Bail commercial : sous-location illégale et conséquences sur les créances

N° RG 25/00498 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMJ3

Code NAC : 30B
Monsieur [T] [G]
Monsieur [S] [G]
C/
S.A.R.L. EXPERT AUTOMOBILE
S.E.L.A.R.L. MMJ, ÈS QUALITÉ DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SO CIÉTÉ [L] AUTOMOBILES
S.A.S. DHB AUTOS
S.A.S. AUTO NEGOCE
S.E.L.A.R.L. ASTEREN Prise en la personne de Maître [R] [Y], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société ZFY AUTOMOBILES

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Anne-Sophie SAMAKÉ, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Patrick FLORENTIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 105, et Me Romain ROSSI-LANDI, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [S] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Patrick FLORENTIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 105, et Me Romain ROSSI-LANDI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

S.A.R.L. EXPERT AUTOMOBILE dont le siège est [Adresse 3], dont l’établissement secondaire est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sandrine DAMY de la SELARL SELARL DAMY-RAYNAL-HERVE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 220

S.E.L.A.R.L. MMJ, ÈS QUALITÉ DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SO CIÉTÉ [L] AUTOMOBILES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 43

S.A.S. DHB AUTOS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191, et Me Michael BELLEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0337

S.A.S. AUTO NEGOCE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191, et Me Michael BELLEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0337

S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Maître [R] [Y], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société ZFY AUTOMOBILES, dont le siège social est sis [Adresse 8]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 23 janvier 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 24 février 2026

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 28 mars 2000, Madame [W] [C] a donné à bail à la SARL GURJAT AUTOMOBILES, un bien immobilier situé [Adresse 9] [Localité 2]. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 35.400 francs, hors charges et hors taxes.

Suivant avenant en date du 28 novembre 2005, ledit bail commercial a été transféré à la SARL [L] AUTOMOBILES, dont le gérant est Monsieur [O] [L], à compter du 16 juillet 2004, à la suite de la transmission universelle du patrimoine de la SARL GURJAT AUTOMOBILES.

A la suite du décès de Madame [W] [C], le 7 novembre 2007, Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] ont hérité du bien immobilier. Suivant exploit d’huissier du 26 novembre 2020, ils ont fait signifier à la SARL [L] AUTOMOBILES un congé avec offre de renouvellement, à effet du 30 juin 2021, et pour un loyer annuel hors taxes et charges de 20.000 euros. Après négociations, le loyer annuel a été fixé à 17.500 euros hors taxes.

Par jugement du 12 décembre 2023, la SARL [L] AUTOMOBILES a été placée en liquidation judiciaire.

Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] ont appris que la SARL [L] AUTOMOBILES sous-louait le bien immobilier à la SARL EXPERT AUTOMOBILE, suivant contrat de sous-location du 1er août 2022, bien que la sous-location ait commencé en 2021. Le loyer s’est élevé à la somme de 3.500 euros TTC. Les factures de sous-location ont été émises par la SARL [L] AUTOMOBILES, la SARL ZFY AUTOMOBILES, dont le gérant est Monsieur [A] [N], la SAS AUTO NEGOCE et la SAS DHB AUTOS, dont le gérant de ces deux sociétés est Monsieur [E] [L].

Par jugement du 18 septembre 2024, la SARL ZFY AUTOMOBILES a été placée en liquidation judiciaire.

Par courrier en date du 18 mars 2025, le liquidateur judiciaire de la SARL [L] AUTOMOBILES a prononcé la résiliation du bail.

Par actes des 28 avril, 30 avril et 6 mai 2025, Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] ont fait délivrer une assignation à comparaître à la SARL EXPERT AUTOMOBILE, la SELARL MMJ prise en la personne de Maître [B] [K] es-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [L] AUTOMOBILES, la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [R] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL ZFY AUTOMOBILES, la SAS AUTO NEGOCE et la SAS DHB AUTO NEGOCES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de condamnation des défendeurs à une provision.

A l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] ont réitéré l’ensemble des demandes formées dans leurs dernières conclusions. Il est sollicité du juge de :
-Constater que Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] se désistent de leurs demandes formées à l’encontre de la société EXPERT AUTOMOBILE aux termes de l’acte introductif d’instance ;
-Condamner, à titre provisionnel, in solidum, la SELARL MMJ prise en la personne de Maître [B] [K] es-qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] AUTOMOBILES, la société DHB AUTOS, la société AUTO NEGOCE, et la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [R] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la société ZFY AUTOMOBILES à payer à Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] la somme de 134.166 HT euros soit 161.000 TTC au titre des fruits civils indûment perçus avec intérêts légal à compter de l’assignation ;

