L’analyse des décisions récentes en matière de fiscalité met en lumière l’importance de la motivation des propositions de rectification et les conséquences de l’absence d’engagement de construction sur l’exonération de taxe de publicité foncière. Par ailleurs, la revente de terrains à des non-assujettis à la TVA soulève des questions sur les droits de mutation.
En décembre 2022, la SAS a contesté cette mise en recouvrement par une réclamation, demandant la décharge totale des droits et intérêts. En mai 2023, la direction régionale des finances publiques a accordé une décharge partielle de 165 euros, mais a maintenu le reste de la somme due. En juillet 2023, la SAS a cité la DGFiP devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, demandant l’annulation de la décision partielle et la décharge des 17 831 euros restants, ainsi qu’une indemnité pour frais irrépétibles.
La direction régionale des finances publiques a, de son côté, demandé la confirmation des rappels et de la décision d’admission partielle, tout en sollicitant le déboutement de la SAS. L’instruction a été clôturée en juillet 2025, et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries en décembre 2025, avec un délibéré prévu pour mars 2026.
Le tribunal a examiné la demande d’annulation de la proposition de rectification, concluant que la SAS ne pouvait pas se méprendre sur la nature des droits redressés, malgré une erreur sur l’année d’imposition. Concernant la demande de décharge, le tribunal a confirmé que la SAS avait perdu le bénéfice de l’exonération en revendant les terrains à des non assujettis à la TVA. En conséquence, le tribunal a débouté la SAS de toutes ses demandes, confirmé les rappels effectués et condamné la SAS aux dépens.
Dans cette affaire, la société de construction se voit déboutée de ses demandes, ce qui entraîne des conséquences financières et juridiques significatives. L’administration fiscale, quant à elle, voit ses rappels confirmés, renforçant sa position dans le cadre de la rectification des droits de mutation.
La règle de droit applicable est énoncée à l’article 1594-0 G A I du code général des impôts, qui stipule que « sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement : A. — I. — Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. »
Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie, à l’expiration du délai de quatre ans, de l’exécution des travaux. En l’espèce, la SAS a cédé les terrains à des non assujettis à la TVA, ce qui a entraîné la perte du bénéfice de l’exonération.
L’article 1840 G ter du code général des impôts prévoit que lorsque l’engagement de construire n’est pas respecté à l’échéance du délai qu’il comporte, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition de l’immeuble sur lequel portait l’engagement.
Les critères déterminants incluent l’absence de réalisation des travaux dans le délai imparti et la revente des terrains à des personnes non assujetties à la TVA, ce qui entraîne la perte de l’exonération initialement accordée.
La proposition de rectification mentionne par erreur que l’année d’imposition est l’année 2012 au lieu de 2011. Toutefois, il est retenu que cette erreur ne fait pas grief à la SAS, car il s’agit d’une imposition unique et non annuelle. Les deux ventes ayant eu lieu en décembre 2011, la SAS ne pouvait se méprendre sur l’année redressée, ce qui justifie le rejet de ce moyen.
L’article L 57 du livre des procédures fiscales exige que l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification motivée, permettant à celui-ci de formuler ses observations. La proposition doit indiquer les motifs et le montant des rehaussements envisagés, leur fondement légal, la catégorie de revenus concernés, ainsi que les années d’imposition.
En l’espèce, la proposition de rectification a été jugée conforme, car elle a clairement exposé les motifs du redressement, notamment l’absence de réalisation des travaux dans le délai imparti.
La revente des terrains par le demandeur à des non assujettis à la TVA entraîne la perte du bénéfice de l’exonération de la taxe de publicité foncière. En effet, l’exonération est subordonnée à l’engagement de construire, qui ne peut être respecté si les terrains sont cédés à des acquéreurs non assujettis. Cette situation justifie le réhaussement des droits par la direction régionale des finances publiques.
La décision d’admission partielle a accordé une décharge de 165 euros, correspondant au rappel du droit fixe déjà réglé et des pénalités afférentes. Cependant, le reste des demandes de décharge, en droits et intérêts pour un montant de 17 831 euros, a été rejeté, car le demandeur n’a pas pu justifier d’une revente à des personnes assujetties à la TVA, entraînant ainsi la perte de l’exonération.
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER
(1ère Chambre)
JUGEMENT
*************
RENDU LE TROIS MARS DEUX MIL VINGT SIX
MINUTE N° :
DOSSIER N° RG 23/03190 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75QKT
Le 03 mars 2026
AB/CB
DEMANDERESSE
S.A.S. MAVAN AMENAGEUR, immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 444 463 350 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me François WIBAUT, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
DEFENDERESSE
L’Etat représenté par la Directrice Régionale des Finances Publiques d’Île de France et de Paris, qui élit domicile en ses bureaux du Pôle juridictionnel judiciaire, [Adresse 2]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Le tribunal était composé de Mme Aude BUBBE, Première Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.
Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.
DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :
Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 02 décembre 2025.
