Obligation de délivrance conforme : réfection de voirie et préjudice locatif

56C

N° RG : N° RG 21/02708 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VLRI

AFFAIRE :

S.A.S. M+MATERIAUX

C/

S.C.I. HPM

Grosses délivrées
le

à
Avocats :
la SCP B. FITA – C. BRUZI
Me Cécile BOULE
la SCP COLLET-ROCQUIGNY-CHANTELOT-ROMENVILLE-BRODIEZ ET ASSOCIES
la SELAS MAXWELL MAILLET BORDIEC

N° RG : N° RG 21/02708 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VLRI

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2026

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et
Madame Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.S. M+MATERIAUX
54 Cami la Gran Selva
66530 CLAIRA

représentée par Maître William MAXWELL de la SELAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Maître Bruno FITA de la SCP B. FITA – C. BRUZI, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. HPM Immatriculée sous le numéro 439 061 706 au RCS de Clermont FERRAND
13 bis avenue Thermale
63400 CHAMALIERES

représentée par Maître COLLET de la SCP COLLET-ROCQUIGNY-CHANTELOT-ROMENVILLE-BRODIEZ ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocats plaidant, Me Cécile BOULE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant
******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2015, la SCI HPM a donné à bail commercial à la SAS M+ MATERIAUX un immeuble à usage commercial situé 22 rue Laplace 33700 MERIGNAC sur la parcelle cadastrée section AM n°384, à effet au 1er juin 2015 d’une durée de neuf ans, pour l’exploitation d’un commerce de négoce de matériaux de constructions, de stockage et de bureaux.

Exposant que les enrobés situés devant et sur le côté du dépôt, réalisés avant la conclusion du bail, n’étaient pas adaptés pour ne pas être une « chaussée lourde » ce qui avait conduit à un effondrement des chaussées, la SAS M+ MATERIAUX a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, lequel a ordonné, par ordonnance du 25 mars 2019, au contradictoire de la SCI HPM, une expertise confiée à monsieur [T] [S] pour y procéder. L’expert a établi son rapport le 25 septembre 2019.

Par acte d’huissier de justice du 19 mars 2021, la SAS M+ MATERIAUX a fait assigner la SCI HPM devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de la voir condamner, sous astreinte, à mettre en œuvre la solution n°2 décrite par le rapport d’expertise judiciaire et d’indemnisation de son préjudice.

Par acte authentique du 02 décembre 2022, la SAS M+ MATERIAUX a exercé son droit de préemption en acquérant auprès de la SCI HPM l’immeuble situé 22 rue Laplace 33700 MERIGNAC, cadastré section AM n°384.

Par ordonnance du 22 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de consultation formée par la SAS M+MATERIAUX tendant à l’évaluation de l’augmentation du coût des matériaux intervenue depuis l’expertise.

La clôture a été fixée au 3 décembre 2025 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, la SAS M+ MATERIAUX demande au tribunal de :
condamner la SCI HPM à lui payer les sommes de :141.601,50 euros au titre des travaux de réfection, 12.000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner la SCI HPM au paiement des dépens en ce compris des frais d’expertise et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande indemnitaire correspondant aux travaux de réfection, la SAS M+ MATERIAUX fait valoir, au visa des articles 1103 et 1719 du code civil, que la SCI HPM a manqué à son obligation de délivrance conforme pour ne pas avoir respecté l’annexe 8 du contrat de bail qui prévoyait que le bailleur devait réaliser « une voirie lourde devant et en périphérie du bâtiment » avant le 31 août 2015 afin de lui permettre de faire circuler des engins lourds. Or, elle prétend que la voirie côté rue, et celle située en façade nord dans une moindre mesure, sont très dégradées puisqu’elles présentent des trous dans les revêtements enrobés, le faïençage de nombreuses zones mais aussi des flaques d’eau, ces dégradations nuisant à l’image de l’exploitant et affectant les conditions de travail des salariés. La SAS M+ MATERIAUX explique que ces désordres sont la conséquence des manœuvres des chariots élévateurs sur le revêtement qui génèrent des contraintes de cisaillement et l’inadaptation du revêtement qui aurait dû être réalisé en béton armé ou en enrobé percolé sur couche de base en grave ciment.

