Clause résolutoire en viager : validité et effets sur les arrérages impayés – Cour d’appel de Paris, 20 février 2026, RG n° 24/17565

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de vente viagère ?

La clause résolutoire dans un contrat de vente viagère est régie par l’article 1978 du Code civil, qui stipule que « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages ». Toutefois, cette disposition est supplétive de volonté, permettant aux parties d’insérer une clause résolutoire dans le contrat.

Quels sont les critères de validité d’une clause résolutoire de plein droit ?

Pour qu’une clause résolutoire de plein droit soit valide, elle doit être exprimée de manière non équivoque. La jurisprudence exige que la clause précise les conditions de sa mise en œuvre et les conséquences qui en découlent. En l’espèce, les clauses insérées dans l’acte de vente stipulent clairement que le vendeur peut demander la résolution du contrat en cas de non-paiement d’un terme de la rente, ce qui répond aux exigences de clarté et d’intelligibilité.

Quelle est la portée de la mauvaise foi dans la mise en œuvre d’une clause résolutoire ?

La mauvaise foi dans la mise en œuvre d’une clause résolutoire doit être appréciée au regard des circonstances entourant la délivrance des commandements de payer. En l’espèce, le tribunal a retenu que les variations dans les montants réclamés ne caractérisent pas la mauvaise foi de la crédirentière, compte tenu de son âge avancé et des vérifications nécessaires pour établir le montant exact des arrérages. La bonne foi du créancier ne peut être remise en question par des événements survenus après la mise en œuvre de la clause.

Quels sont les effets de la résolution d’un contrat de vente viagère ?

La résolution d’un contrat de vente viagère entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat et la restitution réciproque des prestations. Toutefois, si les parties ont convenu que le crédirentier peut conserver les arrérages perçus en cas de résolution, cette stipulation doit être respectée. En l’espèce, la clause pénale prévoyant que les arrérages perçus restent acquis au vendeur a été confirmée, mais le tribunal a également exercé son pouvoir modérateur en limitant le montant de cette clause à 400.000 euros.

Comment se fixe la créance de dommages et intérêts en cas de résolution d’un contrat ?

En cas de résolution d’un contrat, le créancier peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi, qui ne peuvent pas se cumuler avec les arrérages dus. Selon l’article 1184 alinéa 2 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix entre forcer l’autre à l’exécution ou demander la résolution avec dommages-intérêts. En l’espèce, le tribunal a fixé la créance de dommages et intérêts à 61.709,48 euros, correspondant aux arrérages échus impayés, déduction faite des paiements effectués après la résolution.

Quelle est la procédure applicable en cas de liquidation judiciaire du débiteur ?

Lorsqu’un débiteur est en liquidation judiciaire, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier ait procédé à la déclaration de sa créance. Les créances sont alors reprises de plein droit, mais uniquement pour la constatation et la fixation de leur montant. En l’espèce, la créance de la crédirentière a été déclarée et doit être inscrite au passif de la procédure collective, conformément aux articles L.641-3 et L.622-22 du Code de commerce.