Bail commercial : absence de droit au renouvellement et expulsion d’un sous-locataire

Expéditions le

JUGEMENT DU : 20 Février 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01229 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F47F

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
CHAMBRE CIVILE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PNT DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

SARL LBN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur BAILLY-SALINS, Président
GREFFIER : Madame CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 19 décembre 2025
Dépôt des dossiers à l’audience du : 19 décembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 20 février 2026
Jugement mis à disposition au greffe le 20 Février 2026
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2019, Monsieur [D] [S] a donné à bail à la société ANNEXIS divers locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1]. Selon avenant en date du 26 août 2020, le bail commercial a été modifié et il a notamment été autorisé la sous-location et étendu la location des locaux sis [Adresse 3] à l’intégralité du lot 18, du rez-de-chaussée et du 1er étage du lot 141, et du lot 186.

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2020, la société ANNEXIS a sous-loué à la société LBN, pour une durée allant jusqu’au 31 mai 2023, une partie des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer annuel de 55 200 euros.

Suivant procès-verbal de recherches infructueuses en date du 20 novembre 2023, Monsieur [D] [S] a donné congé sans offre de renouvellement moyennant indemnité d’éviction à la société ANNEXIS dont le bail a pris fin le 30 juin 2024.

Par acte authentique en date du 24 avril 2024, Monsieur [D] [S] a vendu lesdits locaux à la société PNT DEVELOPPEMENT.

Selon lettre recommandée avec avis de réception du Conseil de la société LBN à la société PNT DEVELOPPEMENT en date du 12 septembre 2024, la société LBN a revendiqué la propriété commerciale des biens loués, invoqué son droit au renouvellement du contrat de bail et sollicité la rectification des factures « d’indemnité d‘occupation » en facture de « loyers » depuis le mois de juin 2024. Pour se faire, elle a invoqué l’article L. 145-2 du code de commerce et expliqué que Monsieur [D] [S] est intervenu au contrat de sous-location. Elle a ajouté que la société PNT DEVELOPPEMENT est redevable d’une indemnité d’éviction si elle ne souhaite pas renouveler le bail.

Par courrier officiel en date du 1er octobre 2024 la société PNT DEVELOPPEMENT a répondu et contesté l’ensemble de ces demandes. Elle a expliqué que deux conditions sont nécessaires au renouvellement selon l’article L. 145-32 du code de commerce : une autorisation ou un agréement de la sous-location explicite ou tacite par le bailleur principal et que les lieux objets du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Elle a indiqué qu’en l’espèce Monsieur [D] [S] n’est pas intervenu au contrat de sous-location et qu’il est stipulé au sein dudit contrat que les locaux objets du bail principal forment un tout indivisible.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la société PNT DEVELOPPEMENT a fait assigner la société LBN devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins principalement de la voir déclarer occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à ANNECY, d’ordonner son expulsion, et de la voir condamner à lui verser une indemnité d’occupation.

La société LBN, citée à personne, n’ayant pas constitué avocat, et le délibéré a été fixé au 20 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant assignation qui vaut conclusions, la société PNT DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :
Débouter la société LBN de toute demande au titre d’un droit au renouvellement ; Déclarer la société LBN occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] ; Ordonner son expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours à compter du prononcé du jugement si besoin est avec le concours de la force publique ; Condamner la société LBN à verser à la société PNT DEVELOPPEMENT la somme de 5 670,90 HT euros par mois à titre d’indemnité d’occupation ; Condamner la société LBN à verser à la société PNT DEVELOPPEMENT la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la même aux entiers dépens ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Au soutien de ses demandes, la société PNT DEVELOPPEMENT invoque l’article L. 145-32 alinéa 2 du code de commerce. Elle expose au soutien de ses prétentions que les locaux forment un tout indivisible, ce qu’a reconnu la société ANNEXIS et la société LBN dans le bail de sous-location. Elle ajoute qu’elle vient aux droits de Monsieur [D] [S] et que, de ce fait, elle n’est pas tenue de renouveler le bail de la société LBN qui est occupante sans droit ni titre depuis l’expiration du bail principal accordé à la société ANNEXIS.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, outre l’assignation initiale, le demandeur a versé aux débats un bordereau annexe de ses pièces justificatives auquel il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code précité.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, la société LBN n’ayant pas constitué avocat, le jugement sera réputé contradictoire puisque la décision est susceptible d’appel.
MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur l’absence de droit au renouvellement du contrat de sous-location :

L’article L. 145-31 du code de commerce dispose « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. »

L’article L. 145-32 du code de commerce dispose « Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31.
A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. »

L’autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte, que la sous-location ait été expressément ou tacitement autorisée. (Civ. 3e, 12 mars 1969, no 67-11.421)

Le locataire n’a pas de droit direct à l’encontre du propriétaire pour demander le renouvellement dès lors que celui-ci n’a pas été appelé à concourir à l’acte et que le locataire principal ne l’a jamais informé de cette sous-location. (Civ. 3e, 19 janv. 1968, no 66-11.986)

Le contrat de sous-location stipule que : « Monsieur [D] [S] devra intervenir aux présentes avant le 15 décembre 2020 pour déclarer accepter la présente sous-location.
A cette occasion il sera rappelé que les locaux objet du bail principal forment un tout indivisible, à titre conventionnel, quelque soit la divisibilité matérielle des lieux. »

En l’espèce, aucune des pièces versées au dossier ne permet de démontrer que Monsieur [D] [S] est intervenu à l’acte de sous-location avant la vente des locaux à la société PNT DEVELOPPEMENT, ni qu’il en a été informé.