Pour s’opposer à l’interprétation qu’elle estime erronée du contrat de bail par la SCI HPM, la SAS M+ MATERIAUX soutient, au visa des articles 1188 et 1194 du code civil, que le local mis à sa disposition l’a été pour un commerce de négoce de matériaux de construction, de stockage et de bureaux, activité qui implique nécessairement la manutention de matériaux très lourds nécessitant l’intervention d’engins de type semi-remorques mais aussi des chariots élévateurs, à l’intérieur et aux abords des zones de stockage, afin de charger et décharger les camions qui ne peuvent pas pénétrer dans les entrepôts, ce dont le bailleur était parfaitement informé. Dès lors, elle prétend qu’il est erroné de retenir, que les lieux étaient uniquement destinés à du stockage et à des bureaux, en confondant ainsi la désignation des lieux prévue par l’article 4 du contrat de bail sans mentionner les extérieurs ni délimiter de zone de circulation ou de manutention, et la destination des lieux mentionnée dans son article 9, qui prévoit le négoce de matériaux de construction, du stockage et des bureaux. Elle en conclut que l’utilisation de chariots élévateurs n’est pas inappropriée à la destination contractuellement prévue. En réponse au bailleur, elle ajoute que la question du stockage des matériaux est inopérante dès lors qu’il est démontré que les problèmes des enrobés proviennent des chariots élévateurs et non de ce stockage.

S’agissant de la qualité de la voirie qu’elle considère comme n’étant pas adaptée à ses besoins, la SAS M+ MATERIAUX indique d’abord que la notion de « voirie lourde » figurant à l’annexe 8 du bail commercial est un terme générique, sans aucune définition technique, chaque voirie devant être adaptée au climat de la région dans laquelle elle est réalisée, à sa largeur, à sa durée de vie prévisionnelle, à la quantité du trafic attendu, au type de véhicules qui l’utilisent ou encore à leur vitesse. Elle soutient dès lors que c’est à tort que l’expert judiciaire affirme que la voirie réalisée répond aux caractéristiques d’une « voirie privée lourde », exposant pour sa part qu’une telle qualification aurait supposé une couche d’enrobé au moins égale à 7 cm d’épaisseur alors que la couche réalisée n’est pas supérieure à 4 ou 5 cm d’épaisseur sur plus de 80% de la surface litigieuse. Elle soutient en outre que l’expert en concluant dans son rapport que pour permettre l’utilisation de chariots élévateurs, le revêtement aurait dû être réalisé en béton armé ou en enrobé percolé de couche de base en grave ciment, conforte sa propre analyse puisqu’il préconise la réalisation d’une voirie lourde.

En réponse aux moyens du bailleur liés à son acquisition du bien, elle expose que l’intention des parties était celle du maintien de la présente procédure et que l’acquisition de l’immeuble n’a pas fait disparaitre la violation par le bailleur de son obligation de délivrance conforme pendant l’exécution du bail, pas plus que le locataire est devenu le bailleur du fait de cette acquisition. La SAS M+ MATERIAUX s’oppose aussi au moyen avancé par la SCI HPM selon lequel l’acte de cession prévoyait l’acquisition du bien en l’état, sans recours contre le vendeur, en se prévalant de la clause de l’acte authentique qui stipule, s’agissant du litige portant sur la qualité des enrobés du parking, que « Le vendeur s’engage à payer les éventuelles conséquences financières du litige en cas de condamnation. »

