Location meublée de tourisme : amendes pour dépassement des nuitées autorisées

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2026

(n° 72 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08908 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLMEH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Avril 2025 -TJ de [Localité 1] – RG n° 24/55713

APPELANTE

Mme [X] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Sylvia GRADUS de la SELEURL SYLVIA GRADUS ASSOCIEE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0500

INTIMÉE

LA VILLE DE [Localité 1], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 1], Mme [V] [F], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Janvier 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DU LITIGE

Le 5 novembre 2017, Mme [S] a enregistré sur le site dédié de la ville de [Localité 1] une déclaration préalable prévue par l’article L.324-1-1 du code de tourisme afin d’offrir à la location en meublé de tourisme un appartement situé au douzième étage de l’immeuble sis [Adresse 3], en précisant que ce bien constituait sa résidence principale.

Par exploit du 8 août 2024, la ville de Paris a fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

Juger la recevabilité et le bien-fondé de son action ;

Juger que Mme [S] a enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code de tourisme en offrant pendant plus de 120 jours par an et pour de courte durée l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 4], lot 11353, bâtiment A, 12ème étage, porte 02001 ;

Condamner Mme [S] à payer quatre amendes civiles de 10.000 euros pour les années 2019, 2021, 2022, 2023 soit un total de 40.000 euros et dire que le produit de ces amendes lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.324-2-1 du code du tourisme ;

Juger que Mme [S] n’a pas communiqué le relevé des nuitées conformément aux disposions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;

Condamner Mme [S] au paiement d’une amende de 10.000 euros et dire que le produit de ces amendes lui sera intégralement versé ;

Débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

Condamner Mme [S] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 30 avril 2025, le tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond a :

Déclaré recevables les demandes formulées par la ville de [Localité 1] ;

Condamné Mme [S] à une amende civile de 8.000 euros au titre de l’année 2019 ;

Condamné Mme [S] à une amende civile de 1.200 euros au titre de l’année 2021 ;

Condamné Mme [S] à une amende civile de 6.000 euros au titre de l’année 2022 ;

Condamné Mme [S] à une amende civile de 3.500 euros au titre de l’année 2023 ;

Dit que le produit de ces amendes sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] ;

Rejeté la demande d’amende civile formulée au titre des dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;

Condamné Mme [S] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [S] aux dépens.

Par déclaration du 14 mai 2025, Mme [S] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, sauf celui relatif à sa condamnation aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 novembre 2025, Mme [S] demande à la cour, au visa des articles L 324-1-1, L 324-2-1 et R 324-2-1 du code du tourisme, 122 et suivants du code de procédure civile, 2224 et 2241 du code civil, de :

Juger recevable et bien fondé son appel ; y faisant droit ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 avril 2025 en ce qu’il a :

Déclaré recevables et bien fondées les demandes formulées par la ville de [Localité 1],

L’a condamnée, en conséquence, aux amendes civiles suivantes :

8.000 euros au titre de l’année 2019 ;

1.200 euros au titre de l’année 2021 ;

6.000 euros au titre de l’année 2022 ;

3.500 euros au titre de l’année 2023 ;

Dit que le produit de ces amendes sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] ;

La condamne au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs :

Juger l’action de la ville de [Localité 1] prescrite en ce qu’elle a pour objet le dépassement du nombre de nuitées de location autorisées pour l’année 2019 ;

Juger, en toute hypothèse, la ville de [Localité 1] mal fondée en ses demandes en ce qu’elles ont pour objet sa condamnation au paiement d’une amende civile en raison du dépassement du nombre de nuitées de location autorisées pour les années 2019, 2021, 2022 et 2023 et l’en débouter ;

Subsidiairement, en ce qui concerne l’année 2022, si par extraordinaire la cour devait juger que le nombre de jours de location autorisé a été dépassé :

Fixer le montant de l’amende civile à une somme symbolique ;

Confirmer, pour le surplus, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 avril 2025 ;

Débouter la ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la ville de [Localité 1] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Gradus, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [S] expose qu’à défaut pour la ville de [Localité 1] de justifier de la date à laquelle elle a reçu l’information sur le nombre de jours de location de l’appartement pour l’année 2019, celle-ci n’établit pas avoir engagé son action moins de 5 années après avoir reçu cette information, de sorte que cette action est prescrite en ce qu’elle vise l’année 2019.

Elle soutient ensuite que la ville de [Localité 1] est défaillante dans l’administration de la preuve, se contentant d’affirmer qu’elle a reçu de la plateforme Airbnb un décompte de nuitées et s’appuyant sur un document qui contient notamment des informations partielles et n’est pas probant. Elle précise que la ville de [Localité 1] ne justifie pas lui avoir demandé de transmettre quelque relevé que ce soit au titre de quelque année que ce soit et n’a pas respecté les dispositions de l’article L 341-1 du code de tourisme. Elle ajoute sur le fond que l’examen des tableaux produits atteste qu’elle n’a jamais loué son appartement au-delà des 120 jours autorisés, ce qui est confirmé par un procès-verbal de constat. Subsidiairement, le procès-verbal de constat susvisé suffit à établir qu’elle n’a pas loué au-delà des 120 jours, sans qu’elle ne soit tenue pour responsable des informations transmises par la plateforme Airbnb.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 octobre 2025, la ville de [Localité 1] demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, L.324-1-1 et suivants du code de tourisme et du décret n°2019-1104 du 30 octobre 2019 pris en application des articles L.324-1-1 et L.324-2-1 du code du tourisme, de :

Confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le président du tribunal judiciaire de Paris le 30 avril 2025 en ce qu’il a déclaré recevables ses demandes formulées ;

Juger que Mme [S] a enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code de tourisme en offrant pendant plus de 120 jours par an et pour de courte durée l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 4] , lot 11353, bâtiment A, 12ème étage, porte 02001, au cours des années 2019, 2021, 2022, 2023 ;

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le président du tribunal judiciaire de Paris le 30 avril 2025 sur le principe de la condamnation de Mme [S] au regard de l’infraction des dispositions de l’article L.324-1-1 du code de tourisme en offrant pendant plus de 120 jours par an et pour de courte durée l’appartement situé [Adresse 4] à Paris 15ème, lot 11353, bâtiment A, 12ème étage, porte 02001, au cours des années 2019, 2021, 2022, 2023.

Infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le président du tribunal judiciaire de Paris le 30 avril 2025 en ce qu’il a :

Condamné Mme [S] à une amende civile de 8.000 euros au titre de l’année 2019 ;

Condamné Mme [S] à une amende civile de1.200 euros au titre de l’année 2021 ;

Condamné Mme [S] à une amende civile de 6.000 euros au titre de l’année 2022 ;

Condamné Mme [S] à une amende civile de 3.500 euros au titre de l’année 2023 ;

Mais uniquement sur le quantum des amendes ;

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [S] à payer quatre amendes civiles de 10.000 euros pour les années 2019, 2021, 2022, 2023 soit un total de 40.000 euros et dire que le produit de ces amendes lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

En tout état de cause,

Débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

Condamner Mme [S] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La ville de [Localité 1] expose notamment que sa demande est recevable, car non prescrite, au titre de l’année 2019, puisqu’elle justifie parfaitement des dates auxquelles elle a interrogé la plateforme Airbnb et des dates auxquelles elle a reçu les informations, de sorte qu’elle a fait délivrer son assignation moins de 5 ans après la communication des éléments lui permettant d’exercer son action. Elle soutient ensuite qu’elle a respecté les dispositions des articles L 324-2-1 alinéa 1 et 3 et R 324-2-1 du code du tourisme, étant observé que ces dispositions régissent les rapports des collectivités et des plateformes, alors que les tableaux Airnbnb ont été intégrés au constat d’infraction initial et complémentaire. Elle ajoute s’agissant du décompte des nuitées, que le procès-verbal de constat produit par Mme [S] ne porte que sur l’une des deux annonces concernant l’appartement loué, alors que les tableaux intégrés aux constats d’infraction attestent de 352 jours de dépassement pour les années 2019, puis 2021 à 2023, les réservations annulées n’ayant pas été comptabilisées. La ville de [Localité 1] fait valoir, s’agissant de la sanction, que Mme [S] est hôte Airbnb depuis 10 ans, et exploite d’autres biens, que l’infraction est constituée mais que la sanction prononcée par le premier juge est insuffisante.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,

A titre liminaire, il doit être relevé que la cour n’est pas saisie de la demande d’amende civile au titre d’un défaut de transmission du nombre de nuitées, les parties ne critiquant pas ce chef du jugement rendu.

