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Bail d’habitation : résiliation pour impayés et obligations de réparation – Cour d’appel de Paris, 26 février 2026, N° de RG 25/08666

Décision analysée : Cour d’appel de Paris, 26 février 2026, N° de RG 25/08666
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Résiliation pour impayés

📘 L’essentiel

La clause résolutoire est acquise lorsque le locataire ne s’acquitte pas de sa dette locative dans le délai imparti après un commandement de payer. La cour a confirmé la résiliation du bail, constatant que le locataire n’avait pas réglé sa dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement. Les délais de paiement accordés par le juge des référés ont été jugés appropriés, permettant au locataire de s’acquitter de sa dette tout en suspendant les effets de la clause résolutoire..


Source : Cour d’appel de Paris, 26 février 2026, N° de RG 25/08666

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 26 février 2026, N° de RG 25/08666

Par un contrat de bail signé le 14 décembre 2016, une société immobilière a loué un appartement et deux emplacements de stationnement à une locataire pour un loyer mensuel de 1.024,50 euros. Suite à des loyers impayés, la société a délivré un commandement de payer le 5 mars 2024, visant à activer la clause résolutoire du bail. Le 25 juillet 2024, la société a assigné la locataire en référé pour obtenir la constatation de l’acquisition de cette clause et demander son expulsion, ainsi que le paiement d’une somme de 18.376,05 euros pour loyers impayés.

La locataire a demandé des délais de paiement et a formulé une demande reconventionnelle pour obtenir des dommages en raison de travaux non réalisés suite à un dégât des eaux. Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a condamné la locataire à verser la somme demandée, tout en lui accordant des délais de paiement. Il a également suspendu les effets de la clause résolutoire tant que les paiements étaient respectés.

La locataire a interjeté appel de cette décision, demandant l’infirmation de l’ordonnance et la condamnation de la société à réaliser des travaux de mise en conformité. En appel, la société a demandé la confirmation de l’ordonnance initiale et l’expulsion de la locataire. La cour a confirmé la décision du premier juge, considérant que la locataire avait respecté les délais de paiement et que les preuves fournies ne justifiaient pas ses demandes reconventionnelles. La cour a également condamné la locataire aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail est régie par les articles 1219 et 1719 et suivants du Code civil. Selon ces dispositions, la résiliation du bail peut être prononcée en cas de non-paiement des loyers, à condition que le bailleur ait préalablement notifié au locataire un commandement de payer. En l’espèce, la société Immobilière 3F a signifié un commandement de payer le 5 mars 2024, ce qui a permis de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en référé pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ?

La demande en référé pour constater l’acquisition de la clause résolutoire est recevable si elle est fondée sur des éléments prouvant le non-paiement des loyers et la signification d’un commandement de payer. Dans cette affaire, le juge des référés a déclaré recevable la demande de la société Immobilière 3F, constatant que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 mai 2024.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement dans le cadre d’une procédure de référé ?

Les délais de paiement peuvent être accordés par le juge des référés en tenant compte de la situation financière du débiteur. Dans cette affaire, le juge a accordé à Mme [K] des délais de paiement en raison de sa capacité à s’acquitter de sa dette locative, ce qui a conduit à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la qualification juridique des demandes reconventionnelles en matière de trouble de jouissance ?

Les demandes reconventionnelles pour trouble de jouissance doivent être fondées sur des éléments prouvant un manquement du bailleur à ses obligations de réparation. Dans cette affaire, le juge a rejeté les demandes reconventionnelles de Mme [K], considérant que les preuves fournies, telles que des photographies non datées, ne suffisaient pas à établir le manquement de la société Immobilière 3F.

Quels éléments déterminants ont conduit à la confirmation de l’ordonnance de première instance ?

L’ordonnance de première instance a été confirmée en raison de l’absence de preuves suffisantes concernant l’état insalubre du logement et le respect des délais de paiement par Mme [K]. La cour a noté que la locataire continuait d’occuper les lieux et que les pièces produites ne démontraient pas un manquement sérieux du bailleur, ce qui a justifié le rejet des moyens de Mme [K].

🔎 Références