Concernant le montant des dommages et intérêts qu’elle sollicite, la SAS M+ MATERIAUX considère que l’évaluation de la réfection de la voirie ayant été réalisée antérieurement au 25 septembre 2019, il y a lieu de l’actualiser compte tenu de l’augmentation significative du coût des matériaux depuis cette date.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la SCI HPM demande au tribunal de :
débouter la société M+ MATERIAUX de l’ensemble de ses demandes ;condamner la société M+ MATERIAUX au paiement des dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer à la demande indemnitaire formée à son encontre, la SCI HPM indique en premier lieu que sa responsabilité ne saurait être engagée dès lors que la voirie qu’elle a fait réaliser est conforme aux caractéristiques d’une voirie privée lourde d’une part, et que d’autre part c’est l’utilisation non prévue de chariots élévateurs pesant plus de 5 tonnes à vide qui la dégrade et occasionne les désordres, la voirie n’ayant pas été prévue pour subir une telle contrainte. La SCI HPM ajoute qu’elle n’avait pas connaissance de la mauvaise utilisation des zones extérieures par le preneur, et que les désordres proviennent d’une utilisation inappropriée de l’ouvrage consistant pour le preneur à stocker des matériaux sur une zone non prévue à cet effet, en dehors de la zone de stockage et de manutention de 1.728 m² stipulée au bail.

Ainsi, s’agissant de la destination contractuelle des locaux, la SCI HPM considère que le fait que l’article 9 du bail commercial destine les locaux à l’usage d’un commerce de négoce de matériaux de construction, de stockage et de bureaux n’implique pas l’utilisation de chariots élévateurs n’importe où sur le site. Elle en déduit que cet article prévoit que le commerce de négoce emporte deux activités : le stockage et les bureaux. Or, selon elle, l’article 4 et le plan annexé répartissent les zones destinées au stockage et celles destinées aux bureaux, une zone de stockage et de manutention étant ainsi prévue au contrat pour une surface totale de 1 728 m². Le bailleur considère qu’il n’est pas prévu que le preneur dispose d’espace de stockage en dehors de ces zones, et notamment sur l’extérieur du bâtiment, qui reste une voirie destinée aux seuls véhicules / camions routiers et non aux chariots élévateurs.

La SCI HPM considère donc que la demande de la SAS M+ MATERIAUX de la condamner à payer un montant équivalent à la réfection complète des enrobés consisterait en une modification des termes du bail en créant une nouvelle zone de stockage et de manutention.

En deuxième lieu, la SCI HPM fait valoir que les parties ne sont plus dans un lien de bailleur à preneur du fait de l’acquisition par ce dernier de l’immeuble objet du bail commercial, et que l’obligation de délivrance invoquée a été effacée par la réunion du bailleur et du locataire dans la même personne. La défenderesse soutient que l’acte notarié prévoyait que le bâtiment était acquis en l’état, sans aucune garantie, notamment relative aux éventuels vices cachés. Elle ajoute que l’acquéreur connaissait parfaitement le bien objet du contrat, notamment l’état des enrobés, pour en avoir été locataire, et qu’il s’est dès lors interdit tout recours contre le vendeur.

En réponse à la SAS M+ MATERIAUX, la SCI HPM prétend que la clause par laquelle elle s’est engagée à payer les conséquences des éventuelles condamnations avait été rédigée en vue de la cession de l’immeuble à un tiers et que la SAS a souhaité maintenir cette clause après avoir fait valoir son droit de préférence.

Enfin, la SCI HPM analyse la demande de paiement de dommages et intérêts comme une intervention détournée sur le prix d’acquisition de l’immeuble, étant relevé que si l’article L. 145-46-1 du code du commerce permet au locataire d’acquérir de manière préférentielle l’immeuble, il ne lui permet pas de discuter du prix notifié.
MOTIVATION

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur l’existence d’un manquement à l’obligation de délivrance
Dans son article 1719 relatif au droit commun des baux, le code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. 

