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Indemnité d’occupation : droits des associés et mise à disposition des biens en SCI – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 février 2026, N° de RG 23/11483

Décision analysée : Cour d’appel d’aix-en-provence, 19 février 2026, N° de RG 23/11483
Thématiques : Sociétés civiles immobilières — Indemnité d’occupation

📘 L’essentiel

La mise à disposition d’un bien immobilier d’une SCI à un associé nécessite l’autorisation de l’assemblée générale. En l’absence de cette autorisation, l’occupation est considérée comme sans droit ni titre. La cour a infirmé le jugement de première instance, jugeant l’occupation gratuite non conforme aux statuts. L’indemnité d’occupation a été fixée à 500 euros par mois. La SCI a également été condamnée à verser des sommes pour les charges de copropriété payées par l’associé..


Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 19 février 2026, N° de RG 23/11483

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 19 février 2026, N° de RG 23/11483

En avril 2002, deux associés ont constitué la SCI LSK, chacun détenant la moitié des parts. La gérance de la société a été confiée à l’un des associés. En septembre 2021, la SCI LSK a assigné l’autre associé, l’accusant d’occuper sans droit un bien immobilier appartenant à la société, situé à une adresse précise, et a demandé des indemnités d’occupation.

Le jugement rendu en août 2023 par le juge des contentieux de Marseille a rejeté la demande de la SCI LSK, considérant que l’occupation du bien par l’associé était à titre d’habitation et que la SCI n’avait pas prouvé s’être opposée à cette occupation. Le juge a également estimé que les statuts de la SCI ne prohibaient pas une telle occupation par un associé, concluant que l’occupation était gratuite jusqu’à l’assignation.

En septembre 2023, la SCI LSK a interjeté appel de cette décision, sauf en ce qui concerne la fin de non-recevoir. L’associé a constitué avocat et a également formulé des demandes en appel, cherchant à confirmer le jugement initial tout en contestant les demandes de la SCI. Il a soutenu que son occupation était consentie à titre gratuit et qu’il avait amélioré le bien, tout en ayant réglé les charges.

La cour a infirmé le jugement sur le point de l’occupation gratuite, précisant que les statuts de la SCI n’autorisaient pas une telle mise à disposition sans décision de l’assemblée générale. Elle a fixé l’indemnité d’occupation à 500 euros par mois, à compter d’octobre 2016, et a condamné l’associé à verser cette somme jusqu’à son départ. En revanche, la SCI a été condamnée à rembourser certaines charges de copropriété payées par l’associé. La cour a ordonné la compensation des sommes dues par chaque partie et a confirmé que chacune supporterait ses propres dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’occupation d’un bien par un associé d’une SCI ?

La mise à disposition d’un bien appartenant à une SCI à un associé à titre gratuit doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts, lorsque les statuts de la SCI n’indiquent pas explicitement cette faculté. En l’espèce, les statuts de la SCI LSK ne prévoient pas de mise à disposition gratuite du bien au profit d’un associé, et aucune assemblée générale n’a modifié ces statuts.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande d’indemnité d’occupation ?

Pour qu’une demande d’indemnité d’occupation soit recevable, il faut établir que l’occupant est en situation d’occupation sans droit ni titre. En l’espèce, le juge a retenu que la SCI LSK ne s’était pas opposée à l’occupation des lieux par le défendeur, ce qui a conduit à la conclusion que l’occupation était faite à titre gratuit jusqu’à l’acte introductif d’instance.

Quelle est la qualification juridique de l’occupation d’un bien par un associé d’une SCI ?

L’occupation d’un bien par un associé d’une SCI sans autorisation explicite des autres associés est qualifiée d’occupation sans droit ni titre. Dans cette affaire, le juge a conclu que le défendeur ne pouvait pas occuper le bien à titre gratuit, car les statuts de la SCI ne le permettaient pas et aucune décision d’assemblée générale n’avait été prise en ce sens.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

La fixation de l’indemnité d’occupation repose sur la valeur locative du bien. En l’espèce, la cour a retenu une indemnité d’occupation de 500 euros par mois, en se basant sur des attestations de valeur du bien fournies par la SCI, qui indiquaient une fourchette de valeur locative. Le juge a également pris en compte le fait que le bien avait été loué avant l’occupation par le défendeur.

Quelle est la portée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer ces dispositions, chaque partie étant partiellement succombante et supportant la charge de ses propres dépens.

🔎 Références