de la société Exesia maître d »uvre d’exécution des travaux, attestait d’un désordre majeur lié à des infiltrations d’eau dans le logement A002 et dans le local commercial, l’eau de ruissellement s’infiltrant depuis le chemin en limite sud.

Il attestait que la réalisation d’une étanchéité en pied du mur de la limite sud était indispensable pour stopper ces infiltrations et qu’il n’existait pas à sa connaissance de solution technique fiable et pérenne permettant de réaliser cette étanchéité depuis l’intérieur du logement et du local commercial. Il ajoutait que le mur était une structure en béton préfabriqué, les joints des prémurs devaient nécessairement être calfeutrés afin qu’un enduit de façade soit réalisé.

La cour rappelle qu’il n’est question que d’une servitude de tour d’échelle. L’urgence a été démontrée et la contestation opposée ne présente pas un caractère suffisamment sérieux pour faire obstacle aux demandes.

Il n’est pas plus établi la réalisation de travaux depuis la parcelle de Mme [L] sans son autorisation avant le prononcé de la décision dont appel.

La cour confirme la décision attaquée y compris en ce qu’elle a prononcé une astreinte puisque les intimées justifient d’un courriel adressé par leur conseil au conseil de Mme [L] le 21 mars 2024 lui demandant de répondre officiellement à leur demande de droit d’échelle déjà formulée à plusieurs reprises.

L’opposition apportée à cette demande rendait nécessaire le prononcé d’une astreinte pour garantir l’exécution de la décision.

Sur les mesures accessoires :

La cour confirme la décision attaquée sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.

À hauteur d’appel elle condamne Mme [L] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Ducrot pour les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

En équité, la cour condamne Mme [L] à payer aux sociétés Ceddia Promotion et Coeur et Jardin la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande sur le même fondement ne peut qu’être rejetée.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision dont appel.

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] [L] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Ducrot, avocat,

La condamne à payer aux sociétés Ceddia Promotion et Coeur et Jardins la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette sa demande sur le même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT