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Simulation de contrat : réintégration de biens immobiliers dans le patrimoine personnel – Tribunal judiciaire de Marseille, 9 mars 2026, RG n° 25/06474.

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Marseille, 9 mars 2026, RG n° 25/06474
Thématiques : Sociétés civiles immobilières — Réintégration de biens immobiliers

📘 L’essentiel

L’action en déclaration de simulation permet de contester un acte dissimulant un contrat occulte. La preuve de la simulation peut être apportée par tous moyens. En l’espèce, la création d’une société civile immobilière, concomitante à un contrôle fiscal, a été jugée fictive, visant à dissimuler la propriété réelle des biens. Le tribunal a constaté que le gérant détenait 99,78 % des parts, témoignant d’une volonté de maintenir le contrôle tout en contournant les obligations fiscales. Les dépenses non conformes à l’objet social ont renforcé cette analyse..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Marseille, 9 mars 2026, RG n° 25/06474

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Marseille, 9 mars 2026, RG n° 25/06474

Un individu a acquis une parcelle de terre avec un hangar à usage agricole le 2 août 2018 pour un montant de 230 000 €. En novembre 2021, il a reçu un avis d’examen contradictoire de sa situation fiscale personnelle, concernant les revenus des années 2018 à 2020. Suite à cet examen, un inspecteur des Finances Publiques a proposé des rectifications fiscales en juillet 2022. Entre-temps, cet individu a créé, avec son père, une société civile immobilière (SCI) dénommée SCI LE 47, enregistrée en juillet 2022, où chacun détenait 50 % des parts.

En octobre 2022, les associés de la SCI ont approuvé l’apport d’un bien immobilier à la société, consistant en une maison d’habitation, en échange de 230 000 parts sociales. Cet apport a été formalisé par un acte notarié en novembre 2022. Cependant, en juin 2025, un comptable public a cité l’individu devant le tribunal judiciaire, arguant que la SCI était fictive et que l’apport dissimulait un contrat occulte, permettant à l’individu de conserver la propriété des biens immobiliers.

Le comptable a demandé la réintégration des biens dans le patrimoine personnel de l’individu, soutenant que la SCI avait été créée pour échapper à ses obligations fiscales. Il a également souligné que l’individu contrôlait la majorité des parts de la SCI et utilisait ses fonds pour des dépenses personnelles. L’individu et la SCI n’ont pas constitué d’avocat, et l’affaire a été mise en délibéré.

Le tribunal a conclu que la SCI LE 47 était fictive et que l’individu en était le véritable propriétaire. Il a ordonné la réintégration des biens dans son patrimoine personnel et a condamné l’individu et la SCI à payer des frais au comptable public, ainsi qu’aux dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable à l’action en déclaration de simulation ?

L’ dispose : « Lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre, produit effet entre les parties. Il n’est pas opposable aux tiers, qui peuvent néanmoins s’en prévaloir ». L’action en déclaration de simulation vise à établir qu’un acte a créé une fausse apparence et à rétablir la vérité sur la situation réelle des parties.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en déclaration de simulation ?

L’action en déclaration de simulation peut être engagée par toute personne ayant un intérêt à rétablir la vérité. Il n’est pas nécessaire de justifier que la simulation a causé un préjudice, que la créance était antérieure à l’acte argué de simulation, ni que la simulation ait un but frauduleux ou révèle une intention de nuire aux créanciers.

Quels sont les critères déterminants pour établir la fictivité d’une société ?

La fictivité d’une société peut être établie par la démonstration que la répartition des parts sociales et les actes de gestion révèlent que le gérant est en réalité le seul propriétaire des biens. Dans le cas présent, le gérant détenait 99,78% des parts sociales et a effectué des dépenses personnelles à partir du compte de la société, ce qui atteste du caractère fictif de la société.

Quelle est la motivation de la juridiction concernant l’inopposabilité de l’acte de constitution de la SCI ?

La juridiction a motivé que l’acte de constitution de la SCI LE 47 a créé une fausse apparence, car il a été établi dans le cadre d’une procédure de contrôle fiscal. L’apport de biens immobiliers à la SCI a été jugé comme un moyen de détourner des actifs du patrimoine personnel du débiteur, rendant ainsi l’acte inopposable aux tiers.

Quels sont les éléments de preuve retenus par la juridiction pour établir la simulation ?

La juridiction a retenu comme éléments de preuve les courriers de l’Inspecteur des Finances Publiques, les actes notariés, ainsi que les relevés de compte de la SCI, qui montrent des dépenses non conformes à l’objet social de la société. Ces éléments ont permis de conclure que la SCI n’avait aucune activité réelle et que le débiteur était en réalité le propriétaire des biens immobiliers.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le débiteur et la SCI ont été condamnés in solidum à payer une somme au créancier pour couvrir les frais irrépétibles. Cette condamnation est justifiée par le fait que les parties succombantes ont engagé des frais dans le cadre de la procédure.

🔎 Références