Ensuite, l’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :

II.- Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme , que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code , doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

III.- Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L.631-7 à L.631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme .

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

IV.- Dans les communes ayant mis en ’uvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Au cas présent, il est constant que l’assignation de la ville de [Localité 1] est en date du 8 août 2024.

La ville de [Localité 1] produit en pièce n°2 la transmission en date des 3 janvier 2020, 10 janvier 2021, 17 janvier 2022 et 9 janvier 2023 par la plateforme Airbnb de décomptes de nuitées pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022. Elle produit également en pièce n°3 le relevé 2023 des nuitées tel que transmis par la plateforme le 18 janvier 2024.

Dans ces conditions, l’assignation ayant été délivrée moins de 5 ans après ces communications, la fin de non-recevoir tirée de la prescription au titre de l’année 2019 doit être rejetée et le jugement rendu confirmé de ce chef.

Sur le respect par la Ville des dispositions des articles L 324-2-1 II alinéa 1 et 3 et R324- 2-1 du code de tourisme

L’article L 324-2-1 II alinéa 1 prévoit que :

Dans les communes ayant mis en ’uvre la procédure d’enregistrement mentionnée au III de l’article L. 324-1-1, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale qui le demande a accès, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, aux données d’activité définies par décret en Conseil d’Etat, notamment celles de nature à lui permettre de contrôler le respect des obligations prévues au même article L. 324-1-1 ou pouvant être utiles à la conduite d’une politique publique de tourisme et de logement. Ces données sont mises à la disposition de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale par l’organisme public unique chargé de recueillir ces données, qui lui sont transmises de manière électronique, sous un format standardisé, par les personnes mentionnées au I du présent article. La commune peut demander un décompte individualisé pour les meublés de tourisme situés sur tout ou partie de son territoire et est informée par l’organisme public unique lorsqu’un meublé déclaré comme résidence principale du loueur a été loué plus de cent vingt jours ou plus du nombre maximal de jours fixé conformément au deuxième alinéa du IV de l’article L. 324-1-1 au cours d’une même année civile. Les données gérées par l’organisme public unique sont agrégées et rendues accessibles pour une durée maximale et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

L’alinéa 3 de cet article dispose que qu’un décret en Conseil d’Etat désigne l’organisme public unique mentionné au premier alinéa du présent II et détermine la nature des données mentionnées au même premier alinéa, leur durée de conservation, les délais de réponse ainsi que la fréquence et les modalités techniques de leur transmission en fonction des caractéristiques des communes, de leurs besoins pour effectuer les contrôles de la réglementation prévue au présent chapitre et de la capacité des personnes mentionnées au I à satisfaire à leur obligation de transmission de données à ce même organisme unique.

L’article R 324-2 de ce code précise que :

I Lorsqu’une commune a mis en ’uvre la procédure d’enregistrement mentionnée au III de l’article L. 324-1-1, cette commune peut adresser au plus une demande d’information par année civile à la personne mentionnée au I de l’article L. 324-2-1 portant sur les locations de meublés de tourisme de l’année en cours et celles de l’année civile précédente.

II Cette demande est adressée par voie électronique dans les conditions de sécurité établies par le référentiel général de sécurité prévu par l’article 9 de l’ordonnance du 8 décembre 2005 susvisée.

La demande peut porter sur les locations de meublés de tourisme situés dans un périmètre donné couvrant tout ou partie du territoire de la commune.

Le format de la demande est fixé par arrêté des ministres chargés respectivement du tourisme et du logement.

Toutefois, c’est à juste titre que la ville de [Localité 1] indique que ces dispositions régissent en réalité les conditions dans lesquelles une collectivité sollicite des informations auprès d’intermédiaires, de sorte qu’elles ne s’appliquent pas et n’ont aucune incidence sur ce litige qui oppose une collectivité à un loueur de meublé touristique.