A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 février 2026 et prorogé au 03 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.
En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par actes authentiques des 22 et 27 décembre 2011, la SAS Mavan Amenageur (la SAS) a fait l’acquisition de parcelles situées sur le territoire de la commune [Localité 1], reprises au cadastre sous les références AB [Cadastre 1] à AB [Cadastre 2].
Le 19 septembre 2019, la direction générale des finances publiques (la DGFiP) lui a adressé une proposition de rectification pour un montant total de 17 996 euros, après remise en cause de l’exonération prévue par l’article 1594-0G du code général des impôts.
Le 31 octobre 2019, la DGFiP lui a adressé un avis de mise en recouvrement de la somme totale de 17 996 euros au titre de la taxe de publicité foncière et de la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière, outre les majorations.
Par réclamation contentieuse du 14 décembre 2022, la SAS a sollicité la décharge de l’intégralité des rappels de droits et intérêts mis en recouvrement le 31 octobre 2019.
Par décision d’admission partielle du 23 mai 2023, la direction régionales des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris (la DRFiP) a accordé une décharge partielle pour un montant de 165 euros, correspondant au rappel du droit fixe déjà réglé et des pénalités afférentes.
Par acte du 6 juillet 2023, sur le fondement des articles 1594-0G et 266 bis de l’annexe III du code général des impôts, la SAS a fait citer la DGFiP devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :
– annuler, dans les dispositions lui faisant grief, la décision d’admission partielle du 23 mai 2023,
– prononcer la décharge, en droits et intérêts (ensemble 17 831 euros) du rappel de droits de mutation à titre onéreux mis en recouvrement le 31 octobre 2019 suivant avis n° 2019 10 05085 et laissé à sa charge l’issue de la décision d’admission partielle du 23 mai 2023,
– condamner l’Etat, représenté par la DGFiP au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, conformément aux dispositions de l’article R 207-1 du livre des procédures fiscales.
Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 mars 2025 et signifiées par acte du 10 mars 2025, la SAS maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à les présenter contre la DRFiP, représentant l’Etat.
Aux termes de ses conclusions, remises au greffe et signifiées le 21 novembre 2024, la DRFiP demande au tribunal de :
– confirmer les rappels effectués,
– confirmer la décision d’admission partielle du 23 mai 2023,
– débouter la SAS de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 10 juillet 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 2 décembre 2025. Annoncé au 3 février 2026, le délibéré a été prorogé au 3 mars 2026.
MOTIFS
Sur la demande d’annulation
Aux termes de l’article L 57 du livre des procédures fiscales, « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. » et aux termes de l’article R 57-1 du même livre, « La proposition de rectification prévue par l’article L 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée.[…] »
Pour l’application de ces dispositions, il est retenu que l’administration doit indiquer au contribuable, dans la proposition de rectification, les motifs et le montant des rehaussements envisagés, leur fondement légal et la catégorie de revenus dans laquelle ils sont opérés, ainsi que les années d’imposition concernées et qu’en cas d’erreur ou d’absence de ces mentions, il appartient au juge de déterminer si le contribuable a pu se méprendre sur la nature et les motifs de la rectification envisagée (not. Conseil d’État, 9ème chambre, 14 avril 2022, 454954).
* sur la nature des droits rappelés
En l’espèce, la proposition de rectification rappelle qu’il est procédé à l’examen du respect de l’engagement de construire visé à l’article 1594-0 G A I du code général des impôts que la SAS a pris dans les actes d’acquisition des 22 et 27 décembre 2011, publiés le 26 janvier 2012 au service de la publicité foncière de [Localité 2].
Après avoir développé dans la partie I. les textes applicables à la procédure et la prescription, la proposition de rectification rappelle les faits sous le titre « II. DROITS DE MUTATION A TITRE ONÉREUX : TAXE DÉPARTEMENTALE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE ET TAXES ANNEXES ».
Dans la partie II.A, dans le cadre d’un exposé des faits, il est indiqué que la SAS a acquis au prix de 267 794,99 euros un ensemble de terrains sur 1ha 20a et 86 ca sur la commune [Localité 1], puis « Dans l’acte d’acquisition, il est précisé que (en gras et souligné dans le texte) : « pour la perception de la taxe de publicité foncière, l’acquéreur, assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256-A du code général des impôts, a déclaré prendre l’engagement, conformément aux dispositions de l’article 1594-0 GA1 d’effectuer dans une (sic) délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. »
Il est ensuite rappelé qu’en contrepartie de cet engagement, la mutation a été exonérée de taxe de publicité foncière et n’a donné lieu qu’à la perception d’un droit fixe de 125 euros, l’exonération étant subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans de l’exécution des travaux.
Dans la partie II.B, après avoir cité l’ensemble des textes applicables (articles 257-I.2.2°, 1115, 1594-0 GA, 266 bis de l’annexe III, 683-I et 1840 G ter I du code général des impôts), la proposition de rectification évoque l’absence de réalisation de travaux de construction par la SAS dans le délai de quatre ans suivant la vente, soit avant le 27 décembre 2015.
