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Indemnité d’éviction : évaluation et conditions de transfert du fonds de commerce – Tribunal judiciaire de Nantes, 3 mars 2026, N° de RG 21/00810

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Nantes, 3 mars 2026, N° de RG 21/00810
Thématiques : Baux commerciaux — Indemnité d’éviction

📘 L’essentiel

La demande de mise hors de cause d’un co-débiteur solidaire est rejetée, le bailleur étant seul tenu au paiement de l’indemnité d’éviction. Le tribunal a jugé que cette indemnité est due au locataire évincé, impliquant la fin du bail commercial. Le fonds de commerce étant transférable, l’indemnité doit être calculée sur la valeur du droit au bail, jugée nulle. Les indemnités accessoires ont été fixées selon les conclusions de l’expert, tandis que les demandes non justifiées ont été rejetées..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Nantes, 3 mars 2026, N° de RG 21/00810

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Nantes, 3 mars 2026, N° de RG 21/00810

L’affaire concerne un litige entre une société bancaire et deux sociétés immobilières suite à la résiliation d’un bail commercial. En mai 2010, la Société Civile Immobilière a consenti un bail à la société de gestion, qui a ensuite sous-loué un local commercial à la société bancaire pour une durée de dix ans. En juillet 2018, les sociétés immobilières ont notifié un congé sans offre de renouvellement, motivé par un projet de restructuration du centre commercial où se situait le local. Ce congé a été notifié conformément aux dispositions du Code de commerce.

En février 2021, la société bancaire a assigné les sociétés immobilières en référé pour obtenir une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction. Un expert a été désigné, et un rapport a été rendu en avril 2022. La société bancaire a ensuite mandaté un autre expert pour évaluer la valeur de l’indemnité d’éviction et la transférabilité de son fonds de commerce. Les deux parties ont présenté leurs conclusions, la société bancaire soutenant que son fonds n’était pas transférable, tandis que les sociétés immobilières affirmaient le contraire.

Le tribunal a statué sur plusieurs points, notamment la nature de l’indemnité d’éviction. Il a jugé que la société bancaire avait droit à une indemnité d’éviction, mais que la valeur du droit au bail était nulle, car le loyer payé était supérieur à la valeur locative de renouvellement. L’indemnité d’éviction a été fixée à 257 725 euros, incluant des frais de remploi, de déménagement et un trouble d’exploitation. Les sociétés immobilières ont été condamnées à verser cette somme, avec une consignation pour les frais de réinstallation, subordonnée à la justification de la réinstallation effective de la société bancaire. L’indemnité d’occupation a été fixée à 80 297 euros par an, et les demandes accessoires des parties ont été rejetées.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est régie par l’, qui stipule que « le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes d’indemnité d’éviction ?

Les demandes d’indemnité d’éviction doivent être fondées sur un congé délivré régulièrement, conformément aux articles L. 145-4, alinéa 3, et L. 145-18 du Code de commerce. En l’espèce, le congé a été notifié le 23 juillet 2018, et sa régularité n’est pas contestée, ce qui permet à la demande d’indemnité d’éviction d’être recevable.

Quel est le critère déterminant pour qualifier le fonds de commerce comme transférable ou non ?

Le caractère transférable du fonds de commerce s’apprécie in concreto, en tenant compte de la nature du fonds, de la composition et du comportement prévisible de la clientèle, ainsi que des possibilités effectives de réimplantation. En l’espèce, l’expert judiciaire a conclu à la transférabilité partielle du fonds, en raison de la nature de l’activité bancaire à succursales multiples et de la fidélité de la clientèle à l’établissement plutôt qu’à l’emplacement géographique.

Quelle est la méthode de fixation de l’indemnité principale d’éviction ?

Lorsque le fonds est transférable, l’indemnité principale d’éviction prend la forme d’une indemnité de déplacement correspondant à la valeur du droit au bail. Cette valeur est déterminée selon la méthode du différentiel, en comparant le loyer effectivement acquitté à la valeur locative de renouvellement. Si le loyer en cours est supérieur à la valeur locative de renouvellement, le droit au bail est considéré comme n’ayant aucune valeur marchande.

Quels sont les critères pour l’octroi des indemnités accessoires ?

Les indemnités accessoires, telles que les frais de remploi, de déménagement, de réinstallation et le trouble d’exploitation, doivent être justifiées et prévisibles. Elles ont pour objet de réparer le préjudice concret subi par le locataire évincé du fait de son départ forcé. L’éviction du preneur constitue le fait générateur de ces indemnités, sous réserve de leur caractère certain et prévisible.

Quel est le pouvoir du juge en matière d’expertise judiciaire ?

Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien, conformément à l’. L’expertise judiciaire, conduite contradictoirement sous le contrôle du juge, bénéficie d’une force probante supérieure à celle d’un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour évaluer l’indemnité d’éviction ?

La juridiction a retenu les conclusions de l’expert judiciaire, qui a évalué la valeur locative de renouvellement et a déterminé que le droit au bail n’avait aucune valeur marchande. Les frais de remploi, de déménagement, de réinstallation et le trouble d’exploitation ont été fixés selon les conclusions de l’expert judiciaire, en tenant compte des éléments de preuve fournis par les parties. La demande d’indemnité d’éviction a été ventilée en fonction des frais justifiés et des conclusions de l’expert.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans le cadre de l’indemnité d’éviction ?

L’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, conformément aux articles et du Code de procédure civile. Le juge peut écarter l’exécution provisoire par décision spécialement motivée. En l’espèce, la demande de suspension de l’exécution provisoire a été rejetée, car le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est garanti indépendamment de l’exécution provisoire.

🔎 Références