En outre, la société ANNEXIS ne sous-loue qu’une partie de ses biens à la société LBN et le contrat de sous-location en date du 20 novembre 2020 stipule expressément que les locaux objet du contrat de bail principal forment un tout indivisible.
Dès lors, la société PNT DEVELOPPEMENT, venant aux droits de Monsieur [D] [S], selon acte de vente du 24 avril 2024, n’est pas tenue au renouvellement de la sous-location de la société LBN.

II- Sur l’occupation sans droit ni titre :

En vertu de l’article L. 145-32 du code de commerce alinéa 2, à l’expiration du bail principal, le contrat de sous-location doit être renouvelé afin de pouvoir se poursuivre.

En l’espèce, le contrat de sous-location commerciale du 20 novembre 2020 stipule que « La présente convention prend effet à compter du vingt novembre deux mille pour se terminer le 31 mai 2023, date de fin du bail principal. Le bailleur, sauf motif légitime, s’engage à renouveler les présentes pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2024 malgré l’absence d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux pendant trois ans à la date du renouvellement. »

La société ANNEXIS, bailleresse principale, a été locataire des locaux jusqu’au 30 juin 2024 suivant congé sans offre de renouvellement en date du 20 novembre 2023.

De ce fait, le contrat de sous-location de la société LBN a cessé le 30 juin 2024 et devait, pour se poursuivre, faire l’objet d’un renouvellement.

Or, il a été démontré que la société LBN ne bénéficiait d’aucun droit au renouvellement de la sous-location.

Par conséquent, la société LBN est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024.

III – Sur l’expulsion de la société LBN :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

La société LBN est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner à la société LBN de libérer les lieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les trente jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de la société LBN, la société PNT DEVELOPPEMENT sera autorisée à procéder à son expulsion ou à l’expulsion de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande de condamnation sous astreinte, la société PNT DEVELOPPEMENT obtenant ainsi un titre exécutoire, présentant une nature suffisamment contraignante pour obtenir exécution de l’expulsion.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

IV- Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré l’échéance du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’espèce, le bail produit ne contient pas de clause particulière relative à l’indemnité d’occupation.

Le contrat de sous-location en date du 20 novembre 2020 stipule que le loyer sera d’un montant de 55 200 euros, soit 4 600 euros mensuel, tva en sus au taux en vigueur, et que ce loyer « variera directement dans la même proportion que le loyer principal et aux dates fixées pour la révision de ce loyer principal. Il est précisé que le loyer principal avait été stipulé révisable dans les conditions du statut des baux commerciaux, suivant les variations de l’ILC. Néanmoins, de convention expresse, le loyer sera au moins indexé sur les variations annuelle de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, (indice de base 2/T/2020 1753) la révision prévue ci-dessus devant s’appliquant elle tous les trois ans si elle venait à être plus importante que l’indexation annuelle sur les variations de l’indice national du coût de la construction. »

La société PNT DEVELOPPEMENT sollicite la condamnation de la société LBN à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de sous-location, soit la somme mensuelle 5 670,90 euros HT.

La société PNT DEVELOPPEMENT verse aux débats une facture d’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2025 d’un montant de 5 670,90 euros HT.

Par conséquent, la société LBN sera condamnée à payer à la société PNT DEVELOPPEMENT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 5 670,90 euros HT, jusqu’à libération effective des lieux.

V – Sur les demandes accessoires

A – Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société LBN qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens qui correspondent aux frais directement liés à la procédure judiciaire.

B – Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En l’espèce, la société PNT DEVELOPPEMENT sollicite la condamnation de la société LBN à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la société LBN sera tenue au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE que la société LBN est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] par la société LBN depuis le 30 juin 2024 ;

CONDAMNE la société LBN à libérer les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les trente jours de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour la société LBN d’avoir libéré les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans les trente jours de la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédure civile d’exécution ;

DEBOUTE la société PNT DEVELOPPEMENT de sa demande d’astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter du prononcé du jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel, soit la somme de 5 670,90 euros HT mensuel, et CONDAMNE la société LBN à payer à la société PNT DEVELOPPEMENT cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société LBN au paiement de la somme de 2000 euros au profit de la société PNT DEVELOPPEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société LBN aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE VINGT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,