La proposition évoque ensuite la vente par la SAS des terrains après viabilisation, précisant que les acquéreurs, particuliers, n’étant pas assujettis à la TVA, « le bénéfice de l’exonération de la taxe de publicité foncière », prévue à l’article 1594-0G ne pouvait plus profiter à la SAS, qui devait substituer à son engagement de construire un engagement de revendre.
Dès lors, si dans la dernière partie relative à la liquidation des droits, après reprise complète des textes applicables, il est fait état indifféremment de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement, qui, au surplus, présentent le même taux, cette mention ne peut avoir pu faire naître un doute dans l’esprit de la SAS quant à la nature des droits redressés, alors que l’ensemble de la motivation du redressement dans la partie II. fait état expressément de la taxe de publicité foncière, étant relevé, à titre surabondant, que la SAS, professionnel de l’immobilier, avait connu des redressements identiques en 2017 et 2019 pour les mêmes raisons (pièce 1 de la DRFiP).
* sur l’erreur dans l’année d’imposition
Si la proposition de rectification mentionne par erreur que l’année d’imposition est l’année 2012 et non l’année 2011 à l’occasion de la liquidation des droits, il ressort de l’ensemble des éléments développés dans le paragraphe précédent que la SAS n’a pas pu se méprendre sur l’année redressée s’agissant d’une imposition unique et non annuelle, alors que les deux ventes sont intervenues en décembre 2011, la vente étant seule le fait générateur du paiement de la taxe sur la publicité foncière, étant observé que le taux de cette taxe est identique depuis 2010 et que l’erreur ne fait donc pas non plus grief à la SAS.
Dès lors, il n’y aura pas lieu d’annuler la proposition de rectification du 19 septembre 2019.
Sur la demande de décharge
Aux termes de l’article 1594-0 G A I, « Sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement:
A. — I. — Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2o du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. »
Pour l’application de ce texte, dès lors qu’il a cédé les terrains à bâtir à des non assujettis à la TVA, c’est à bon droit que l’acquéreur initial est déchu du bénéfice de l’exonération prévue par le I du A de l’article 1594-0 G du CGI (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572).
En application de l’article 1840 G ter du code général des impôts, lorsque l’engagement de construire n’est pas respecté à l’échéance du délai qu’il comporte, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition de l’immeuble sur lequel portait l’engagement, ainsi que du complément de frais d’assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non-valeur qui en résultent ( BOI-ENR-DMTOI-10-40, [sect] 440 ).
Enfin, l’intérêt de retard prévu à l’article 1727 du même code est décompté du premier jour du mois suivant la date d’expiration du délai légal de présentation de l’acte d’acquisition à la formalité et doit être versé comme le principal dans le mois suivant l’expiration du délai imparti.
En l’espèce, il est constant que la SAS a procédé à la viabilisation des terrains acquis et les a revendus en tant que terrains à bâtir à des particuliers, non assujettis à la TVA, ou rétrocédé à la commune [Localité 1] pour ce qui concerne la voirie.
Ainsi, faute de justifier d’une revente à des personnes également assujetties à la TVA, la SAS a perdu le bénéfice de l’exonération dont elle avait bénéficié au moment de la vente et le réhaussement réalisé par la DRFiP est justifié en son principe.
En outre, la SAS ne pouvant bénéficier de l’exonération qu’elle invoque, la taxe de publicité foncière sera liquidée sur l’ensemble de la surface acquise et pour la totalité du prix de vente, de même que la taxe additionnelle communale et les frais d’assiette et de recouvrement.
Enfin, alors que la vente est intervenue en décembre 2011 et que la taxe de publicité foncière doit être réglée dans le mois suivant la vente, les intérêts courront à compter du 1er février 2012, tels que repris dans le décompte détaillé dans la proposition de rectification.
Dès lors, le montant total de 17 831 euros, réclamé par la DRFiP après déduction du dégrèvement partiel, est dû et il n’y aura pas lieu de prononcer la décharge, en droits et intérêts (ensemble 17 831 euros) du rappel de droits de mutation à titre onéreux mis en recouvrement le 31 octobre 2019 suivant avis n° 2019 10 05085 et laissé à la charge de la SAS à l’issue de la décision d’admission partielle du 23 mai 2023.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS sera condamnée aux dépens.
Succombant dans l’ensemble de ses prétentions, la SAS sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile n’étant pas discutée par les parties, il n’y aura pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déboute la SAS Mavan Amenageur de l’ensemble de ses demandes,
Confirme les rappels effectués par l’administration fiscale et la décision de décharge partielle du 23 mai 2023,
Condamne la SAS Mavan Amenageur aux dépens,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 3 mars 2026, N° de RG 23/03190 — Thématiques associées : Fiscalité — Exonération fiscale — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 20 mars 2026.
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