-Débouter les sociétés MMJ, DHB AUTOS et AUTO NEGOCE de l’ensemble de leurs demandes ;
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge des référés retiendrait l’existence d’une contestation sérieuse :
-Dire que les honoraires de l’expert judiciaire qui serait désigné sont à la charge des sociétés DHB AUTOS et AUTO NEGOCE ;
-Condamner à titre provisionnel, in solidum, les sociétés DHB AUTOS et AUTO NEGOCE à payer à Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] la somme de 30.000 euros au titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices, issus de la perception illicite de sous-loyers par ces sociétés ;
En toutes hypothèses :
-Condamner, à titre provisionnel, in solidum, la SELARL MMJ prise en la personne de Maître [B] [K] es-qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] AUTOMOBILES, la société DHB AUTOS, la société AUTO NEGOCE, et la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [R] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la société ZFY AUTOMOBILES aux entiers dépens ;
-Condamner, à titre provisionnel, in solidum, la SELARL MMJ prise en la personne de Maître [B] [K] es-qualité de liquidateur judiciaire de la société [L] AUTOMOBILES, la société DHB AUTOS, la société AUTO NEGOCE, et la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [R] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la société ZFY AUTOMOBILES à payer à Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, la SELARL MMJ prise en la personne de Maître [B] [K], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL [L] AUTOMOBILES, sollicite du juge de :
-Déclarer irrecevable la demande de Messieurs [G] visant à voir condamner la SELARL MMJ, ès qualité, au paiement d’une somme de 161.000 euros TTC ;
-Débouter Messieurs [G] de l’ensemble de leurs demandes ;
-Débouter les autres défendeurs de l’ensemble de leurs demandes éventuelles à l’encontre de la SELARL MMJ, ès qualité ;
-Condamner Messieurs [G], ou toute autre partie succombante, au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Messieurs [G], ou toute autre partie succombante aux entiers dépens.

En réplique aux demandeurs, la SAS DHB AUTOS et la SAS AUTO NEGOCE demandent au juge de :
A titre principal :
-Prendre acte du désistement des bailleurs à l’égard de la société EXPERT AUTOMOBILE et de leur désistement de la demande d’expulsion et d’indemnités d’occupation à compter du 1er avril 2025 ;
-Constater l’absence d’urgence, de trouble manifestement illicite et l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’obligation invoquée par les bailleurs, en fait comme en droit, et en déduire qu’aucune mesure provisionnelle ne peut être allouée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, faute de remplir les conditions légales ;
-Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référer en l’espèce, la demande des bailleurs excède l’office du juge des référés ;
-En conséquence, débouter Messieurs [S] et [T] [G] (les demandeurs) de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, y compris de leur demande de provision de 161.000 € et toutes autres prétentions formulées à l’encontre des sociétés DHB AUTOS et AUTO NEGOCE ;
-A titre reconventionnel, condamner solidairement Messieurs [G] à payer aux sociétés DHB AUTOS et AUTO NEGOCE la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, cette somme réparant le préjudice commercial et d’image subi du fait de l’action injustifiée des bailleurs (procédure contradictoire constitutive d’un abus de droit) ;
-Condamner solidairement Messieurs [G] à payer aux défenderesses la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés par elles pour assurer leur défense dans la présente instance ;
-Condamner les demandeurs aux entiers dépens de l’instance ;
A titre subsidiaire :
-Dire n’y avoir lieu à provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ;
Et avant dire droit :
-Ordonner aux bailleurs de produire, sur le fondement de l’article 11 du code de procédure civile, dans les quinze jours, l’accord intervenu avec EXPERT AUTOMOBILE dont ils font état dans leurs dernières écritures ainsi que tous justificatifs des règlements d’indemnités postérieurs au 1er avril 2025 (reçus, ventilations mensuelles, affectations OCHS Gérance), le tout sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant 60 jours à compter de l’ordonnance à intervenir ;
-Ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert-comptable ;
-Surseoir à statuer sur toute demande pécuniaire jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;
A titre infiniment subsidiaire :
-Cantonner toute provision à la seule part non sérieusement contestable, après déduction préalable :
-de l’intégralité des loyers principaux déjà encaissés par les bailleurs/gestionnaire pour la période considérée ;
-des charges et taxes afférentes au site supportées par les sociétés intimées ;
-des travaux utiles et dépenses d’entretien engagés pour la conservation de l’immeuble ;
-Exclure toute solidarité et ventiler la créance par période et par entité, et la limiter aux flux personnellement perçus par chacune des sociétés et non rétrocédés au bailleur ;
-Dire que toute indemnité d’occupation éventuelle ne peut viser que l’occupant réel EXPERT AUTOMOBILE, à l’exclusion de DHB AUTOS et AUTO NEGOCE qui n’occupent pas les lieux ;
-Dire qu’il sera procédé à compensation judiciaire entre les sommes éventuellement allouées et toutes créances réciproques des défenderesses (charges avancées, taxes, travaux), telles qu’établies par l’expert ou par pièces ;
-Ordonner le sursis à exécution de la présente ordonnance à intervenir, nonobstant son caractère exécutoire par provision, compte tenu du montant considérable en jeu et de la contestation sérieuse persistant entre les parties, afin de préserver les droits des défenderesses dans l’attente d’une décision définitive au fond.