Il doit être observé surabondamment que contrairement à ce qu’affirme Mme [S], la ville de [Localité 1] justifie des modalités de transmission par la plateforme Airbnb des décomptes de nuitées, les tableaux de décomptes étant reproduits dans les constats initial et complémentaire et produit en sa pièce n°5 une description du mode opératoire de transmission et consultation.

Ce moyen ne peut donc prospérer.

Sur le décompte des nuitées

Afin de contester la décompte établi par la ville de [Localité 1], Mme [S] produit en pièces 1 à 4, puis 6 de son bordereau des tableaux de locations année par année ainsi qu’en cause d’appel, et en pièce n°7 un procès- verbal de constat dressé le 9 juin 2025 avec annexes (tableaux Excel des années 2019 à 2023).

S’agissant des tableaux de location qu’elle produit, le premier juge a estimé à bon droit que leur source n’était pas déterminable de sorte qu’ils sont insuffisants à démontrer que le nombre de nuitées serait inférieur à celui dont se prévaut la ville de [Localité 1].

S’agissant du procès-verbal de constat du 9 juin 2025, il en résulte en effet que le nombre de nuitées aurait été :

– Pour 2019 : 87 nuitées,

– Pour 2021 : 108 nuitées,

– Pour 2022 : 147 nuitées,

– Pour 2023 : 111 nuitées.

Cependant, le constat d’infraction complémentaire produit par la ville de [Localité 1] en pièce n°6 de son bordereau établit qu’en réalité pour ce même appartement, Mme [S] dispose de deux annonces sur la plateforme Airbnb (Penthouse+terrace+Tour Eiffel et [Adresse 5]), alors que le relevé obtenu par le procès-verbal de constat du 9 juin 2025 ne concerne que l’une de ces deux adresses (Penthouse+terrace+Tour Eiffel). De la sorte, le nombre de nuitées ne peut être considéré comme exhaustif, alors que les tableaux produits par la ville de [Localité 1] recensent 352 jours de dépassement sur la période concernée (2019-2023).

Il doit être précisé que le texte même de l’article L 324-1-2 du code de tourisme évoque le nombre de nuitées strictement louées et non le nombre de réservations de sorte que les réservations annulées n’ont pas vocation à être comptabilisées par la plate-forme Airbnb et ne figurent pas sur lesdits tableaux.

Il ressort des tableaux produits par la ville de [Localité 1] et recensant les données transmises par la plate-forme Airbnb que le nombre de nuitées louées par son intermédiaire se présente ainsi :

– 2019 : 254 nuitées,

– 2021 : 146 nuitées,

– 2022 : 292 nuitées,

– 2023 : 193 nuitées.

Il est ainsi établi par la ville de [Localité 1] que Mme [S] a loué comme meublé touristique son bien déclaré comme constituant sa résidence principale pour une durée excédant le nombre de nuitées autorisées sur la période concernée.

Sur l’amende

Mme [S] ne produit aucune pièce permettant de déterminer sa situation financière et ne fournit pas davantage d’explications sur le recours à la location de son bien en meublé touristique.

Il doit être observé que le dépassement du quota est important, (72, 26, 134 et 73 nuitées sur la période concernée) et que l’infraction a été réitérée sur une longue période, alors que Mme [S] ne conteste pas exploiter en dehors de [Localité 1] un appartement et des chambres d’hôtes, ce qui justifie sa présence en province et l’exploitation organisée de son bien parisien en meublé touristique.

Sa bonne foi est donc relative et il apparaît que le premier juge a prononcé des sanctions suffisamment dissuasives. Les demandes de la ville de [Localité 1] sont disproportionnées au regard des objectifs de la réglementation, et indifférenciées selon les années, étant relevé par exemple qu’en 2021, le dépassement n’était que de 26 nuitées pour atteindre en 2022, 292 nuitées.

En conséquence, le jugement rendu sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [S] à payer à la ville de [Localité 1] les amendes civiles suivantes :

– 8.000 euros au titre de l’année 2019,

– 1.200 euros au titre de l’année 2021,

– 6.000 euros au titre de l’année 2022,

– 3.500 euros au titre de l’année 2023.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [S] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

Elle sera en outre condamnée à payer à la ville de [Localité 1] une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [S] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [S] à payer à la ville de [Localité 1] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE