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Cautionnement commercial : limites d’engagement et contestation des charges locatives – Tribunal judiciaire d’Arras, 5 mars 2026, N° de RG 23/00601

Décision analysée : Tribunal judiciaire d’Arras, 5 mars 2026, N° de RG 23/00601
Thématiques : Cautionnement — Cautionnement commercial

📘 L’essentiel

Le tribunal a déclaré irrecevables les conclusions et pièces des défendeurs en raison de leur proximité avec la clôture de l’instruction. Il a rappelé que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur principal. La qualité de créancier professionnel de la demanderesse a été écartée, car la simple perception de loyers ne suffit pas. Les pénalités de retard ont été jugées dues, les défendeurs n’ayant pas justifié leur éligibilité aux dispositifs de protection. Les charges locatives ont été partiellement admises..


Source juridique : Tribunal judiciaire d’Arras, 5 mars 2026, N° de RG 23/00601

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire d’Arras, 5 mars 2026, N° de RG 23/00601

Par acte authentique du 16 mai 2018, une société civile immobilière a consenti un bail commercial à une société spécialisée dans la cuisine, pour l’exploitation d’un fonds de commerce dans un local à Arras. Le bail, d’une durée de neuf ans, stipulait un loyer annuel de 39 000 euros, payable trimestriellement, ainsi qu’une provision sur charges. Le gérant de la société locataire et son épouse ont agi en tant que cautions solidaires pour les obligations découlant du bail.

En raison d’un arriéré locatif, la société civile immobilière a procédé à une saisie-attribution sur les comptes de la société locataire en février 2022, mesure contestée par cette dernière. En décembre 2022, la société civile immobilière a informé les cautions d’un montant dû de 73 062,38 euros, suivi d’une mise en demeure en janvier 2023 pour un montant de 87 242,84 euros. En mars 2023, la société civile immobilière a assigné les cautions devant le tribunal judiciaire d’Arras pour obtenir le paiement de 42 140,28 euros.

La société civile immobilière a soutenu que la défaillance de la société locataire dans le paiement des loyers s’était aggravée en raison de la crise liée à la COVID-19, malgré des concessions accordées. Les cautions ont contesté les montants réclamés, arguant que leur engagement ne pouvait excéder un an de loyer hors taxes et que les pénalités de retard étaient inapplicables en raison des dispositions légales protectrices durant la période de crise sanitaire.

Le tribunal a examiné la recevabilité des conclusions et a statué sur la qualité de créancier professionnel de la société civile immobilière, concluant qu’elle ne pouvait pas être considérée comme telle. Finalement, le tribunal a condamné les cautions à payer une somme de 7 671,22 euros, augmentée des intérêts légaux, et a ordonné la capitalisation des intérêts échus. Les cautions ont également été condamnées aux dépens et à verser des frais irrépétibles à la société civile immobilière.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable au cautionnement dans le cadre d’un bail commercial ?

La règle de droit applicable au cautionnement est régie par les articles 2288 et suivants du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’. L’article 2288 dispose que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ». L’article 2290 précise que « le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses ». L’article 2292 stipule que « le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ».

Quelles sont les conditions de recevabilité des conclusions et pièces présentées en dernière heure ?

Les conclusions et pièces présentées en dernière heure doivent respecter l’, qui impose aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait, éléments de preuve et moyens de droit. Les conclusions et pièces de dernière heure sont déclarées irrecevables si elles ne permettent pas à l’adversaire de répliquer avant la fin de l’instruction. En l’espèce, les conclusions adverses n°2 et la pièce n°33 ont été écartées des débats car elles contenaient de nouveaux moyens, empêchant la société demanderesse de répondre.

Quelle est la qualification juridique de la SCI en tant que créancier professionnel ?

La qualification de créancier professionnel est déterminée par l’, qui stipule que lorsque le cautionnement a été institué au profit d’un créancier professionnel, celui-ci est tenu d’informer la caution de la défaillance du débiteur principal. La jurisprudence précise que le créancier professionnel est celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession. En l’espèce, la SCI, constituée exclusivement entre deux époux, ne peut pas être considérée comme un créancier professionnel, car le seul recueillement de fruits d’un bien ne relève pas nécessairement d’une activité professionnelle.

Quels sont les critères d’application des dispositions protectrices relatives aux pénalités de retard ?

Les dispositions protectrices relatives aux pénalités de retard, selon , s’appliquent aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique, sous certaines conditions d’éligibilité. Ces conditions incluent une interdiction d’accueil du public, une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 %, et d’autres critères spécifiques. En l’espèce, les défendeurs n’ont pas justifié que la société locataire remplissait ces conditions, ce qui a conduit à la conclusion que certaines pénalités de retard étaient dues.

Quelle est la méthode de calcul des charges récupérables dans le cadre d’un bail commercial ?

La méthode de calcul des charges récupérables est précisée dans le bail, qui stipule que les charges sont facturées au preneur au prorata des surfaces prises à bail, avec une régularisation annuelle. Selon l’article 8.5 du bail, passé un délai de trente jours après notification de la régularisation, le preneur est réputé avoir accepté le montant des provisions pour l’année en cours. En l’espèce, la SCI n’a pas produit de justificatifs suffisants pour les frais de rénovation du parking, ce qui a conduit à la non-reconnaissance de ces charges.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de la créance dans le cadre du cautionnement ?

Les éléments déterminants pour la fixation de la créance incluent le montant des loyers dus, les pénalités de retard, et les charges récupérables. La créance est calculée en tenant compte des paiements effectués par le débiteur principal. En l’espèce, la créance de la SCI a été établie en prenant en compte les sous-totaux des pénalités de retard, des loyers, et des charges, aboutissant à un solde final de 7671,22 euros, qui ne dépassait pas les limites de l’engagement de caution.

🔎 Références