TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 05 Mars 2026
Dossier N° RG 24/07604 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNP7
Minute n° : 2026/59

AFFAIRE :

S.A.R.L. [S] C/ Monsieur le Directeur régional des finances publiques de provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches du Rhône

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2025
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Me Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES

+ DRFP par courrier

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [S], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître ROMAIN GENOIS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

Monsieur le Directeur régional des finances publiques de provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches du Rhône
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]
non représentée
D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte notarié du 9 octobre 2015, publié le 14 janvier 2016 auprès du service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 2] 1, la Sarl [S] a acquis un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 3] [Adresse 4] comprenant une maison d’habitation, deux garages, une piscine et un terrain attenant, moyennant le prix de 1 575 000 euros.
En page 9 de l’acte la Sarl [S] a déclaré avoir la qualité d’assujetti à la TVA au sens de l’article 256 A du code général des impôts (CGI) et agissant en tant que tel au titre de la présente acquisition. Elle a également pris l’engagement de revendre le bien immobilier dans le délai de 5 ans prévu à l’article 1115 du CGI et le prix relatif aux constructions a bénéficié du régime prévoyant l’exonération des droits de mutation à titre onéreux.
Reprochant à la Sarl [S] de ne pas avoir revendu le bien dans le délai prorogé au 22 janvier 2021 en raison de la crise sanitaire Covid 19, l’administration des finances publiques a sollicité le rappel des droits de mutation à titre onéreux par proposition du 14 décembre 2021.
La société [S] a formulé des observations le 12 janvier 2022 auxquelles l’administration fiscale a répondu le 14 mars 2022 en maintenant l’intégralité des rappels assortis des intérêts de retard.
Un recours hiérarchique a été sollicité par la société [S], le 22 mars 2022 et par compte rendu d’entretien du 31 mars 2022, l’administration fiscale a confirmé le maintien de l’intégralité des rectifications. Les droits assortis de l’intérêt de retard d’un montant de 83 129 € ont été mis en recouvrement par avis du 16 août 2022.
La société [S] a présenté une réclamation contentieuse assorti d’une demande de sursis de paiement et une décision de rejet a été rendue le 22 juillet 2024.
Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la société à responsabilité unipersonnelle a fait assigner M. Le Directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches du Rhône devant le tribunal judiciaire de Draguignan, au visa de l’article 1115 du code général des impôts et 1218 du code civil afin de voir :
Ordonner la décharge totale des cotisations supplémentaires de droits de mutation à titre onéreux qui lui ont été assignées par un avis de mise en recouvrement n° 20220800148 en date du 16 août 2022 à hauteur d’un montant de droits en principal de 68 907 € et d’intérêts de retard de 14 222 €, au titre de l’année 2022
Lui accorder, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 3000 € au titre des frais qu’elle a dû exposer et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025 avec fixation à l’audience du 4 décembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :
La Sarl [S] n’a pas reconclu après son assignation.
L’administration des finances publiques a signifié, le 9 janvier 2025, par voie de commissaire de justice, ses conclusions à Me Fourmeaux, avocat de la Sarl [S].
L’administration des finances publiques demande au tribunal de débouter la Sarl [S] de l’ensemble de ses demandes, de confirmer la décision de rejet prononcée par l’administration fiscale et de dire qu’en toute hypothèse, les frais de constitution d’avocat resteront à la charge exclusive de la Sarl [S], sans qu’il puisse être procédé à la distraction des dépens.
Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux écritures susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :
Moyens des parties :
La Sarl [S] fait valoir qu’il convient de prendre en compte la force majeure invoquée par un acquéreur pour apprécier l’engagement de revente de l’article 1115 du code général des impôts.
Elle reconnait ne pas avoir revendu dans le délai légal de cinq ans mais expose que cette situation s’explique par la situation sanitaire et économique liée à la Covid 19 qui constitue un cas de force majeure en raison du caractère imprévisible, irrésistible et extérieur des circonstances.
Elle indique qu’elle n’était pas en mesure de connaitre les difficultés consécutives à la situation sanitaire liée à la covid 19 à la date d’acquisition du bien immobilier en octobre 2015. Elle précise que les difficultés sont survenues avant l’expiration du délai de revente du bien et qu’elle avait trouvé son acquéreur avant l’expiration du délai.
Elle souligne que l’acquéreur a rétracté son offre une fois les difficultés sanitaires survenues, ce qui l’a empêché de revendre le bien dans le délai, qu’elle l’a fait après la crise mais était dans l’impossibilité de procéder différemment.
Elle expose qu’elle n’avait pas la possibilité de contrôler les conséquences de la situation sanitaire liée à la Covid 19 qui s’est imposée à elle comme au monde entier, et que le caractère extérieur des circonstances est établi.
L’administration des finances publiques indique que les dispositions de l’article 1115 du CGI ont été prévues pour faciliter l’ajustement des marchés foncier et immobilier lorsque les mutations d’immeubles ou de droits immobiliers s’inscrivent dans une activité d’achat en vue de la revente mais que ce régime de faveur est enserré dans une durée maximale de cinq ans pour éviter la rétention foncière.
Elle reconnait que la force majeure peut être prise en considération lorsqu’elle est invoquée par l’acquéreur mais sous certaines conditions. Elle précise que cette cause exonératoire est définie par l’article 1218 du code civil et par la Cour de Cassation qui exige que les événements aient été imprévisibles lors de l’acquisition du terrain, qu’ils aient un lien direct avec l’impossibilité de construire ou de revendre et que l’impossibilité qui en résulte soit absolue et définitive.
Elle fait valoir que la charge de la preuve de la force majeure incombe à celui qui l’invoque.
Elle considère que l’arrêt de la Cour de Cassation du 10 mai 2014 n’est pas applicable à l’espèce et qu’il y a lieu de tenir compte de la qualité de professionnel du marchand de biens pour appliquer de manière plus restrictive la force majeure.
Elle souligne qu’elle a tenu compte de la période de crise sanitaire pour procéder au calcul du délai de cinq ans prévu par le code général des impôts et qu’elle a fixé l’expiration du délai non pas au 9 octobre 2020 mais au 22 janvier 2021.
Elle considère que la crise sanitaire ne présente pas un caractère imprévisible au sens de la jurisprudence, empêchant la revente, que des délais supplémentaires ont été accordés à la Sarl [S] et que l’exécution a été suspendue pendant l’empêchement temporaire.
Sur le caractère irrésistible qui signifie qu’aucune mesure préventive ne peut atténuer ses conséquences, elle fait valoir que les difficultés financières de l’acquéreur, les fluctuations du marché immobilier, la crise des ventes de logements neufs, la détérioration des conditions générales de l’économie ne peuvent constituer un cas de force majeure. Elle précise que la rétractation de l’acquéreur en janvier 2020 ne permet pas d’établir le caractère irrésistible.
Elle expose que la société [S] avait la possibilité de vendre son bien à d’autres acquéreurs durant l’année après la rétractation et que celle -ci pouvait solliciter une prorogation annuelle renouvelable à l’engagement de revente, ce qu’elle n’a pas fait.
Elle ajoute que seule l’impossibilité absolue de revendre pourrait caractériser la force majeure, alors que la crise sanitaire a constitué des conditions défavorables.
Réponse du tribunal :
Selon l’article 1115 du code général des impôts, « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans ».
La Sarl [S] qui reconnait ne pas avoir revendu le bien immobilier, acquis par acte notarié du 9 octobre 2015, dans le délai de cinq ans comme elle s’y était engagée fait toutefois valoir que la sanction prévue à l’article 1840 G ter du code général des impôts n’est pas encourue en cas de force majeure.
L’administration des finances publiques ne conteste pas le principe de l’application de la notion de force majeure comme cause exonératoire.
Il appartient cependant à la société demanderesse d’apporter la preuve de la force majeure et plus précisément d’une circonstance imprévisible, insurmontable ou irrésistible et extérieure l’ayant empêché de revendre son bien dans le délai de 5 ans.
La France a connu trois confinements liés à la pandémie du covid 19, du 17 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 11 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021 et l’administration fiscale a tenu compte de cette situation pour ajouter un délai de 104 jours (du 12 mars 2020 au 23 juin 2020) au délai initial de vente du 9 octobre 2020. Elle a ainsi fixé le délai d’expiration des cinq ans au 22 janvier 2021. Il n’est pas contesté que la crise mondiale du Covid 19 était imprévisible au moment de l’acquisition du bien le 9 octobre 2015 et que les périodes de confinement ainsi que la crise sanitaire ont fortement perturbé les transactions immobilières et l’économie en général. Cependant, en l’espèce NGM investissements a annulé le 28 février 2020 l’offre d’achat formulée le 31 janvier 2020, soit avant le début de la première période confinement qui s’est achevée presque quatre mois avant la fin du délai pour vendre, initialement fixé au 9 octobre 2020. De plus, l’allongement du délai par l’administration fiscale au 22 janvier 2021 permettait durant les périodes hors confinement de procéder à la vente du bien, or la Sarl [S] ne justifie d’aucune démarche en ce sens. Le bien immobilier ne sera vendu pour un montant de six millions cinq cent vingt-cinq mille euros, que le 23 décembre 2021 à la Sci NGM Investissements, société qui avait fait l’offre d’achat plusieurs mois auparavant
Ainsi, il n’est pas établi que la pandémie du covid 19 qui a engendré en France des périodes de confinement ait, de manière absolue et insurmontable, empêchée la vente du bien immobilier par la Sarl Greco dans le délai imparti de l’article 1115 du code général des impôts. La force majeure s’entend des événements qui rendent l’exécution de l’obligation impossible mais non de ceux qui la rendent plus onéreuse ou plus compliquée.
Faute pour la Sarl [S] d’apporter la preuve d’une force majeure, il n’y a pas lieu d’ordonner la décharge totale des cotisations supplémentaires de droits de mutation à titre onéreux, l’avis de recouvrement n°20220800148 en date du 16 août 2022 d’un montant de 83 129 € sera confirmé et la Sarl [S] déboutée de toutes ses demandes.
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la Sarl [S], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code eu égard à l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la Sarl [S] de toutes ses demandes ;
DIT que l’avis de recouvrement n°20220800148 en date du 16 août 2022 d’un montant de 83 129 € est confirmé ;
CONDAMNE la Sarl [S] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,