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Bail commercial : obligations de remise en état et restitution du dépôt de garantie – Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2026, N° de RG 23/14445

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2026, N° de RG 23/14445
Thématiques : Baux commerciaux — Obligations de remise en état

📘 L’essentiel

La restitution des locaux loués doit se faire en parfait état de réparations locatives. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état. Cette présomption peut être écartée si le bailleur n’a pas réalisé un état des lieux. La charge de la preuve du préjudice incombe au bailleur, qui doit justifier le montant des travaux. En l’espèce, le bailleur n’a pas apporté de preuves suffisantes, conduisant au rejet de sa demande d’indemnisation..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2026, N° de RG 23/14445

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2026, N° de RG 23/14445

Par un acte de bail commercial daté du 18 février 2016, une société de gestion immobilière a loué des locaux à une société de services pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel fixé à 189 150 euros. En janvier 2022, la société locataire a donné congé pour le 15 juillet 2022. Avant son départ, un mandataire de la société bailleur a informé la locataire de la nécessité de réaliser des travaux pour un montant contesté de 252 734 euros. Un état des lieux de sortie a été effectué en juillet 2022, et les clés ont été restituées.

En mars 2023, la société locataire a demandé la restitution de son dépôt de garantie, tandis que la société bailleur a évalué les travaux à 119 428,30 euros. La locataire a contesté ce chiffrage et a réitéré sa demande de restitution. En juin 2023, la société bailleur a mis en demeure la locataire de régler le coût des travaux. En novembre 2023, la société bailleur a assigné la locataire devant le tribunal pour obtenir le paiement des travaux, d’une indemnité d’immobilisation et d’une somme pour les charges de 2021.

Le tribunal a examiné les demandes des deux parties. La société bailleur a soutenu que l’état des lieux de sortie révélait une restitution non conforme, tandis que la locataire a argué que l’absence d’état des lieux d’entrée la présumait avoir reçu les locaux en bon état. Le tribunal a constaté que la société bailleur n’avait pas prouvé le montant des travaux réclamés et a rejeté sa demande d’indemnisation. En revanche, il a ordonné la restitution du dépôt de garantie à la société locataire, considérant qu’aucune somme n’était due par celle-ci. Les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ont également été rejetées. La société bailleur a été condamnée aux dépens et à verser une somme pour les frais exposés par la locataire.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le régime de preuve applicable en matière de restitution des locaux loués ?

La charge de la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation, conformément à l’. En matière de restitution des locaux, l’article 1731 du même code stipule que si aucun état des lieux n’a été établi, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve du contraire. L’article 1755 précise que les réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire si elles résultent uniquement de la vétusté ou de la force majeure.

Quelle est la portée de l’article L.145-40-1 du code de commerce concernant l’état des lieux ?

L’ impose qu’un état des lieux soit établi contradictoirement lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. Toutefois, en l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption de l’ ne s’applique pas si le bailleur n’a pas fait toutes les diligences nécessaires pour établir cet état des lieux.

Quels sont les critères pour établir un manquement contractuel en matière de restitution des locaux ?

Le manquement contractuel est établi lorsque le locataire ne restitue pas les locaux en parfait état de réparations locatives, comme stipulé dans le contrat de bail. L’article IV.3 du contrat précise que le locataire doit effectuer toutes les réparations nécessaires, y compris celles dues à la vétusté, et restituer les locaux en bon état. La jurisprudence indique que le locataire n’est pas tenu de remettre les locaux en état neuf, mais doit respecter l’obligation de restitution en bon état.

Quel est le fondement juridique de l’indemnité contractuelle d’immobilisation des locaux ?

L’indemnité contractuelle d’immobilisation est prévue par l’article IV.8 du contrat de bail, qui stipule que le locataire doit payer une indemnité journalière égale au double du dernier loyer en cas d’immobilisation des locaux au-delà du terme du bail. Toutefois, cette indemnité n’est due que si l’immobilisation des locaux est justifiée par des travaux nécessaires, ce qui doit être prouvé par le bailleur.

Quelles sont les conditions de la restitution du dépôt de garantie selon le contrat de bail ?

Selon l’article VII.5 du contrat de bail, le dépôt de garantie est conservé par le bailleur jusqu’au règlement intégral de toute somme due par le locataire à l’expiration du bail, y compris le montant des travaux de remise en état. Si le locataire n’est débiteur d’aucune somme, il a droit à la restitution du dépôt de garantie.

Quel est le régime des dommages et intérêts pour procédure abusive ?

L’ permet de rechercher la responsabilité de la partie ayant engagé une procédure abusive. Pour qu’une faute soit retenue, il faut prouver que la procédure a été initiée de manière dilatoire, de mauvaise foi, ou dans l’intention de nuire. En l’espèce, la simple formulation de demandes postérieure à la libération des locaux ne suffit pas à établir une intention abusive.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour rejeter la demande d’indemnisation pour travaux de remise en état ?

La juridiction a constaté que la bailleresse n’a pas prouvé le montant des travaux de remise en état, se contentant d’un chiffrage non étayé. En revanche, le locataire a fourni des factures justifiant des travaux réalisés pour un montant de 37 900 euros. La carence probatoire de la bailleresse a conduit au rejet de sa demande d’indemnisation.

🔎 Références