Le 5 mars 2025, le syndicat a interjeté appel de cette ordonnance, notamment en ce qui concerne le rejet de la fin de non-recevoir et le déboutement des demandes d’indemnité. Dans ses conclusions du 12 mai 2025, le syndicat a demandé à la cour de réformer l’ordonnance en déclarant irrecevables les demandes des sociétés concernant la nullité de l’assemblée générale, et de les condamner à verser des frais irrépétibles.
Les sociétés Corsica bat et Lisamaria, dans leurs conclusions du 27 juin 2025, ont demandé la déclaration d’irrecevabilité de l’appel, ou à défaut, la confirmation de l’ordonnance contestée. La procédure a été clôturée le 24 septembre 2025, et la cour a mis l’affaire en délibéré pour rendre sa décision le 4 février 2026.
La cour a considéré que les sociétés, bien qu’ayant voté pour certaines résolutions, avaient qualité à agir pour contester l’ensemble des décisions. Cependant, elles n’avaient voté contre que certaines résolutions, ce qui a conduit à une irrecevabilité partielle de leur demande d’annulation. La cour a finalement infirmé l’ordonnance initiale, déclarant irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale, tout en recevant la demande subsidiaire d’annulation de certaines résolutions. Les sociétés ont été condamnées à payer les dépens et une somme au titre des frais irrépétibles.
Section 2
ARRÊT N°
du 4 FÉVRIER 2026
N° RG 25/155
N° Portalis DBVE-V-B7J-CKPW JJG-C
Décision déférée à la cour : ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 24 janvier 2025, enregistrée sous le n° 23/580
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE
[Adresse 6]
C/
S.A.R.L. LISAMARIA
S.A.R.L.
CORSICA BAT
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D’APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
QUATRE FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-SIX
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE
[Adresse 6]
représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Vindicis, dont le siège social est situé [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représenté par Me John GASNERIE-CESARI, avocat au barreau d’AJACCIO
INTIMÉES :
S.A.R.L. LISAMARIA
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 9]
[Localité 2]
Représentée par Me Lyria OTTAVIANI, avocate au barreau de BASTIA
S.A.R.L. CORSICA BAT
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentée par Me Lyria OTTAVIANI, avocate au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 novembre 2025, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
François DELEGOVE, vice-président placé
En présence de [T] [B], attachée de justice
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Mathieu ASSIOMA
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 février 2026
ARRÊT :
Contradictoire.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par conclusions le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a dénié devant le juge le mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio la qualité à agir des S.A.R.L. Corsica bat et Lisamaria en contestation des résolutions de l’assemblée générale du 4 mars 2023 au motif qu’elle les avait approuvées.
Par ordonnance du 24 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :
« Rejeté la fin de non-recevoir,
Débouté les parties de leurs demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Renvoyé la cause et les parties à la mise en état du 5 mars 2025 pour les conclusions au fond du Syndicat des copropriétaires,
Réservé les dépens ».
Par déclaration du 5 mars 2025, le [Adresse 8] [Adresse 5] a interjeté appel de l’ordonnance prononcée par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’elle a :
« Rejeté la fin de non-recevoir,
Débouté les parties de leurs demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ».
Par conclusions déposées au greffe le 12 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a demandé à la cour de :
« Vu l’article la loi du 10 juillet 1965,
Vu le procès-verbal d’assemblée générale du 4 mars 2023
RÉFORMER L’ordonnance du juge de la mise en état du 24 janvier 2025 en ce qu’elle a :
– Rejeté la fin de non recevoir,
– Débouté les parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de
procédure civile,
En conséquence, et par l’effet dévolutif de l’appel infirmer l’ordonnance querellée et statuant à nouveau :
JUGER irrecevable la demande de nullité de l’assemblée générale pour défaut d’intérêt à agir de la SARL LISAMARIA et la SARL CORSICA BAT ;
CONDAMNER la SARL LISAMARIA et la SARL CORSICA BAT à verser in solidum au SDC LES HAUTS DE FAVONE la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNER la SARL LISAMARIA et la SARL CORSICA BAT aux entiers dépens ».
Par conclusions déposées au greffe le 27 juin 2025, la S.A.R.L. Corsica bat et la S.A.R.L. Lisamaria ont demandé à la cour de :
« – Déclarer l’appel irrecevable ;
– Subsidiairement, confirmer l’ordonnance entreprise ;
– Condamner le [Adresse 8] [Adresse 6] aux dépens, sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
SOUS TOUTES RÉSERVES ».
Par ordonnance du 24 septembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 13 novembre 2025.
Le 13 novembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.
Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que les appelantes ayant demandé l’annulation de plusieurs résolutions même s’ils ont voté pour certaines résolutions et qu’elles avaient ainsi qualité à agir pour l’esemble de leurs demandes.
* Sur la demande des intimées
Il ressort de l’acte introductif d’instance du 10 mai 2023 -pièce 0bis de l’appelant et 17 des intimés – que les intimées sollicitaient en principal l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2023 et, en subsidiaire seulement, l’annulation des résolutions n°44, 45 et 46 à laquelle elles s’étaient opposées.
L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».
Ainsi, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à contester les décisions des assemblées générales.
Les intimées ont sollicité l’annulation totale de l’assemblée générale litigieuse alors qu’il n’est pas discuté qu’elles n’ont voté défavorablement qu’à l’égard de certaines résolutions, de manière parfois différentes entre elles -exemple les résolutions n°40, 41, 42 et 43-, et, en conséquence, elles ne sont pas recevables en leur action en annulation de l’intégralité de l’assemblée générale.
Toutefois en leur subsidiaire, elles sollicitent l’annulation des résolutions n°44, 45 et 46 auxquelles elles se sont opposées toutes deux en votant contre leur adoption.
En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires est partiellement accueillie et l’ordonnance dont appel sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir alors qu’elle devait être partiellement accueillie
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
S’il est équitable de laisser à la charge des intimées les frais irrépétibles qu’elles ont engagés, il n’en va pas de même pour l’appelant ; en conséquence, il convient de débouter les S.A.R.L. Corsica bat et Lisamaria de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer, à ce titre, la somme de 3 000 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7].
La cour,
Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Déclare irrecevable pour défaut d’intérêt à agir la demande de la S.A.R.L. Corsica bat et de la S.A.R.L. Lisamaria portant sur l’annulation de l’assemblée générale du 4 mars 2023,
Reçoit la demande subsidiaire en annulation des résolutions n°44, 45, 46 de l’assemblée générale du 4 mars 2023,
Condamne in solidum la S.A.R.L. Corsica bat et de la S.A.R.L. Lisamaria au paiement des entiers dépens, tant ceux de première instance qu’en cause d’appel,
Condamne in solidum la S.A.R.L. Corsica bat et de la S.A.R.L. Lisamaria à payer la somme de 3 000 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Renvoie la présente procédure devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT