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Responsabilité notariale : erreurs sur permis de construire et préjudice financier – Tribunal judiciaire de Draguignan, 4 mars 2026, N° de RG 23/04410.

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Draguignan, 4 mars 2026, N° de RG 23/04410
Thématiques : Notariat / Notaires — Responsabilité notariale

📘 L’essentiel

La responsabilité délictuelle du notaire peut être engagée lorsque sa faute cause un dommage à ses clients. Le tribunal a constaté que la baisse de prix du bien immobilier ne résultait pas de la faute du notaire, mais d’une irrégularité administrative. L’absence de mention du permis de construire dans l’acte de vente n’a pas impacté la valeur réelle du bien, déjà affectée par son illégalité. Les demandeurs n’ont pas prouvé qu’ils auraient pu obtenir un meilleur prix sans la faute du notaire..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Draguignan, 4 mars 2026, N° de RG 23/04410

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Draguignan, 4 mars 2026, N° de RG 23/04410

L’office notarial a reçu, le 18 octobre 1996, un acte authentique de vente d’un bien immobilier, dont les acquéreurs étaient un couple. En 2022, lors de la revente de ce bien, un autre notaire a signalé qu’une extension de 60 m² réalisée sur le bâtiment était illégale, ayant fait l’objet de deux refus de permis de construire en 1971 et 1972. En conséquence, les acquéreurs ont dû vendre le bien pour 360 000 euros, bien en dessous du prix initialement prévu de 439 000 euros. Le 8 juin 2023, ils ont assigné le notaire en responsabilité, enregistrant l’affaire sous le numéro RG 23/04410.

Les demandeurs ont formulé plusieurs prétentions, demandant notamment la révision de l’ordonnance de clôture pour permettre la communication de nouvelles conclusions, ainsi que la reconnaissance de la responsabilité des notaires pour avoir omis de mentionner l’illégalité de l’extension dans l’acte de vente. Ils ont également réclamé des dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral subi, ainsi que le remboursement des frais de justice.

De leur côté, les notaires ont contesté ces demandes, arguant que la construction n’était pas illégale en raison d’un permis obtenu en 1999, qui aurait régularisé la situation. Ils ont demandé le rejet des demandes des acquéreurs et la condamnation de ceux-ci à payer des frais.

Le tribunal a examiné les arguments des deux parties. Il a conclu que la responsabilité des notaires n’était pas engagée, car le préjudice allégué par les demandeurs ne résultait pas directement de la faute des notaires, mais plutôt de l’irrégularité inhérente au bien. En conséquence, toutes les demandes des acquéreurs ont été rejetées, et ceux-ci ont été condamnés aux dépens et à payer une somme pour les frais irrépétibles.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable en matière de responsabilité délictuelle des notaires ?

L’ prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 précise que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ». Les obligations du notaire relèvent de sa responsabilité délictuelle, et l’inefficacité de l’acte instrumenté par un notaire n’entraîne sa responsabilité que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci.

Quelles sont les conditions de la responsabilité du notaire en cas de manquement à son devoir de conseil ?

Le notaire doit assurer l’efficacité objective et subjective de l’acte qu’il authentifie. Il doit effectuer des recherches complètes concernant la consistance du bien vendu, l’origine de la propriété, et les exigences administratives. En cas de manquement à ces obligations, la responsabilité du notaire peut être engagée si un dommage en résulte, et si un lien de causalité est établi entre la faute et le préjudice.

Quels sont les critères pour établir un préjudice en matière de responsabilité délictuelle ?

Le préjudice doit être certain, direct et personnel. Dans le cas présent, le demandeur a allégué une perte de valeur du bien immobilier, mais le tribunal a constaté que la baisse de prix ne résultait pas de la faute du notaire, mais de l’irrégularité administrative du bien. Ainsi, le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice n’a pas été établi.

Quelle est la portée de l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme dans l’évaluation de la légalité d’une construction ?

L’ stipule que si une construction a été réalisée sans permis, toute nouvelle demande de régularisation peut être refusée, même au-delà du délai de dix ans, si l’ensemble de la construction n’est pas conforme aux règles en vigueur. Dans cette affaire, le tribunal a relevé que le bien était en contravention avec la réglementation, ce qui a eu un impact sur l’évaluation de la responsabilité du notaire.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter les demandes des demandeurs ?

Le tribunal a déterminé que la faute du notaire n’a pas causé le préjudice allégué, car la baisse de prix était liée à l’irrégularité administrative du bien, qui ne pouvait être régularisée. De plus, il a été établi que le prix de vente final était plus juste que celui espéré par les demandeurs, et que la déception ressentie faisait partie des aléas des négociations immobilières. Ainsi, le lien de causalité entre la faute et le préjudice n’a pas été démontré.

🔎 Références