Lors de cette audience, le syndicat a précisé que le propriétaire avait proposé un règlement échelonné de ses charges, mais n’avait pas respecté cet engagement. Bien qu’il ait réglé une partie des charges, le syndicat a maintenu sa demande de paiement pour les frais de recouvrement, qu’il a ajustée à 657 euros. En réponse, le propriétaire a formulé des demandes reconventionnelles, alléguant des manquements du syndicat concernant l’entretien des parties communes, ce qui lui aurait causé des préjudices financiers et de jouissance.
Le jugement a été mis en délibéré, et les motifs de la décision ont été examinés. Le tribunal a constaté que le règlement des charges par le propriétaire rendait sans objet la demande initiale du syndicat à ce titre. Concernant les frais de recouvrement, le tribunal a jugé que ceux-ci n’étaient pas suffisamment justifiés, ne retenant qu’une somme de 183 euros. En revanche, la responsabilité du syndicat a été établie pour les infiltrations subies par le propriétaire, entraînant une indemnisation de 4 500 euros pour préjudice moral et de jouissance. Le syndicat a également été condamné aux dépens et à verser 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. L’exécution provisoire de la décision a été rappelée.
N° RG 24/10568 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YY3M
JUGEMENT
DU : 05 Mars 2026
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [D]
C/
[D] [S]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 05 Mars 2026
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [D], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jeanne FAYEULLE, avocate au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR
M. [D] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026
Magali FALLOU, Juge, assisté(e) de Saïda SELLATNIA, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 05 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assisté(e) de Kelly PIETIN, Greffier
A l’audience du 8 janvier 2026,
Le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en rapporte à son exploit introductif d’instance et précise qu’à l’issue de la tentative de conciliation, M. [D] [S] a proposé un règlement échelonné de ses charges sur 18 mois accepté mais jamais honoré. Elle ajoute que cette attitude était réitérée à la délivrance de l’assignation avant qu’il ne constitue avocat et forme des demandes reconventionnelles dont elle sollicite le débouté.
Elle signale qu’il a réglé la somme de 4 346,93 euros au titre des charges, démontrant ainsi qu’il ne peut soulever aucune exception d’inexécution. Elle abandonne sa demande à ce titre. Elle porte sa demande en paiement au titre des frais à 657 euros et au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 1 500 euros.
M. [D] [S] est représenté par son conseil. Reconventionnellement, il soutient que le syndicat des copropriétaires a commis des manquements quant à l’entretien des communes lui ayant causé des préjudices devant engager sa responsabilité et dont il réclame l’indemnisation à hauteur de :
2 500 euros pour le préjudice financier10 000 euros pour le préjudice de jouissanceIl réclame la compensation de ces sommes, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il explique qu’à la suite de travaux de réfection de la toiture, il a subi des infiltrations jusqu’en juin 2024 après travaux de reprise des bandes d’étanchéité des conduits d’air, vétustes. Il souligne que de nombreuses recherches des causes d’infiltrations ont été menées en 2021 et en 2022 mais que le syndic n’a pas fait diligence en laissant cette situation perdurer malgré ses signalements. Il ajout que la pression mise par le syndic l’a conduit à régler les charges de copropriété en mai 2025, malgré l’instance pendante, notamment en constatant les projets de résolution n°14 et 15 proposant au vote des mesures d’exécution par saisies immobilières.
Le jugement est mis en délibéré au 5 mars 2026.
Sur les demandes reconventionnelles :
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Il est constant que le syndicat est responsable, tant de l’immeuble lui-même que de ses accessoires sur ce fondement et qu’il existe une présomption de responsabilité édictées par ces dispositions même si sa responsabilité peut être engagée sur le plan de la faute en application de l’article 1240 du code civil.
Si le syndicat ne remplit pas ses fonctions, ou les remplit mal, il est responsable du préjudice causé, soit personnellement, soit comme responsable de l’activité de ses organes et notamment du syndic.
Il en résulte que l’action doit être dirigée contre le syndic ès qualités, représenté à l’audience et que le dommage doit être causé par les parties communes.
En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [D] [S] a subi des infiltrations en 2021 et que les premières recherches se sont orientées vers les conséquences des travaux de réfection de la toiture et de la façade de l’immeuble achevés en juillet 2021, notamment auprès de la société ayant réalisé ces travaux dont les reprises n’ont pas solutionné l’existence de fuites.
Il est également établi que les recherches se sont poursuivies en 2022 et que seules les opérations d’expertises ont permis selon conclusions du rapport déposé le 17 mai 2024 d’identifier la cause : défaillance de l’ouvrage du fait de la vétusté des bandes de raccordement assurant l’étanchéité de l’assemblage des conduits VMC. L’expert précisait qu’il appartenait au syndic de procéder à l’entretien du réseau de canalisations de ventilations circulant en toiture terrasse.
Le syndic a fait procéder à la reprise des étanchéités aux raccords des conduits de ventilation le 03 juin 2024, les désordres ont cessé.
Le caractère commun de l’origine du dommage n’est pas discuté des parties.
En conséquence, au regard de la responsabilité objective de plein droit du syndic pour les dommages « ayant leur origine dans les parties communes », sa responsabilité est établie.
Sur l’indemnisation des préjudices de M. [D] [S] :
Au titre du préjudice moral et de jouissanceLa persistance d’infiltrations entre les mois de juillet 2021 et juin 2024 est établie, de même que les nombreuses interventions au domicile de M. [D] [S].
Des pièces produites, recherches de fuites par les professionnels ou échanges des parties, il est constaté l’existence de « gouttes à gouttes » par le plafond dans le séjour et de traces d’infiltrations dans la chambre et la salle de bain.
La dégradation des relations subséquente entre les parties est démontrée par l’inscription des résolutions 14 et 15 proposées lors de l’assemblée générale de 2025 malgré l’instance pendante d’une durée de 14 mois en partie conséquente de l’existence de fuites durant 3 ans et alors même que la relation entre un syndicat de copropriété représenté par son syndic et un copropriétaire doit être une relation de confiance, de diligence, l’entité du premier étant au service de la conservation du bien de l’autre.
En conséquence, il n’apparaît pas inéquitable de condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic [W] à indemniser son préjudice à hauteur de 4 500 euros.
Au titre du préjudice financier
M. [D] [S] sollicite dans le corps de ses écritures le paiement de la somme de 7 268 euros correspondant à la réfection du parquet et des murs en 2021 et 2024. Pour autant, dans le dispositif de ses conclusions, il réclame la somme de 2 500 euros sans expliquer le fondement de cette demande.
En conséquence, elle doit être rejetée.
Sur les dépens et frais irrépétibles
* Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance, supportera les dépens.
* Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Il est équitable de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires le paiement des frais non compris dans les dépens que M. [D] [S] a dû exposer et qui seront évalués à 1 500 euros ;
* Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire,
DECLARE recevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son Syndic, la société [W]
CONSTATE que le syndicat des copropriétaires se désiste de ses demandes au titre des charges de copropriété,
CONDAMNE M. [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] la somme de 183 euros au titre des frais de recouvrement ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
CONSTATE le caractère commun de l’origine du dommage subi par M. [D] [S] entre juillet 2021 et juin 2024,
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision,
La greffière La juge
(signature) (signature)