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Prêt immobilier : déchéance du terme abusive et résolution du contrat expliquées – Tribunal judiciaire d’Évreux, 5 mars 2026, N° de RG 25/01844

Décision analysée : Tribunal judiciaire d’Évreux, 5 mars 2026, N° de RG 25/01844
Thématiques : Clauses abusives — Clauses abusives

📘 L’essentiel

La clause de déchéance du terme dans un contrat de prêt immobilier peut être déclarée non écrite si elle crée un déséquilibre significatif entre les parties. En l’espèce, la clause prévoyant une déchéance de plein droit après un préavis de 15 jours a été jugée abusive. En cas de défaillance des emprunteurs, le créancier doit justifier que la créance est certaine, liquide et exigible. La résolution du contrat nécessite une inexécution suffisamment grave, et le défaut de paiement a justifié cette résolution..


Source juridique : Tribunal judiciaire d’Évreux, 5 mars 2026, N° de RG 25/01844

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire d’Évreux, 5 mars 2026, N° de RG 25/01844

En mars 2016, une institution financière a accordé un prêt immobilier à des emprunteurs pour un montant de 99 969 euros, remboursable sur 240 mensualités à un taux d’intérêt de 1,72 %. En raison de l’incapacité des emprunteurs à honorer leurs échéances, l’institution a émis une mise en demeure, suivie d’une déclaration de déchéance du terme en février 2025. En juin 2025, l’institution a assigné les emprunteurs devant le tribunal, demandant la validation de la déchéance et le remboursement total des sommes dues, ainsi qu’une indemnité pour frais de justice.

Les emprunteurs n’ayant pas constitué avocat, le tribunal a examiné la demande. Selon le code civil, un créancier doit prouver que la créance est certaine, liquide et exigible. Les contrats formés légalement ont force obligatoire entre les parties. Toutefois, le tribunal a noté que la clause de déchéance du terme, permettant à l’institution d’exiger le remboursement total en cas de défaut de paiement, était abusive. En effet, cette clause prévoyait une exigibilité immédiate après une mise en demeure de 15 jours, sans tenir compte de la gravité de la défaillance des emprunteurs.

Le tribunal a également examiné la demande de résolution du contrat. Bien que les emprunteurs aient manqué à leurs obligations, le tribunal a conclu que la résolution judiciaire anéantissait le contrat, et que la créance de l’institution se limitait à la différence entre le capital versé et les paiements effectués par les emprunteurs. Ainsi, la créance a été fixée à 52 681,32 euros.

Finalement, le tribunal a déclaré non écrite la clause de déchéance, a prononcé la résolution du contrat, et a condamné les emprunteurs à rembourser la somme due, tout en rejetant la demande d’indemnité pour frais de justice.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de la demande en remboursement du prêt ?

La demande en remboursement d’un contrat de prêt immobilier est fondée sur les articles L311-1 et suivants et L313-1 et suivants du code de la consommation. Le créancier doit justifier que la créance réclamée est certaine, liquide et exigible, conformément aux articles 1103 et suivants du code civil, qui stipulent que les contrats légalement formés ont force de loi entre les parties.

Quelle est la nature des clauses abusives dans le contrat de prêt ?

Selon l’article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels, les clauses qui créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat sont réputées abusives et non écrites. La jurisprudence de la Cour de cassation considère qu’une clause autorisant la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de défaut de paiement, sans mise en demeure préalable, est abusive.

Quel est l’office du juge concernant les clauses abusives ?

Le juge doit examiner d’office le caractère abusif d’une clause autorisant la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de défaut de paiement, sans mise en demeure ou sommation préalable. Cela découle de la nécessité de protéger le consommateur contre des conditions de remboursement aggravées.

Quelles sont les conditions de la résolution du contrat de prêt ?

L’article 1184 ancien du code civil stipule que la condition résolutoire est sous-entendue dans les contrats synallagmatiques. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix de forcer l’exécution ou de demander la résolution avec dommages et intérêts. L’inexécution doit être suffisamment grave pour justifier la résolution.

Quels éléments déterminent la créance du créancier en cas de résolution du contrat ?

En cas de résolution judiciaire, la créance du créancier correspond à la différence entre le capital versé et les sommes payées par les emprunteurs, ainsi que les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, conformément à l’. Cela exclut toute autre somme et frais.

Quelle est la règle concernant les dépens dans le cadre de la procédure ?

Le débiteur, qui succombe dans l’instance, est condamné solidairement aux dépens de celle-ci. Cela est conforme aux principes généraux de la procédure civile, qui prévoient que la partie perdante supporte les frais de la procédure.

🔎 Références