Le même code prévoit respectivement aux termes de ses articles 1188 et 1194 que « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. » et que « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

En l’espèce, par un acte sous seing privé du 4 juin 2015, la SAS M+MATERIAUX a pris à bail commercial auprès de la SCI HPM un local à usage commercial composé, aux termes de son article 4, d’une zone de stockage de 1 728 m² et d’une zone de bureau de 210 m² situées en rez-de-chaussée, ainsi que d’une zone de bureau et d’archive d’une surface d’environ 114 m² situé au premier étage. Selon l’article 9 du contrat, les parties ont destiné le bien loué à l’usage exclusif d’exploitation d’un commerce de négoce de matériaux de construction, de stockage et de bureaux. L’article 10.5 du bail stipule en outre que « le Bailleur s’engage, à la demande du Preneur, à effectuer divers travaux qui sont listés en l’annexe 8 avant le 31 août 2015. » Ladite annexe, annexée au rapport d’expertise judiciaire, prévoyait notamment, dans sa partie relative aux travaux à venir, la réalisation d’une voirie lourde devant et en périphérie du bâtiment. Par un courrier électronique du 3 juillet 2015, la SAS M+MATERIAUX a rappelé à son bailleur son obligation de réaliser une chaussée lourde, celui-ci ayant confirmé l’exécution de son engagement par lettre recommandée du 10 août 2015.

Toutefois, si l’expertise judiciaire permet de retenir que la voirie réalisée correspond, par ses caractéristiques, à une voirie lourde privée, il y a cependant été constaté que la voirie située côté rue fait l’objet d’importants désordres constitués par des trous dans le revêtement enrobé, le faïençage de nombreuses zones dont la dégradation est à venir, et la présence de flaques d’eau. L’expert a par ailleurs relevé que la voirie en façade nord est en meilleur état avec un seul trou constaté, et que celles situées en façades ouest et sud ne présentent pas de désordre de voirie significatifs. Il impute les dégradations constatées au caractère inadapté du revêtement à l’utilisation de chariots élévateurs, dont les roues sont à bandage plein et avec lesquels les caristes braquent sur place de manière fréquente pour décharger les camions, et aurait supposé un revêtement en béton armé ou en enrobés percolés sur couche de base en grave ciment. Les dégâts sont donc principalement liés à cette manutention.

Pour autant, la dégradation, même légère, du revêtement sur les zones n’accueillant pas de semi-remorques, ainsi que la présence de palettes de matériaux et bennes en extérieur sur des espaces de stationnement de véhicules légers, visibles sur les photographies réalisées dans le cadre de procès-verbaux de constat, produits aux débats, permettent de relever que les enrobés extérieurs sont aussi utilisés pour du stockage de matériaux impliquant en conséquence l’utilisation de chariots élévateurs sur ces zones.
Or, en prévoyant au contrat de bail une seule zone de stockage des matériaux d’une surface de 1.728 m² au rez-de-chaussée du local commercial, les parties ont entendu exclure toute autre zone d’entreposage. C’est donc à tort que la SAS M+MATERIAUX a utilisé les zones extérieures réalisées en voirie lourde afin d’y stocker du matériel impliquant l’intervention de chariots élévateurs, et aucune faute du bailleur ne peut être retenue pour cette partie des désordres liéses au stockage dans une zone non prévue.

En revanche, s’agissant des opérations de manutention liées au chargement et au déchargement des camions, les parties ont destiné le bien loué à l’usage d’exploitation d’un commerce de négoce de matériaux de construction, ce qui suppose l’acquisition, la livraison, puis la manutention et le stockage de matériaux de construction. Or, la composition du local ne permettant pas aux poids-lourds de pénétrer dans la zone de stockage intérieure, l’utilisation de chariots élévateurs sur la voirie de la façade côté rue à l’avant du bâtiment pour réaliser le chargement et le déchargement des camions relève du bon sens, et apparait indispensable. La SCI HPM a donc à ce titre manqué à son obligation de délivrance en ne faisant pas réaliser une voirie adaptée à la manutention rendue nécessaire par l’activité de son locataire dont elle avait connaissance.