La SARL EXPERT AUTOMOBILE n’a pas comparu à l’audience compte tenu de l’accord établi avec Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G].

Citée à personne morale le 28 avril 2025, la SELARL ASTEREN n’a ni comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.
MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur fin de non-recevoir

En application de l’article L. 622-21 du code de commerce, également applicable à la liquidation judiciaire, « I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; […] ».

En l’espèce, la SARL [L] AUTOMOBILES fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire depuis le 12 juin 2023. Quant à la SARL ZFY AUTOMOBILES, elle fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire depuis le 9 septembre 2024.

Au regard du texte susvisé, les demandes en paiement ne sont pas recevables contre ces sociétés.

En application de l’article L. 622-24 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont soumises à la procédure de la déclaration de créances.

Il n’est pas démontré dans la procédure que la créance sollicitée par les demandeurs est née pour les besoins du déroulement de la procédure collective ou de la période d’observation. En conséquence, les demandeurs auraient dû déclarer leur créance dans les délais légaux mais ne sont plus recevables à formuler les demandes à l’encontre des sociétés placées en liquidation judiciaire.

II. Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En application de l’article L. 145-31, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En vertu de l’article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

Il est constant que sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce, Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] versent notamment aux débats, le bail conclu entre la SARL [L] AUTOMOBILES et la société EXPERT AUTOMOBILE le 1er août 2022 relatif aux locaux loués par la SARL [L] AUTOMOBILES aux demandeurs. Ces derniers n’ont pas consenti expressément à cette sous-location qui est donc irrégulière, peu important les motifs évoqués la SARL [L] AUTOMOBILES pour réaliser cette sous-location.

En conséquence, à défaut de procédure de liquidation judiciaire, la SARL [L] AUTOMOBILES aurait dû reverser les loyers qu’elle a perçus aux demandeurs, au titre de fruits civils. Il est indifférent qu’elle ait bien réglé ses propres loyers.

Il apparaît également que la SAS DHB AUTOS et la SAS AUTO NEGOCE ont édicté des factures relatives aux loyers payés par la SARL EXPERT AUTOMOBILE. Toutefois, ces sociétés ne sont pas les locataires de Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] si bien qu’il existe des contestations sérieuses quant à la possibilité de demander à un tiers de leur restituer les fruits civils et aux fondements juridiques évoqués par les demandeurs, contestations que le juge des référés ne peut trancher.

Les demandeurs sollicitent à titre subsidiaire, une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice. Pour autant, ils n’expliquent pas le préjudice qu’ils ont subi du fait de cette sous-location irrégulière. Ils seront donc déboutés de leur demande.

III. Sur la demande d’expertise

Aucune des parties n’invoque de motif légitime pour qu’une expertise comptable soit prononcée. Au surplus, elle n’est pas indispensable à la réalisation de comptes entre les parties, dans l’hypothèse d’une procédure au fond, puisque la production des factures de loyers et des bilans des sociétés pourra permettre de procéder à des comptes entre les parties en cas de condamnation.
Les parties seront donc déboutées de leur demande d’expertise.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts

Les demandeurs sont en droit légitime de percevoir les fruits civils de la location irrégulière. Dans ces conditions, leur procédure n’est pas abusive. Au surplus, les défenderesses ne justifient pas en quoi cette procédure a porté un préjudice commercial et porté atteinte à leur image. Elles seront donc déboutées de leur demande.

V. Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé en audience publique par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONSTATONS que Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] se désistent de leurs demandes formées à l’encontre de la SARL EXPERT AUTOMOBILE ;

DÉCLARONS irrecevables les demandes de Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] formées à l’encontre de la SELARL MMJ prise en la personne de Maître [B] [K] es-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [L] AUTOMOBILES et à l’encontre de la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [R] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL ZFY AUTOMOBILES ;

DISONS n’y avoir lieu à référer sur la demande de provision de Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] au titre des fruits civils indûment perçus par la SAS DHB AUTOS et la SAS AUTO NEGOCE ;

DÉBOUTONS Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] de leur demande de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices issus de la perception illicite de sous-loyers ;

DÉBOUTONS les parties de leur demande d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTONS la SAS DHB AUTOS et la SAS AUTO NEGOCE de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [G] et Monsieur [S] [G] aux dépens ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
LAISSONS à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

La Greffière, La Présidente,