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Indemnité d’immobilisation : conditions de validité et obligations des parties – Cour d’appel de Lyon, 24 février 2026, RG n° 22/04343

Décision analysée : Cour d’appel de Lyon, 24 février 2026, RG n° 22/04343
Thématiques : Promesse de vente immobilière — Indemnité d’immobilisation

📘 L’essentiel

La cour rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. En matière de promesse unilatérale de vente, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie si le bénéficiaire a empêché son accomplissement. En l’espèce, le bénéficiaire n’a pas justifié avoir entrepris des démarches pour obtenir le prêt, entraînant la défaillance de la condition suspensive et l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation par le promettant..


Source : Cour d’appel de Lyon, 24 février 2026, RG n° 22/04343

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Lyon, 24 février 2026, RG n° 22/04343

Par acte du 9 décembre 2019, un promettant a consenti une promesse unilatérale de vente à un bénéficiaire concernant un immeuble à usage d’habitation, avec un prix fixé à 340.000 euros et un délai de levée de l’option jusqu’au 30 mars 2020. La promesse stipulait que la vente serait réalisée par la signature d’un acte de vente ou par la levée d’option, accompagnée du versement du prix. Elle était soumise à plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention d’un prêt bancaire par le bénéficiaire avant le 10 février 2020. Ce dernier s’était également engagé à verser une indemnité d’immobilisation de 34.000 euros.

Un avenant à la promesse a été signé le 13 décembre 2019, mentionnant des arriérés de loyers dus par un locataire. Le 9 mars 2020, le bénéficiaire a cédé la promesse à un tiers. Le 12 mai 2020, ce dernier a exprimé son souhait de renoncer à l’acquisition. Le 31 juillet 2020, le notaire du promettant a informé le bénéficiaire que l’option n’ayant pas été levée, le promettant avait retrouvé la libre disposition de son bien, tout en conservant l’indemnité d’immobilisation.

Le bénéficiaire a contesté cette décision, arguant que les informations sur la situation locative étaient erronées. En réponse, le promettant a assigné le bénéficiaire et le tiers en paiement de l’indemnité d’immobilisation. Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal a débouté le promettant de ses demandes et l’a condamné à verser des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le promettant a interjeté appel, demandant la réformation du jugement et le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La cour a infirmé le jugement en ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation, considérant que le bénéficiaire n’avait pas justifié de démarches pour obtenir le prêt, rendant ainsi l’indemnité acquise au promettant. En revanche, la cour a confirmé le jugement concernant le tiers, en raison de la non-notification de l’acte de substitution. Les dépens ont été mis à la charge du promettant.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente ?

L’indemnité d’immobilisation est régie par les stipulations contractuelles de la promesse unilatérale de vente. Selon l’, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l’espèce, l’indemnité d’immobilisation de 34.000 euros est acquise au promettant en application des stipulations contractuelles, car la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée par le bénéficiaire.

Quels sont les critères pour la défaillance d’une condition suspensive selon le code civil ?

Les articles et du code civil stipulent que, d’une part, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, et d’autre part, elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Dans le cas présent, la défaillance de la condition suspensive résulte du fait du bénéficiaire, qui n’a pas justifié avoir réalisé des démarches en vue d’obtenir le prêt.

Quelle est la portée de la mention d’absence d’arriérés de loyers dans la promesse de vente ?

La cour a retenu que, bien que la promesse de vente mentionne qu’il n’existe aucun litige avec les locataires ni aucun impayé de loyers, le promettant a annexé des documents qui font apparaître des arriérés de loyers. De plus, un avenant a été signé par le bénéficiaire, l’informant officiellement de l’existence d’arriérés locatifs. Ainsi, la cour a jugé que le promettant a informé loyalement le bénéficiaire de la situation locative, ce qui ne justifie pas la demande de neutralisation de l’indemnité d’immobilisation.

Quels sont les effets de la notification d’un acte de substitution sur le droit de rétractation ?

Selon l’, le droit de rétractation est d’ordre public et ne peut être renoncé. La cour a constaté que l’acte de substitution n’a pas été notifié par lettre recommandée, rendant inopérante la notification par courriel. Par conséquent, le délai de rétractation n’a pas commencé à courir, et la rétractation par courriel du bénéficiaire est considérée comme régulière.

Quels sont les critères pour établir la preuve d’un préjudice dans le cadre d’une demande de dommages-intérêts ?

La cour a confirmé que le bénéficiaire n’a pas démontré le préjudice qu’il invoquait. En l’absence de preuve de ce préjudice, la demande de dommages-intérêts a été rejetée. Cela souligne l’importance de la charge de la preuve dans les demandes de réparation, qui incombe à celui qui les formule.

🔎 Références