Sur les motifs d’exonération de la responsabilité du bailleur
Sur les mentions de l’acte de vente
L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le litige ne porte non pas sur la garantie du bien ayant été ultérieurement cédé mais sur l’obligation de délivrance conforme liée au bail commercial antérieurement à la vente, obligation qui ne disparait pas du fait de celle-ci et dont la sanction peut être poursuivie si elle a occasionné un préjudice non encore réparé. Or, en l’état des éléments contractuels contenus dans l’acte de vente du 20 décembre 2022, il n’est ni soutenu ni démontré que le prix de vente aurait été fixé à la baisse de manière à tenir compte des désordres existants sur les enrobés, peu important que l’acquéreur ait eu connaissance de l’état du local, le vendeur s’étant en outre engagé en page 5 de l’acte de vente à payer les conséquences financières du litige relatif à la qualité des enrobés. La SCI HPM ne peut valablement soutenir que cette clause initialement mentionnée dans l’acte de vente ayant fait l’objet de la préemption par le preneur est sans objet dans les rapports entre eux, dès lors qu’il n’expose pas avoir vainement sollicité sa suppression, et qu’il n’est pas démontré qu’elle avait uniquement pour objet de protéger l’acquéreur initial du local.

Sur le détournement du mécanisme de préemption
En vertu de l’article L145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Le moyen par lequel la SAS M+MATERIAUX, en demandant la réfection des enrobés, agirait de manière détournée sur le prix d’acquisition de l’immeuble à la suite de l’exercice de son droit de préemption, est inopérant dans la mesure où celle-ci a nécessairement accepté le prix de vente non négocié et non négociable, et qu’elle bénéficie par ailleurs d’un droit à obtenir l’indemnisation du préjudice résultant d’un manquement du bailleur antérieur à cette vente, et non encore réparé.

Sur l’évaluation du préjudice
En l’espèce, il résulte du devis retenu par l’expert que le coût de la réfection de la zone avant du bâtiment en structure enrobé percolé s’établit à la somme hors taxe de 82.820 euros. Le surplus du devis, correspondant aux autres zones du parking, doit en revanche être écarté en l’absence de faute du bailleur sur les autres parties dégradées.
Compte tenu de la date de ce devis établi le 04 septembre 2019, la SAS M+MATERIAUX est fondée à obtenir la revalorisation de la somme qui lui est due afin de tenir compte de l’évolution des prix des matériaux et de la main d’œuvre depuis la remise du rapport d’expertise. A cette fin, elle produit aux débats un devis de la société COLAS du 8 août 2023 dans lequel les prestations sont parfaitement similaires au devis initial, quantitativement est qualitativement, seul leur prix unitaire passe de 101 à 132,75 euros hors taxe, portant le coût de la réfection de la seule zone avant du bâtiment à 110.700 euros hors taxes, soit 132.840 euros toutes taxes comprises.

En conséquence, la SCI HPM sera condamnée à payer à la SAS M+MATERIAUX la somme de 132.840 euros au titre de la réfection des enrobés sur la zone avant du bâtiment.
La demande indemnitaire à hauteur de 12.000 euros sera rejetée en revanche en l’absence de tout moyen formulé au soutien de cette prétention ne permettant dès lors pas de caractériser la nature et l’évaluation du préjudice allégué.

Sur les frais de l’instance

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI HPM perdant la présente instance, elle sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI HPM, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à verser à la SAS M+MATERIAUX la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et déboutée de sa propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI HPM à payer à la SAS M+MATERIAUX la somme de 132.840 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux de réfection de la voirie de la zone avant du local situé 22 rue Laplace 33700 MERIGNAC ayant fait l’objet du bail commercial du 4 juin 2015 ;

REJETTE la demande de la SAS M+MATERIAUX de condamner la SCI HPM à lui payer la somme de 12.000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI HPM au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SCI HPM à payer à la SAS M+MATERIAUX la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI HPM de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT