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Indemnité d’occupation : droits des associés et mise à disposition des biens en SCI – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 février 2026, N° de RG 23/11483

Décision analysée : Cour d’appel d’aix-en-provence, 19 février 2026, N° de RG 23/11483
Thématiques : Sociétés civiles immobilières — Indemnité d’occupation

📘 L’essentiel

La mise à disposition d’un bien immobilier appartenant à une SCI à titre gratuit doit être expressément prévue par les statuts ou autorisée par une assemblée générale des associés. En l’absence d’une telle disposition, l’occupation par un associé est considérée comme sans droit ni titre. La cour a infirmé le jugement de première instance, retenant que l’occupation gratuite n’était pas conforme à l’intérêt social. L’indemnité d’occupation a été fixée à 500 euros par mois, à compter du premier octobre 2016..


Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 19 février 2026, N° de RG 23/11483

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 19 février 2026, N° de RG 23/11483

En avril 2002, deux associés ont créé la SCI LSK, chacun détenant 50 % des parts. La gérance de la société a été confiée à l’un des associés. En septembre 2021, la SCI LSK a assigné l’autre associé, l’accusant d’occuper sans droit un bien immobilier appartenant à la société, situé à une adresse précise, et a demandé des indemnités d’occupation.

Le jugement rendu en août 2023 par le juge des contentieux de Marseille a rejeté la demande de la SCI LSK, considérant que l’occupation du bien par l’autre associé était à titre d’habitation et que la SCI n’avait pas prouvé s’être opposée à cette occupation. Le juge a également noté que les statuts de la SCI ne prohibaient pas une telle occupation par un associé, concluant que l’occupation était gratuite jusqu’à l’assignation.

En septembre 2023, la SCI LSK a interjeté appel de cette décision, sauf en ce qui concerne la fin de non-recevoir. Dans ses conclusions, la SCI a demandé l’infirmation du jugement sur le fond, arguant que l’occupation était illégale et que l’autre associé devait verser une indemnité d’occupation de 500 euros par mois depuis octobre 2016. Elle a également contesté l’argument selon lequel le bien occupé était le domicile conjugal.

De son côté, l’autre associé a constitué avocat et a demandé la confirmation du jugement initial, soutenant que son occupation était consentie à titre gratuit et qu’il avait amélioré le bien à ses frais. Il a également demandé des compensations pour les charges qu’il avait réglées.

La cour a finalement infirmé le jugement initial sur certains points, fixant l’indemnité d’occupation à 500 euros par mois et condamnant l’autre associé à verser cette somme jusqu’à son départ. En revanche, la SCI LSK a été condamnée à rembourser certaines charges de copropriété payées par l’autre associé, avec compensation des sommes dues par chaque partie. Les frais de justice ont été répartis entre les deux parties.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’occupation d’un bien par un associé d’une SCI ?

La mise à disposition d’un bien appartenant à une SCI à un associé à titre gratuit doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts, lorsque les statuts de la SCI n’indiquent pas explicitement cette faculté. En l’espèce, les statuts de la SCI LSK ne prévoient pas de mise à disposition gratuite, et aucune assemblée générale n’a modifié ces statuts.

Quelle est la condition de recevabilité d’une demande d’indemnité d’occupation ?

Pour qu’une demande d’indemnité d’occupation soit recevable, il est nécessaire que l’occupant soit considéré comme occupant sans droit ni titre. Dans cette affaire, le juge a retenu que M.[G] ne pouvait pas justifier d’un droit d’occupation, car il n’existait pas de contrat de bail et que la SCI LSK ne s’était pas opposée à son occupation jusqu’à l’assignation.

Quels sont les critères pour établir la qualité d’occupant sans droit ni titre ?

La qualité d’occupant sans droit ni titre est établie lorsque l’occupant ne peut justifier d’un droit légal ou contractuel d’occupation du bien. Dans le cas présent, le juge a conclu que M.[G] ne pouvait pas prouver que le bien occupé était son domicile conjugal, et que son occupation n’était pas conforme aux statuts de la SCI.

Quelle est la méthode de fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée à la valeur locative du bien. Dans cette affaire, la cour a déterminé que l’indemnité d’occupation devait être fixée à 500 euros par mois, en se basant sur des attestations de valeur du bien fournies par la SCI LSK.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision sur les charges de copropriété ?

La décision sur les charges de copropriété repose sur la preuve que l’occupant a effectivement payé ces charges. M.[G] a produit des pièces justifiant le paiement de charges de copropriété, ce qui a conduit la cour à condamner la SCI LSK à lui rembourser les sommes versées pour ces charges.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner une partie à payer à l’autre une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la cour a décidé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer cet article, chaque partie étant partiellement succombante et supportant ses propres dépens.

🔎 Références